나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11339 [1] 울산광역시 북구 달천동 산166 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상북도 경주시 외동읍 녹동리 천마산 정상 남동측 500미터 정도에 소재하며 주변은 산지임.

교통상황

임도에 접함.

형태 및 이용상태

1.대체로 사다리형 유사지로 남서하향 급경사지의 임야임.

2.동측 임도에 일부 편입부분이 있을 수 있으며 상세는 측량을 요함.

인접 도로상태

임야도상 맹지이나 비포장 임도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 : 농림지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-08-29)(사적48호관문성(1구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>
일련번호2 : 농림지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 1000m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-08-29)(사적48호관문성(1구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

1.본건지상에 분묘등 시설물을 확인하지 못하였으나, 확인하지 못한 시설물 등이 소재할 수
있으므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다.

2.지상 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다.

공부와의 차이

임야도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수 있으며 지적상세 및 경계확인은 측량을 요하고 평가는 공부면적으로합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대상황 미상임.

2.일련번호 1 지상에 산림청 임업연구원(현재는 산림과학원으로 변경)에서 설치한 '식생변화
연구 고정시험지'임을 알리는 팻말이 있으며 이에대해 산림과학원 운영지원과에 문의한 바
이 토지에 대한 자료를 찾을 수 없다고 하며 등기사항전부증명서에도 공시된 사항이 없으므
로 토지에 미치는 영향을 고려하지 아니하고 평가를 하였으므로 경매진행 및 응찰시 재확인
바랍니다.

물건 비고

- 분묘의 존부 여부 불분명(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음).
- 지상에 산림청 임업연구원(현 산림과학원)에서 설치한 '식생변화연구 고정시험지'임을 알리는 팻말이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경11339 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 북구 달천동 산166

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

195,504,000원

1.5. 토지면적

16,292.00㎡ (약 4,930평)

1.6. 매각대상

토지매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

농소새마을금고

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 울산광역시 북구 달천동에 소재하는 임야입니다. 다만, 감정평가서 요약에는 경상북도 경주시 외동읍 녹동리 천마산 정상 남동측 500미터 정도에 소재하며 주변은 산지라는 내용이 기재되어 있어, 실제 위치에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 본건 주위는 대체로 산지입니다.

2.2. 교통상황

임도에 접하고 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형과 유사하며 남서하향의 급경사지를 이루는 임야입니다. 동측 임도에 일부 편입될 수 있는 부분이 있을 수 있으며, 이에 대한 상세 내용은 측량을 통해 확인이 필요합니다.

2.4. 인접 도로상태

임야도상으로는 맹지이나, 비포장 임도에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(사적48호 관문성 1구역), 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 있어 다양한 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 울산지방법원에서 진행하는 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 농소새마을금고입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 말소기준권리: 2015년 5월 8일 접수된 주식회사 새마을금고 자산관리회사 명의의 근저당권(을9, 금520,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 650,000,000원입니다.

* 현재 등기부상 소유권 이전 및 근저당, 지상권 설정 이력이 있으며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 2025년 2월 17일에 농소새마을금고 명의로 323,000,000원의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인차인 현황

인수할 보증금 합계가 0원으로, 현재 인수할 만한 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 임야이므로 일반적인 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 주위는 산지로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

본건은 임야로, 일반적인 주거용 물건에 적용되는 생활 정보는 해당되지 않습니다. 다만, 지상에 산림청 임업연구원(현 산림과학원)에서 설치한 '식생변화연구 고정시험지'임을 알리는 팻말이 있다고 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 분묘의 존재 여부가 불분명하며, 만약 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 처분에 제약을 초래할 수 있으므로, 현장 확인 및 전문가 검토가 필수적입니다.

* 식생변화연구 고정시험지: 지상에 설치된 '식생변화연구 고정시험지' 팻말의 정확한 의미와 토지에 미치는 영향은 불분명합니다. 산림과학원에서도 해당 토지에 대한 자료를 찾을 수 없다고 하므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

* 도로접근성: 임야도상 맹지에 해당하나 비포장 임도에 접해 있습니다. 실제 차량 진입 및 이용 가능 여부는 현장 확인이 필요하며, 접근성에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 형태: 남서하향의 급경사지로 이루어져 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 제한구역으로 묶여 있어 건축이나 개발 행위 등에 제약이 많습니다.

* 공부와의 차이: 임야도의 면적과 실제 지적 면적에 오차가 있을 수 있으며, 지적 상세 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 평가는 공부 면적으로 이루어집니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구에 위치한 임야로, 현재 상태로는 급경사, 맹지(임도 접함), 다양한 토지 이용 규제 등으로 인해 활용에 어려움이 예상됩니다. 특히 분묘기지권 성립 가능성과 '식생변화연구 고정시험지' 팻말의 존재는 잠재적 리스크 요인으로, 추가적인 현장 조사 및 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 주위 환경에 대한 감정평가서상의 위치 정보와 실제 소재지에 대한 불일치 또한 중요한 확인 사항입니다. 향후 지역 개발 계획이나 관련 규제 완화 여부에 따라 가치 변동 가능성을 기대할 수는 있으나, 현재로서는 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 이용 규제 완화 시 잠재적 가치 상승 가능성.

* 시세 대비 저평가 가능성 (추가 시세 조사 필요).

* 주의: 분묘기지권, 식생변화연구 시험지 팻말, 맹지, 급경사, 복잡한 토지 이용 규제 등 리스크 요인이 명확하므로, 이를 해결하거나 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(195,504,000원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 다수의 잠재적 리스크와 현재 토지 이용의 제약 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별적인 추가 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 거친 후, 투자자 본인의 리스크 감수 수준을 고려하여 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.