나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1059 [1] 울산광역시 동구 동부동 남목지구일단의주택지조성사업지구5블럭1롯트 현대하이야트맨션 201동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

1.1. 1.사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1059 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경

1.1. 2.소재지 정보

울산광역시 동구 동부동 남목지구일단의주택지조성사업지구5블럭1롯트 현대하이야트맨션 201동 13층1301호

1.1. 3.용도 및 면적

용도: 아파트

토지면적: 0.23㎡ (약 0.07평)

토지지분: 0.2271458110086481㎡ (약 0.07평)

건물면적: 54.62㎡ (약 16.52평) (공급면적 기준, 전용면적은 별도 확인 필요)

건물지분: 54.62㎡ (약 16.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 4.감정가

감정가: 91,500,000원

1.2. 입지조건

* 교통상황:

단지 주변으로 울산 동구 마을버스 노선인 동구03번, 동구53번 등이 운행 중에 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 남목3동 행정복지센터 인근으로 다양한 버스 노선이 경유하여 울산 시내 접근성을 확보하고 있습니다.

* 주위환경:

본건은 울산광역시 동구 동부동에 위치한 현대하이야트맨션으로, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 상가, 임야 등이 혼재된 주거지역입니다. 동쪽과 서쪽으로는 마골산과 봉대산이 위치하여 자연환경이 비교적 양호한 편입니다. 한국무브넥스와 HD현대중공업 등 주요 산업 시설이 인근에 위치하여 직주근접 효과를 기대할 수 있는 배드타운의 성격을 지닙니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

소유권 이전:

- 1997-01-14: 소유권 이전 (고현자)

- 2003-05-02: 소유권 이전 (우광웅, 매매)

등기된 권리 현황:

- 근저당권 (말소기준권리): 2016-04-29, 경북대구낙농협동조합, 금113,400,000원

- 가압류: 2024-11-26, 농협은행, 금16,181,158원 (울산지방법원 2024카단14360)

- 임의경매개시결정: 2025-04-08, 경북대구낙농협동조합, 98,009,676원 (울산지방법원 2025타경1059)

총 등기부채권액: 129,581,158원

1.3. 2.권리 분석

본 물건은 말소기준권리인 2016년 4월 29일자 경북대구낙농협동조합의 근저당보다 늦게 설정된 가압류 및 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 잔여 권리를 인수할 염려 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

보고서 상 명시된 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 동부동은 아파트 단지와 단독주택이 밀집된 주거지역으로, 남목마성시장과 같은 전통시장이 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 대규모 산업 단지가 인근에 위치하여 배후 수요가 존재하나, 상업 시설 밀집도는 상대적으로 낮은 편입니다. 이는 주거지로서의 안정성은 높으나, 상권 활성화 측면에서는 제한적일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설:

단지에서 비교적 가까운 거리에 동부초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 용이합니다. 동부초등학교는 울산광역시 내에서 양호한 학군으로 평가받고 있습니다.

* 편의시설:

남목마성시장을 비롯한 지역 시장을 통해 생활필수품 구매가 가능합니다. 또한, 명덕생활문화센터와 같은 주민 편의 시설이 운영 중에 있습니다. 동구청에서 운영하는 다양한 공공 체육시설 정보도 확인 가능합니다.

* 기타:

마골산, 봉대산 등 자연환경이 인근에 있어 가벼운 산책이나 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대지권 미등기

가장 중요한 리스크 요인으로, 본 물건은 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 아파트가 세워진 토지에 대한 소유권이나 사용권이 등기부상 명확히 설정되지 않았음을 의미합니다. 낙찰자가 대지권을 취득하기 위해서는 추가적인 절차(예: 대지 소유자와의 협의, 미납 분양대금 납부 등)가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 상당한 시간과 비용, 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 금융기관에서 담보 대출 시 제한이 있을 수 있으며, 대지 소유자가 권리를 주장할 경우 법적 문제에 직면할 수 있습니다.

1.6. 2.인근 혐오시설 유무

주변 지역 탐색 결과, 해당 아파트 단지와 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 화장장 등)은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 울산 동구 지역 내 혐오시설 관련 민원이나 이전 사례가 있었음을 시사하는 정보들이 있습니다. 현재 시점에서 인근에 직접적인 혐오시설로 인한 문제가 발생할 가능성은 낮아 보입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 동부동에 위치한 아파트로, 동부초등학교 등 교육시설과 남목마성시장 등 생활 편의시설이 인접하여 주거지로서의 기본적인 요건을 갖추고 있습니다. 또한, HD현대중공업 등 주요 산업 단지가 가까워 직주근접 수요도 기대할 수 있습니다. 그러나 가장 큰 문제점은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이는 낙찰자가 소유권을 완전히 행사하기 위해 추가적인 법적, 금전적 부담을 져야 할 가능성이 매우 높아, 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크를 감안했을 때, 일반적인 경매 물건보다 더욱 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 주요 산업 단지 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 및 직주근접 투자처로서의 가능성.

* 지역 내 형성된 주거 단지로서 기본적인 생활 인프라 이용 용이.

* 대지권 미등기 리스크를 합리적으로 해결할 수 있다면, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,500,000원이며, 현재 등기부상 총 채권액은 129,581,158원으로 감정가를 초과하고 있습니다. 임차인으로 인한 인수 부담은 없으나, '대지권 미등기'라는 중대한 권리상의 하자가 존재합니다. 이 하자를 해결하기 위한 추가 비용과 시간, 예상되는 법적 리스크를 감안할 때, 낙찰가 산정 시 감정가보다 상당한 폭의 할인이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 대지권 미등기 해소를 위한 정확한 비용 산출 및 법률 자문, 그리고 유사 물건의 시세 조사 후 결정되어야 합니다. 투자자는 이 리스크를 충분히 인지하고, 감정가 대비 매우 보수적인 접근으로 입찰가를 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.