나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11557 [1] 경상남도 양산시 남부동 467-3 무지개타운 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 남부동 소재 ""양산시청"" 북측 인근에 위치하는 무지개타운 4층 407호로서,
주위는 단독주택, 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설 및 점포 등으로 형되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 4층 407호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅.
내벽 : 벽지바름, 일부 타일붙임 등.
창호 : 샷시창임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 폭 약8미터정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 도시관리계획
입안중

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11557 (1)

소재지: 경상남도 양산시 남부동 467-3 무지개타운 4층407호 (신규 주소: 경상남도 양산시 옥곡6길 14)

용도: 아파트

감정가: 79,000,000 원

토지 면적: 22.61㎡ (약 6.84평)

토지 지분: 22.611㎡ (약 6.84평)

건물 면적 (전용면적): 68.34㎡ (약 20.67평)

참고: 분양면적은 별도 확인 필요

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 4층 407호

준공 연도: 1992년 11월 11일

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 양산시 남부동 소재 "양산시청" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 단독주택, 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설 및 점포 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로: 본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 8미터 정도의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획이 입안 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 3월 31일에 접수된 이창호의 강제경매 개시 결정(채권액 12,286,194원)이 말소기준권리입니다.

선순위 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다(등기부채권 총액 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 특별히 명시된 권리는 없으나, 지상권 등은 별도의 확인이 필요합니다 (개요 및 비고란에 관련 내용이 기재되어 있지 않음).

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

참고: 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성에 유의하여 신중한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변에는 근린생활시설 및 점포가 다수 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

양산시청 인근으로 행정 및 업무 기능과 연계된 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 근린생활시설 및 점포를 통해 일상생활 편의시설 접근이 용이합니다.

행정시설: 양산시청이 북측 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 교육 시설이 존재할 것으로 추정됩니다.

주변 시설: 검색 결과, 본건 소재지 인근에는 남부주유소(경상남도 양산시 남부동 473-3)가 확인되었습니다. 또한, 양산시청이 인근에 위치하며, 양산 도시철도 양산시청역이 2026년 개통 예정입니다.

1.5. 잠재적 리스크

미상 임대 관계: 임차인 현황에서 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 대한 불확실성이 있습니다.

도시관리계획 입안 중: 해당 지역의 향후 도시 관리 계획 변경 가능성이 있으며, 이는 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

권리관계의 불확실성: 등기부상 명시되지 않은 지상권 등 기타 권리 발생 가능성이 존재하나, 현재로서는 확인되지 않았습니다.

혐오시설 관련: 관련 검색 결과, 양산시에는 폐기물 처리 시설이 다수 존재하나, 본건 소재지와 직접적인 인접성을 나타내는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 양산시 내에서 축산 분뇨 처리 시설이나 폐기물 소각장 설치 관련 주민 반대 사례가 있었던 점을 고려할 때, 해당 지역의 개발 또는 입지 규제 등에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인은 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산시청 인근에 위치한 공동주택으로, 비교적 양호한 입지와 일반적인 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 임대 관계가 불분명하고 도시관리계획이 입안 중이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

양산시청 인근의 행정 중심지 접근성이 우수합니다.

향후 도시관리계획의 긍정적인 변경 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

감정가와 시장 가격을 비교하여 가격 메리트를 확보할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

임차 보증금 인수액이 0원이므로, 해당 금액을 제외한 입찰가 산정 기준은 없습니다.

성공적인 입찰을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 유사 물건의 실거래가 및 호가 조사를 통한 시세 파악, 그리고 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.