나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11385 [1] 울산광역시 울주군 두서면 활천리 289-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울감정 · 평가일 2025.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 ""활천마을"" 내에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

* 일련번호(1) : 사다리형의 토지로 자체지면 대체로 평탄하며, 농경지로 이용 중입니다.
* 일련번호(2) : 사다리형에 가까운 토지로 자체지면 대체로 평탄하며, 주거나지입니다.
* 일련번호(3) : 사다리형에 가까운 토지로 자체지면 대체로 평탄하며, 잡종지상태입니다.
* 일련번호(4) : 사다리형에 가까운 토지로 자체지면 대체로 평탄하며, 상업용건부지입니다.
* 일련번호(7) : 사다리형에 가까운 토지로 자체지면 대체로 평탄하며, 상업용건부지입니다.
* 일련번호(8) : 사다리형에 가까운 토지로 자체지면 대체로 평탄하며, 단독주택부지 및 일부 타인점유입니다.

인접 도로상태

* 일련번호(1,3) : 지적도상 맹지이며, 인접토지를 통해 출입가능합니다.
* 일련번호(2,4) : 북측으로 소로가 개설되어 있습니다.
* 일련번호(7) : 남동측으로 세로가 개설되어 있습니다.
* 일련번호(8) : 북측으로 소로, 남측으로 세로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2025-01-16)<자연재해대책법>입니다.
* 일련번호(2~4,7,8) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2025-01-16)<자연재해대책법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(3,4,7,8) 토지상에 별첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 사진용지와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅋ)이 소재하여 감정평가하였으며, 제시외 건물(ㄱ~ㅅ,ㅊ,ㅋ)은 소규모의 부합물 및 종물로서 토지에 미치는 영향은 미미한 편이며, 제시외 건물(ㅇ,ㅈ)이 경매대상에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 가액은 별도로 부기하였으니 업무에 참고하시기 바라며, 본건 토지 일부상에 별첨 사진용지와 같이 측백나무 등 수목 십 여주가 소재하나, 일반적인 거래관행 및 수목의 가액이 토지가액에 비해 미미하여 본 감정평가에는 포함하지 아니하였으며, 토지에 미치는 영향은 미미하다고 판단됩니다.

공부와의 차이

본건 일련번호(3) 토지의 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 잡종지상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 본건 일련번호(8) 토지의 일부는 별첨 사진용지와 같이 일부를 타인이 점유하고 있는 것으로 조사되었으며, 이를 감안하여 토지를 감정평가하였으며, 타인 점유부분에 이동가능한 주택이 소재하니 참고하시기 바라며, 본건 토지는 일부 지적 불부합으로 정확한 토지의 경계는 지적측량을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[일련번호(5) 건물] 경량철골조 칼라싯트지붕 단층으로
외벽 : 판넬잇기 마감
내벽 : 보드, 합판 등 마감
창호 : 하이샷시단창 등입니다.

[일련번호(6) 건물] 조적조 스레트지붕 단층으로
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 샷시창 등입니다.

[일련번호(9) 주택부분] 브럭조 스라브지붕 단층으로
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 벽돌붙임 등 마감
내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창 등입니다.

[일련번호(9) 창고부분] 브럭조 스라브지붕 단층으로
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 몰탈 등 마감
창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

* 일련번호(5) : 제2종근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다.
* 일련번호(6) : 근린생활시설(보일러실 등)로 이용 중입니다.
* 일련번호(9) 주택부분 : 주택으로 이용 중입니다.
* 일련번호(9) 창고부분 : 창고로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주택부분은 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

토지감정평가요항표 참조바랍니다.

공부와의 차이

본건 일련번호(5)의 부속건물, 일련번호(6)의 부속건물 및 일련번호(9)의 목조 토기와지붕 단층 주택은 기준시점 현재 소재불명으로 평가에서 제외하였으며, 본건 일련번호(6) 건물은 등기사항전부증명서상 ‘슬래브지붕’으로 표기되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황은 ‘스레트지붕’이며, 본건 일련번호(9) 건물 중 ‘축사’는 현황 ‘창고’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 포함.
3. 제시외 건물(조적조 강판지붕 옥상소재 주택 18㎡, 경량철골조 스레트 및 아크릴지붕 단층 창고 114㎡)은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 매각에서 제외하는 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격은 31,443,000원임.
4. 목록5 건물의 경량철골조 칼라싯트지붕 단층 화장실 17.28㎡, 목록6 건물의 조적조 슬래브지붕 단층 화장실 17.28㎡, 목록9 건물의 목조 토기와지붕 단층 주택 15.87㎡은 현재 소재불명이며, 최저매각가격은 이를 감안한 가격임.
5. 목록8 토지 일부를 타인이 점유하고, 타인점유부분에 이동가능한 주택이 소재하는 것으로 조사됨. 최저매각가격은 타인점유를 감안한 가격임.
6. 목록3 토지의 공부상 지목은 전이나 현황은 잡종지 상태임.
7. 본건 토지는 일부 지적 불부합으로 정확한 토지의 경계는 측량을 요함.
8. 목록6 건물은 등기사항전부증명서상 슬래브지붕으로 표기되어 있으나 현황은 스레트지붕임.
9. 목록9 건물 중 브럭조 스라브지붕 단층 축사 68.1㎡는 현황 창고로 이용 중임.
10. 목록1, 3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11385 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 활천리 289-7

용도: 단독주택

감정가: 1,151,998,320원 (약 11억 5200만원)

토지면적: 2744.00㎡ (약 830평)

건물총면적: 372.44㎡ (약 112.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (서부산농업협동조합)

1.1. 입지조건

주위환경: 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 "활천마을" 내에 위치하며, 주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 본건 및 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

도로:

* 일련번호(1,3) 토지: 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 통해 출입 가능합니다.

* 일련번호(2,4) 토지: 북측으로 소로가 개설되어 있습니다.

* 일련번호(7) 토지: 남동측으로 세로가 개설되어 있습니다.

* 일련번호(8) 토지: 북측으로 소로, 남측으로 세로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구에 해당합니다. (일부 필지는 자연취락지구 포함)

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 세영종합건설주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이영자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1981-04-07, 대항력 있음.

금액이 0원이라도 대항력 있는 임차인이므로, 인수 여부 및 관련 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

권리분석:

* 말소기준권리: 2019년 6월 5일자 서부산농업협동조합 근저당권 (4억 5,500만원).

* 이후 채권: 서부산농업협동조합 근저당권 2건 (총 1억 8,000만원), 부산신용보증재단 가압류 (약 2,058만원).

* 총 채권액: 6억 5,558만 976원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록8 토지 지상에 소재하는 제시외 건물(매각 제외)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

1.3. 상권분석

주위 환경: 본건은 주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

건물 용도: 주택, 제2종근린생활시설(사무실), 근린생활시설(보일러실 등), 창고 등으로 이용 중인 건물들이 소재하여 지역 내 소규모 상업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 시설: (제공된 정보만으로는 상세한 편의시설, 학교 등 정보 파악이 제한적입니다.)

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 진행한 결과, 본건 부동산과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 매각 대상에서 제외되는 일부 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 잠재적 권리 분쟁 소지가 있습니다.

* 건물 현황: 목록5, 6 건물(화장실) 및 목록9 건물(목조 주택) 일부가 소재 불명 상태로 평가에 반영되었으므로, 실제 매각 시 현황 확인이 필요합니다.

* 점유 관계: 본건 토지 일부를 타인이 점유하고 있으며, 이동 가능한 주택이 소재하는 것으로 조사되었습니다.

* 공부와의 차이:

* 토지: 목록3 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 잡종지 상태입니다. 또한, 토지 일부 지적 불부합으로 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다.

* 건물: 목록6 건물의 경우, 등기부상 지붕은 슬래브이나 현황은 스레트 지붕입니다. 목록9 건물 중 축사는 현황 창고로 이용 중입니다.

* 농지취득자격증명: 목록1, 3 토지에 대하여 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 이영자(1981년 전입) 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었으나, 대항력을 보유하고 있어 권리 인수 및 명도 관련 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리에 위치한 대규모 토지와 복합 용도의 건물로 구성된 경매 물건입니다. 주거, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역적 특성을 지니고 있습니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인, 법정지상권 성립 여부 불분명, 타인 점유 등 복잡한 이슈가 존재하며, 공부상 지목과 현황 불일치, 건물 소재 불명, 지적 불부합 등 현장 확인 및 명확한 권리 분석이 요구되는 물건입니다. 높은 채권 총액에도 불구하고 감정가가 높아 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있으나, 리스크 요인에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광범위한 토지 면적을 활용한 개발 잠재력: 자연녹지지역 내 넓은 토지는 향후 용도 변경 또는 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계 및 현황으로 인해 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 지역 내 주거 및 근린생활시설 수요: 활천마을이라는 지역 특성상 기본적인 주거 및 편의시설에 대한 수요를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,151,998,320원에 비해 다수의 권리 관계, 법정지상권 불분명, 타인 점유, 공부상 및 현황 불일치, 소재 불명 건물 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 총 채권액이 6억 5천만원 이상으로 높은 편입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 800,000,000원에서 980,000,000원 사이로 예상됩니다. 이는 감정가의 약 70% ~ 85% 수준에 해당하며, 현장 조사와 법률적 검토를 통해 리스크를 충분히 평가한 후 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.