나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11545 [1] 울산광역시 울주군 두동면 은편리 555 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산감정 · 평가일 2025.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 두동면 은편리 소재 ""신기마을"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 일반주택과 농경지대로 형성되어 있으며 일부 전원주택도 소재하여 환경 보통시되는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능한 도로가 개설되어 있으며 시외 노선버스 정류장인 두동로가 인근에 위치하여 일반적 교통사정 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

2필지 공히 부정형이며 지반 대체로 평탄시되며 기호(1)토지는 건축허가를 득한 상태의 잡종지 상태이고 기호 (2)는 지목 답이나 현황은 잡종지 상태의 토지입니다.

인접 도로상태

남측으로 소로의 포장도로에 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역 [이하공란]
가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,공장설립승 인지역(1호)<수도법> [이하공란]
기호 (2) : 도시지역, 자연녹지지역 [이하공란]
가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,소하천구역 <소하천정비법>,공장설립승인지역(1호)<수도법> [이하공란]

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1, 2 모두 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 입찰보증금 몰수)
3. 목록1, 2는 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 공부상 지목이 답이나 현황은 잡종지 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경11545 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두동면 은편리 555

용도: 답 (현황: 잡종지)

감정가: 1,973,459,000원

토지면적: 6,025.00㎡ (약 1,822.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (목록 1, 2 일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOOOOOOO (울산축산업협동조합으로 추정)

1.2. 토지 이용계획 및 제한상태

기호(1) 및 기호(2) 공통:

도시지역, 자연녹지지역

가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공장설립승인지역(1호)<수도법>

기호(2) 추가:

소하천구역<소하천정비법>

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 울주군 두동면 은편리 소재 "신기마을" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 일반주택과 농경지대로 형성되어 있으며, 일부 전원주택도 소재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다. 시외 노선버스 정류장인 두동로가 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 가능한 상태로, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건지는 남측으로 소로의 포장도로에 각 접하고 있어 차량 접근 및 이용에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 등기부요약 기준:

- 소유권이전: 박은진 (2003-06-30), 한지우 (2022-02-18)

- 근저당권: 울산축산업협동조합 (2023-09-21, 1,740,000,000원) - 말소

- 지상권설정: 울산축산업협동조합 (2023-11-20) - 말소

- 임의경매개시결정: 울산축산업협동조합 (2025-03-27, 1,489,079,025원) - 말소 (본건 사건의 기초)

- 압류: 동울산세무서장 (2025-04-10) - 말소

등기부채권 총액: 1,740,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. 다만, 등기부요약 상 지상권(을6)은 말소로 표시되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 건에는 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변이 일반 주택과 농경지대로 형성되어 있어, 활발한 상업 활동보다는 농업 및 주거 기능 위주의 지역 특성을 보입니다. 전원주택 등이 혼재하여 있어 지역 커뮤니티는 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

주변에 마트, 병원 등 주요 편의시설이나 대규모 공공시설에 대한 정보는 제한적입니다. 가장 가까운 대중교통 시설은 두동로 시외버스 정류장입니다.

5.2. 주거 환경

농경지대와 주택이 혼재된 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 농지취득자격증명: 본 물건은 농지이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '잡종지' 상태로 이용되고 있습니다. 이는 추후 토지 이용 및 개발에 있어 잠재적인 문제를 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역, 소하천구역 등 다수의 토지이용 규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 따릅니다.

6.3. 권리관계 불명확성

* 등기부요약 상 '말소'로 표시된 근저당권, 지상권, 임의경매개시결정 등과 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 간의 상이한 내용이 확인되어, 복잡한 권리관계가 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인 및 법적 검토가 반드시 필요합니다.

6.4. 주변 시설

* 주변 지역은 주로 농경지와 주택지로 구성되어 있어, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 하지만, 향후 개발 계획이나 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 두동면 은편리 소재의 토지로, 감정가는 높게 책정되어 있으나 농지로서의 취득 자격 요건, 공부상 지목과 현황의 차이, 다수의 토지이용 제한, 그리고 불명확한 권리관계 등 잠재적인 리스크를 다수 내포하고 있습니다. 주위 환경은 조용하고 자연 친화적이나, 상업 활동이나 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 잠재력

* 울주군은 울산광역시의 주요 개발 축 중 하나로, 장기적인 관점에서 지역 균형 발전 및 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

8.2. 낮은 현황 이용 가치

* 현황이 잡종지 상태로 이용되고 있어, 향후 개발 또는 전환을 통해 새로운 가치 창출의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 19억 7천만원대로 높게 책정되어 있으며, 농지 취득 자격 요건, 각종 토지이용 규제, 불명확한 권리관계 등 다양한 리스크 요소를 고려해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석하여 신중하게 접근해야 합니다. 본 물건은 인수할 보증금(임차인 관련)이 없는 점은 긍정적이나, 상기 제반 사항들을 감안하여 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.