나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11586 [1] 경상남도 양산시 평산동 568-20 덕계동일스위트1차 102동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 ""신명초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 덕계동일
스위트1차 102동 8층 802호로서 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 나지, 학교, 근린공원
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 내 8층 802호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 바름 및 내장 타일 붙임 등,
창호: 샤시 이중창임.

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 경사지대에 위치한 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주출입구는 단지 남측의 중로에 위치하고 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타사항
없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11586 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 568-20 덕계동일스위트1차 102동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 102,000,000원

토지면적: 34.49㎡ (약 10.43평)

건물면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 규모

건축물 현황상 본건은 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 신명초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 나지, 학교, 근린공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 단지 및 도로 상태

주출입구는 단지 남측의 중로에 접해 있으며, 단지 내 가로망 또한 잘 정비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 소로3류, 중로3류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 적용에 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 경매 물건의 말소기준권리는 2017년 7월 21일 접수된 대형선망수산업협동조합의 근저당권(을12)입니다. 이 권리를 포함하여 매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (을12) : 94,800,000원 (2017.07.21 접수)

* 임의경매개시결정 (갑11) : 76,000,000원 (2025.04.04 접수)

3.2. 채권 총액

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 94,800,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 : 차

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2021-08-02

* 확정일자: 2021-08-02

* 배당신고일자: 2025-05-02

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

본건 경매는 최고가 매수인의 인수 부담이 없습니다. 임차인 차 는 대항력이 없으므로 보증금 20,000,000원은 인수되지 않습니다. 권리분석상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 단지 인근으로는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 아파트 단지 현황

본건이 속한 덕계동일스위트1차 아파트는 2001년 10월에 사용 승인된 단지로, 총 6개동, 564세대 규모입니다. 최고 15층 높이이며, 단지 내 총 410대의 주차가 가능합니다 (세대당 약 0.72대).

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육 시설: 신명초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 주거 편의: 아파트 단지와 근린생활시설, 근린공원이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 내부 설비

본건 아파트(102동 802호)는 위생 및 급배수 시설, 도시가스 설비, 승강기 설비, 소화전 및 화재경보 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 건축 구조 및 마감

건축물은 철근콘크리트조 경사스라브지붕으로 되어 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 바름 및 내장 타일, 창호는 샤시 이중창으로 마감되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 제3종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

검색 결과, 본건 아파트 단지 주변에 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 교육, 상업 시설이 혼재된 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

6.3. 기타 사항

감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본건 울산지방법원 2025타경11586 (1) 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 덕계동일스위트1차 아파트 102동 802호입니다. 2001년에 준공된 아파트로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 일반적인 아파트 구조를 가지고 있습니다. 신명초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 단지 주변으로 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 외 채무는 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가는 1억 2백만원이나, 최근 실거래가를 볼 때 충분한 시세 상승 여력이 있습니다. 다만, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하므로 투자 시 참고해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교가 인접하고 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 적정 가격 대비 시세 상승 잠재력: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 평형 아파트: 59.69㎡ (약 18평)의 전용면적으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원입니다. 최근 실거래 사례를 살펴보면 2026년 6월 18일에 102동 4층이 112,500,000원에 거래되었고, 2026년 7월 25일에는 15층이 85,000,000원에 거래되었습니다. 본건 8층의 위치를 고려할 때, 4층 거래가를 참고하여 현재 시세는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, 권리 관계 또한 명확하므로 보수적으로 감정가 수준 이상으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 최고 실거래가 및 감정가, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 108,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.