나이스옥션 법원경매 울산 2025타경974 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 759-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제감정 · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 공히 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 소재 척과초등학교 서측 인근에
위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 차량 진출입 가능하며 남동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

- 일련번호 1 토지 : 부정형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.
- 일련번호 2 토지 : 부정형 평지로서 도로부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 공히 북동측으로 폭 10M 정도의 아스팔트 및 콘크리트포장도로와 북서
측으로 폭 3.5M 정도의 콘크리트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 1 토지

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(척과지구), 가축사육
제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역(척과초등학교보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

- 일련번호 2 토지

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(척과지구), 가축사육
제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역(척과초등학교보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서,

외벽 : 징크판넬
내벽 : 실크벽지, 2중석고보드 위 수성페인트, 치장벽돌, 액체방수보호몰탈 위 벽타일
바닥 : 데코타일, 폴리싱타일, 에폭시, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 알루미늄(프로로폰) (로이)복층강화유리창호, 폴
딩도어.

이용상태

- 1층 : 점포(현황 : 공실) 용도임.
- 2층 : 단독주택(방3, 거실, 주방겸식당, 드레스룸, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 기름보일러난방설비, 에어컨설비, 주방설비, 신발장, 붙박이
장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적개황도, 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

- 등기사항전부증명서상 용도가 제1종근린생활시설이나 일반건축물대장상 및 현황 용도
는 1층 : 제1종근린생활시설(소매점), 2층 : 단독주택임.

- 공부상 2층 면적이 77.77평방미터이나 28.96평방미터 발코니 확장되어 현황 면적이
106.73평방미터임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 건물사용승인일자 2020.5.15. 2층 단독주택에 다락층(약 84평방미터)이 소
재함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본 건 목록 3 부동산은 등기사항증명서상 용도가 제1종근린생활시설이나, 일반건축물대장상 및 현황 용도는 1층은 제1종근린생활시설(소매점)이고, 2층은 단독주택임
3. 본 건 목록 3 부동산은 공부상 2층 면적이 77.77㎡이나, 28.96㎡ 발코니 확장되어 현황 면적이 106.73㎡임
4. 본 건 목록 3 부동산 2층 단독주택에 다락층(약 84㎡)이 소재함(건물사용승인일자 2020.5.15.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경974 (1)

2.2. 소재지

울산광역시 울주군 범서읍 척과리 759-1

2.3. 용도

근린주택 (1층 소매점, 2층 단독주택, 다락층 포함)

2.4. 감정가

78,979만원

2.5. 면적

토지: 495.00㎡ (약 149.74평)

건물: 199.61㎡ (약 60.38평) - 등기부상 2층 면적 77.77㎡, 현황 확장 면적 106.73㎡, 별도 다락층 약 84㎡ 소재

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산임의경매

2.8. 채권자

주OOOOOOOO (부산은행 추정)

2.9. 건물 사용승인일자

2020년 5월 15일

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 울산광역시 울주군 범서읍 척과리 소재 척과초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 남동측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

1.1. 3. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 4. 인접 도로상태

북동측으로는 폭 약 10M, 북서측으로는 폭 약 3.5M의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(척과지구)이며, 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역(척과초등학교보호구역)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 기록이 있으며, 말소기준권리는 2023년 2월 15일 접수된 부산은행 근저당(채권최고액 462,000,000원)입니다. 해당 근저당보다 후순위인 임의경매(부산은행, 2025년 3월 11일 접수) 및 가압류(울산신용보증재단, 2025년 3월 26일 접수) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 488,250,000원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인 정승욱 씨가 있으며, 전입일자는 2020년 10월 27일입니다. 대항력은 '있음'으로 기재되어 있습니다. 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

1.2. 3. 권리분석 요약

말소기준권리 이하 등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 정승욱 씨가 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이나 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본건은 주거 지역과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 척과초등학교가 인근에 있습니다.

1.3. 2. 잠재력

1층은 제1종근린생활시설(소매점)로, 2층은 단독주택으로 이용 중이며 다락층도 소재하고 있어 주거 및 상업 기능의 복합 활용이 가능합니다.

1.3. 3. 주변 인프라

척과초등학교 접근이 용이하며, 시내버스정류장이 인근에 있어 생활 편의성이 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설

척과초등학교가 인근에 위치합니다.

1.4. 2. 교통

시내버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력 있는 임차인

정승욱 씨는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 계약 관계와 다소 차이가 있어, 실제 임차인의 권리 주장 내용이나 인수 부담 여부에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

1.5. 2. 공부상 면적과 현황 면적 차이

건축물대장상 2층 면적은 77.77㎡이나, 현황은 발코니 확장으로 106.73㎡이며, 약 84㎡의 다락층이 별도로 소재하고 있습니다. 실제 이용 면적을 정확히 파악해야 합니다.

1.5. 3. 토지이용계획상 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.5. 4. 건물 용도

등기사항증명서상 용도는 제1종근린생활시설이나, 일반건축물대장상 및 현황으로는 1층 소매점, 2층 단독주택으로 사용 중입니다. 이는 물건의 실제 활용에 큰 영향을 주지는 않으나, 계약 관계 확인 시 참고 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 척과리에 위치한 근린주택으로, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 1층 근린생활시설(현재 공실)과 2층 단독주택, 다락층으로 구성되어 있으며, 척과초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 상당한 리스크 요인이므로, 명확한 권리 관계 확인이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년에 사용승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 복합 용도: 1층 상가와 2층 주택으로 구성되어 임대 수익 창출 및 활용 다각화가 가능합니다.

* 입지: 척과초등학교 인근 지역으로, 안정적인 주거 및 상업 수요를 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 78,979만원입니다.

주변의 유사 신축 연립주택(테라스인포레, 2021년 준공, 전용면적 약 84㎡)의 최근 매매가는 45,000만원 ~ 46,000만원 수준입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 535만원 ~ 546만원/㎡입니다.

본건 건물의 총 면적 199.61㎡ (약 60.38평)에 이 가격을 단순 적용할 경우 약 10억 6천만원 ~ 10억 9천만원 수준으로 추정되나, 이는 본건과 물건 종류(근린주택 vs 연립), 상가 공실 여부 등 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가는 이러한 복합적인 요소를 반영한 것으로 판단됩니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금/차임이 0원으로 기재된 부분입니다. 이로 인한 잠재적 인수 부담이나 명도 협상 비용 등을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 65% ~ 73% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 52,000만원 ~ 58,000만원 범위에서 신중하게 결정하시길 권합니다. (5억 2천만원 ~ 5억 8천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.