나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11328 [1] 울산광역시 중구 반구동 784-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 '내황초등학교' 서측 인근에 위치하는 토지로서
주변은 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 및 상가 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭약 4미터의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2019-07-04), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2017-02-02)(울산중앙여자고등
학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2024-07-29)<자연재해대책법>
임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
외 벽: 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅
내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 등
창 호: 하이샷시창

(나) 블록조 슬래지붕 단층건으로서
외 벽: 몰탈위 페인팅

이용상태

(가): 주택으로 이용중임.
(나): 변소로 이용중임.

설비내역

(가): 위생급배시수시설, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 별첨 ‘지적개황도’및 ‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호(ㄱ),
(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11328 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 784-3

용도: 단독주택

감정가: 511,073,280원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

건축물표제부상 최초 사용승인일: 1988년 06월 09일

1.2. 면적

토지면적: 188.90㎡ (약 57.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 188.04㎡ (약 56.91평)

건물 제시외면적: 5.80㎡ (약 1.76평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 '내황초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 및 상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 본건 동측으로는 폭 약 4미터의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역(2019-07-04)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(울산중앙여자고등학교, 2017-02-02), 자연재해대책법에 따른 자연재해위험개선지구(2024-07-29)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 10월 12일 접수된 주식회사하나자산신탁의 가압류(창원지방법원 2022카단10754)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 심

보증금: 2,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2020-03-23

확정일자: 2020-03-23

배당신고일자: 2025-03-11

대항력: 있음

* 임차인: 양

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-05-28

확정일자: 2025-04-24

배당신고일자: 2025-04-24

대항력: 있음

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2014-08-04

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-10-08

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

* 임차인: 나

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-06-23

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-29

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, '일괄매각. 제시외 건물 포함.'이라는 점과 대항력 있는 임차인의 존재를 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 상가가 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 초등학교(내황초등학교)가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

여러 명의 임차인이 존재하며, 그 중 심 , 양 , 윤 , 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 장기 거주 또는 명도 협상 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건축 연도가 1988년으로 상대적으로 노후되었습니다. 또한, 제시외 건물(변소 등)이 포함되어 있어 추가적인 관리나 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동의 단독주택으로, 감정가는 약 5.11억원입니다. 준주거지역에 위치하며 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건물 노후도와 제시외 건물의 포함은 잠재적 리스크 요인입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 진행 시 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 단독주택으로서의 희소성: 토지 면적 대비 건물 규모가 상당하며, 단독주택으로서의 가치를 지닙니다.

* 안정적인 입지: 주거 지역에 위치하며, 초등학교 및 근린 상가 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 준주거지역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보(2026년 4월 기준, 1,900만원 ~ 9,700만원)는 본건 단독주택의 감정가(511,073,280원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. 이는 건물의 종류(단독주택 vs 연립/다세대) 및 토지 면적의 차이에서 기인하는 것으로 판단됩니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가(511,073,280원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인, 건물 노후도, 제시외 건물 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 적정 할인율을 적용하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.