나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11380 [1] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 ""홈플러스 울산동구점"" 남측 인근에 소재하는
[센트럴나인 제14층 제1403호]로서, 주위는 각종의 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이
혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 제14층 제1403호로서,

- 외벽 : 석재패널 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등.

- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 용도는 '오피스텔'이며, 인근 주민에 따르면 '주거용 오피스텔'로 이용중인 것으로
탐문되었으나 재확인을 요함.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식
주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20미터 내외, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각
접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11380 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.2. 물건현황

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 14층1403호

용도: 오피스텔 (탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중일 수 있으나 재확인 필요)

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 8.60㎡ (약 2.60평)

건물면적: 55.48㎡ (약 16.78평)

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 193,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "홈플러스 울산동구점" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태, 인접도로

토지는 세장형의 평지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 4미터의 아스콘 포장도로에 접해 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사아름다운사람들외 1명 (2018-12-06)

* 1번박기범지분전부이전: 주식회사아름다운사람들 (2022-11-04)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2023-01-04, 금738,235,850원) - 말소

* 근저당권: 대신저축은행 (2021-09-16, 금10,000,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박창근 (2023-04-04, 금145,000,000원) - 인수

* 강제경매: 박창근 (2025-02-21, 163,095,205원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-01-14

확정일자: 2020-01-15

배당신고일자: 2023-04-04

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기되어 있으며, 등기부상 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리는 대신저축은행의 근저당권(2021-09-16)입니다. 이보다 선순위인 박 임차인의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. (물건명세서상 내용 참조)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 "홈플러스 울산동구점" 인근에 위치하며, 주위로 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 건물 용도

센트럴나인은 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등으로 복합 사용 가능한 건물입니다. 본건은 공부상 '오피스텔'이나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 사용될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 생활 편의 환경이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 홈플러스 울산동구점이 위치하여 쇼핑 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 및 업무 밀집 지역의 특성상 학교 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

가장 중요한 리스크 요인입니다. 박 임차인은 전입일자(2020-01-14) 및 확정일자(2020-01-15)를 기준으로 대항력이 있으며, 보증금 145,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 잔액을 추가로 부담해야 하므로 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, 물건명세서상의 임차권 인수 가능성을 우선적으로 고려해야 합니다.

6.2. 공동담보, 선순위임차권 관련

공동담보 및 선순위임차권이 있다는 특이사항은 권리 분석에 있어 복잡성을 더할 수 있습니다. 다만, 본건에서는 박 임차인의 주택임차권이 말소기준권리보다 선순위이므로, 임차인 인수 여부가 핵심입니다.

6.3. 기타

법원 매각물건명세서 작성일(2026-05-06) 기준, 임대관계는 미상으로 파악됩니다. 임차인 현황 및 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 울산광역시 동구 일산동에 위치한 센트럴나인 오피스텔로, 도심 상업 지역 내에 있어 입지적 장점을 가집니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 145,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 높아 투자 결정 시 가장 신중해야 할 부분입니다.

7.2. 투자 가치 검토

만약 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 상황이라면, 총 인수 금액(입찰가 + 임차 보증금)이 시세 대비 높지 않은지 면밀히 검토해야 합니다. 반대로, 임차 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 수 있다면, 해당 물건은 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 현재로서는 임차권 인수 리스크가 매우 크게 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요소

* 핵심 상업지역 내 위치하여 입지 조건 양호.

* 차량 및 대중교통 접근성 우수.

* 단지 인근 편의시설(홈플러스) 접근성 좋음.

* 오피스텔 및 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 센트럴나인 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 16일: 전용면적 약 7.13평(23.583㎡) 19층, 8,800만원

* 2026년 5월 12일: 전용면적 약 7.13평(23.583㎡) 18층, 5,311만원 (가격 변동폭 큼)

* 2026년 1월 6일: 전용면적 약 15.63평(51.6816㎡) 12층, 13,156만원

본건 건물면적은 55.48㎡ (약 16.78평)으로, 전용면적 약 15.63평(51.6816㎡) 매매 사례(13,156만원)와 비교 시, 유사한 수준의 시장 가치를 가질 수 있습니다. 이를 바탕으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 254.5만원/㎡입니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 141,197,600원 정도의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 다만, 본건 감정가는 193,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 145,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 제시된 규칙에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 위해 본건의 감정가(193,000,000원)를 시장 가치로 간주하고, 매수인이 인수해야 할 보증금(145,000,000원)을 제외하면, 실제 입찰을 고려할 수 있는 자본 가치는 다음과 같이 추정됩니다.

추정 시장 가치: 193,000,000원

인수 예상 보증금: 145,000,000원

입찰가 산정 기준 금액: 193,000,000원 - 145,000,000원 = 48,000,000원

따라서, 상기 산정 기준에 따라 예상 입찰가는 48,000,000원에서 60,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 임차권 인수 후 총 지출 금액이 시세 대비 합리적인 수준인지, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 혐오시설 관련: 본건 소재지(울산광역시 동구 일산동 579-24) 인근에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 기타 참고사항:

최근 매매/임대 정보에서 제공된 시점(2025년~2026년)은 현재 시점(2026년 7월)과 가까우나, 시장 상황은 변동될 수 있습니다.

본건은 오피스텔이므로, 전용면적과 공급면적(건물면적)을 구분하여 보시는 것이 좋습니다. 본건의 건물면적은 55.48㎡이며, 이는 약 16.78평에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.