나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11360 [1] 울산광역시 중구 서동 208 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 서동소재 '병영초등학교' 북측인근에 위치하는 토지로서 주위는 단독주택, 빌라, 나지등으로 형성된 기존주택가입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 대중교통사정도 보통정도임.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한토지로서 동향의 완경사지로 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭약6미터정도의 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭8m미만)(저촉), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상지목은 전이나 현황은 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트및 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외벽: 적벽돌 노출쌓기, 몰탈위 페인트
내벽: 벽지도배, 타일및 몰탈위 페인트
창호: 알미늄삿시및 목유리2중창

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비및 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록1 토지의 공부상 지목은 전이나 현황은 대이며, 농지취득자격증명이 필요 없음.
3. 목록2 건물 옥상에 태양광발전설비 1식이 소재하나, 이 사건 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 울산광역시 중구 서동 208번지에 소재하는 단독주택입니다.

울산지방법원 2025타경11360 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

본건 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대'로 이용 중이며, 이로 인한 농지취득자격증명은 필요하지 않습니다.

건물 옥상에 설치된 태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다.

1.2. 물건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11360 (1)

소재지: 울산광역시 중구 서동 208

용도: 단독주택

감정가: 213,618,600 원

토지면적: 139.00㎡ (약 41.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 184.66㎡ (약 55.86평)

건물 제시외면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 중구 서동 소재 '병영초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 빌라, 나지 등이 형성된 기존 주택가입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭8m미만)(저촉), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 김 , 이 , 이 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다.

각 임차인의 보증금과 차임은 0원으로 확인되었으며, 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

(참고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라도, 관련 서류 미비 또는 계약 내용에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.)

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본 상의 말소기준권리(을3)는 2022년 8월 11일 농소새마을금고 근저당권(180,000,000원)입니다.

이 외에 울산신용보증재단, 동울산세무서장, 북구(울산광역시), 국민건강보험공단, 중구(울산광역시) 등의 가압류 및 압류 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 모두 소멸됩니다.

본 경매는 농소새마을금고의 신청으로 진행됩니다.

3.3. 인수 보증금

총 0원입니다.

4. 상권분석

주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 4월 기준 47.36㎡(약 14.3평) 다세대 주택이 6,000만원에, 66.31㎡(약 20평) 다세대 주택이 8,600만원에, 76.1㎡(약 23평) 다세대 주택이 11,000만원에 거래되었습니다. [cite: JSON 데이터 분석]

본 건은 단독주택으로, 제공된 빌라/다세대 주택 시세와 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 주거 환경을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본 건의 토지 면적은 약 41.92평, 건물 면적은 약 55.86평으로, 제공된 빌라/다세대 주택보다 규모가 훨씬 큽니다.

주변 시설 검색 결과, 병영초등학교가 인근에 위치하며, 이 외 특별한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 병영초등학교 북측 인근에 위치한 주택가에 속해 있어, 교육시설 접근성이 양호합니다. 또한, 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용도 편리한 편으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 정보와 감정평가서상 건물 구조(철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕)에 차이가 존재합니다. (건축물대장 JSON 정보에는 목조, 초가 지붕 등으로 기재되어 있으나, 감정평가서 상의 내용을 우선적으로 고려해야 합니다.)

* 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중이며, 농지취득자격증명은 필요 없으나, 향후 토지 이용에 있어 잠재적인 행정적 제약 가능성은 염두에 두어야 합니다.

* 다양한 토지 이용 계획 및 제한 상태(제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등)가 존재하여, 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 매각 제외되는 옥상 태양광 발전설비의 철거 및 원상복구 관련 사항은 사전에 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물(22.50㎡) 포함 매각이므로, 해당 부분의 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 울산광역시 중구 서동에 위치한 단독주택으로, 교육 시설 인근에 자리 잡고 있어 생활 편의성이 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 경매로 소멸되며, 인수할 보증금이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 건축물 구조에 대한 상이한 정보와 다양한 토지 이용 제한은 투자 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 주변 시세 대비 감정가격을 고려하여 합리적인 입찰 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 등기된 권리가 말소되어 인수할 권리가 없습니다.

* 무보증 임차인: 현재 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 입지 조건: 기존 주택가 내에 위치하며, 학교 및 교통 접근성이 좋습니다.

* 토지 활용 가능성: 단독주택 부지로 활용 중이며, 재건축 또는 리모델링 잠재력 보유 (단, 토지 이용 계획 및 제한 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 213,618,600원입니다.

주변 빌라/다세대 주택의 시세는 47.36㎡(약 14.3평) 기준 6,000만원에서 76.1㎡(약 23평) 기준 11,000만원 선으로 거래되고 있습니다. [cite: JSON 데이터 분석]

단독주택은 빌라/다세대와 직접적인 비교가 어렵지만, 본건의 넓은 토지 면적(약 41.92평)과 건물 면적(약 55.86평)을 고려할 때, 감정가가 주변 빌라 시세보다 상당히 높게 책정되어 있음을 알 수 있습니다.

감정가 대비 80~90% 수준을 일반적인 입찰가 산정의 기준으로 볼 때, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 192,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 투자 가치는 물건의 구체적인 상태, 리모델링 비용, 향후 개발 가능성, 지역 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.