나이스옥션 법원경매 울산 2025타경901 [1] 울산광역시 북구 중산동 730 삼우타운 102동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 중산동 소재 ""이화초등학교"" 남측 인근에 위치하는 삼우타운
102동 2층 207호로서 주변은 아파트 및 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 (벽식)슬래브지붕 15층건중 2층 207호로서
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감.
내 벽 : 벽지바름, 일부타일 붙임
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함..

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구,
가축사육 제한구역(가축사육제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(중산동 취락유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(중산동고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건번호: 울산지방법원 2025타경901 (1)

1.1. 2. 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 3. 채권자: 경북대구낙농협동조합

1.2. 물건 상세정보

1.2. 1. 소재지: 울산광역시 북구 중산동 730 삼우타운 102동 2층207호

1.2. 2. 용도: 아파트

1.2. 3. 감정가: 56,000,000 원

1.2. 4. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 5. 토지면적: 28.25㎡ (약 8.55평)

1.2. 6. 건물면적 (전용면적): 59.76㎡ (약 18.08평) (공급면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.2. 7. 아파트 정보

1.2. 7.1. 아파트명: 삼우타운

1.2. 7.2. 사용승인일: 1996년 2월 24일

1.2. 7.3. 총 세대수: 298세대

1.2. 7.4. 최고/최저층: 15층 / 1층

1.2. 7.5. 주차대수: 총 133대 (지하 97대, 지상 36대)

1.2. 7.6. 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

2.1. 1. 본건은 울산광역시 북구 중산동 소재 "이화초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

2.1. 2. 주변은 아파트, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

2.2. 1. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 2. 인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

2.3. 1. 용도지역: 도시지역, 자연녹지지역

2.3. 2. 지구/구역: 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(중산동 취락유적, 중산동고분군)

2.4. 주변 시설 (혐오시설 없음 확인)

2.4. 1. 주변 지역은 주거, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 혐오 또는 유해 시설이 인근에 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

3.1. 1. 소유권 이전: 김숙자 (1996.03.26), 강태옥 (2015.07.30, 매매)

3.1. 2. 근저당 (말소기준권리): 경북대구낙농협동조합 (2015.07.30, 금73,200,000원) - 말소

3.1. 3. 가압류: 울산신용보증재단 (2024.05.21, 금85,000,000원) - 말소

3.1. 4. 임의경매: 경북대구낙농협동조합 (2025.02.13, 91,972,036원) - 말소

3.1. 5. 등기부채권 총액: 158,200,000원 (기재된 가압류 및 근저당 채권 합계)

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인: 임정욱 (임 )

3.2. 2. 보증금: 20,000,000원

3.2. 3. 차임: 100,000원

3.2. 4. 전입일자: 2023-05-16

3.2. 5. 확정일자: 2022-08-29

3.2. 6. 배당신고일자: 2025-05-02

3.2. 7. 대항력: 없음

3.2. 8. 주의사항: 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (배당 절차를 통해 보증금 회수가 예상됩니다.)

3.3. 권리 인수 여부

3.3. 1. 본 건의 말소기준권리인 2015년 7월 30일자 근저당권보다 늦게 설정된 가압류 및 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 2. 임차인 임정욱은 대항력이 없어, 임차인의 보증금 20,000,000원은 인수되지 않습니다. (매각으로 소멸)

3.3. 3. 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 4. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차인 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 분석

4.1. 1. 최근 2026년 2월~3월 실거래가 기준, 삼우타운 59.76㎡(약 18평) 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 9일: 7층, 63,000,000원

* 2026년 3월 31일: 4층, 49,000,000원

* 2026년 3월 5일: 8층, 50,000,000원

4.1. 2. 최근 거래 평균가: 약 54,000,000원

4.1. 3. 본 건은 2층으로, 최근 거래된 4층~8층 대비 시세가 다소 낮게 형성될 수 있습니다.

4.1. 4. 현재 감정가 56,000,000원과 최근 실거래가 범위를 고려할 때, 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서도 형성될 가능성이 있습니다.

4.2. 최근 전월세 시세 분석

4.2. 1. 최근 2025년 12월~2026년 1월 실거래가 기준, 삼우타운 59.76㎡(약 18평) 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 14일: 2층, 보증금 5,000,000원, 월세 450,000원

* 2026년 1월 6일: 6층, 보증금 5,000,000원, 월세 350,000원

* 2025년 12월 8일: 9층, 보증금 30,000,000원, 월세 200,000원

4.3. 종합 상권 분석

4.3. 1. 본 물건이 속한 삼우타운은 1996년에 건축된 아파트로, 주변의 이화초등학교와 근접한 주거 단지에 위치합니다.

4.3. 2. 최근 매매가는 4,900만원에서 6,300만원 사이로 형성되어 있으며, 본건은 2층이라는 점을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

5.1. 1. 본건 남측 인근에 이화초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.1. 2. 학교 관련 제한구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

5.2. 1. 주변 지역은 아파트 단지, 주택가, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 2. 단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터)이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

6.1. 1. 본 아파트는 1996년 사용승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 미납 관리비

6.2. 1. 현황 조사 시점까지 미납된 관리비가 있을 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 확인이 필요합니다. (일반적으로 공용부분 관리비는 인수 대상이 될 수 있습니다.)

6.3. 임대차 관계

6.3. 1. 비록 대항력은 없으나, 임차인이 거주 중일 경우 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 울산광역시 북구 중산동의 삼우타운 내 아파트로, 이화초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

7.2. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금도 없습니다.

7.3. 최근 시세는 감정가와 유사한 수준에서 형성되고 있으나, 2층이라는 점은 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

7.4. 1996년식 건물로 노후화에 대한 고려가 필요하며, 미납 관리비 확인 등 명도 전 사전 점검이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확

8.1. 1. 복잡한 권리 관계 없이 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

8.2. 인수 부담 없음

8.2. 1. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없어 명도 후 즉시 활용 가능합니다.

8.3. 실거주 및 임대 수익 가능성

8.3. 1. 초등학교 인근의 주거 환경으로 실거주 목적에 적합하며, 최근 전월세 시세도 형성되어 있어 임대 수익 창출도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 본 건의 감정가는 56,000,000원입니다.

9.2. 최근 2026년 2~3월 실거래가 범위는 49,000,000원 ~ 63,000,000원입니다.

9.3. 물건의 층수(2층) 및 최근 거래 사례(4~8층)를 고려할 때, 실제 시세는 평균가보다 다소 낮게 형성될 수 있습니다.

9.4. 인수되는 보증금이나 복잡한 권리가 없는 점을 감안하여, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하였을 때, 53,000,000원 수준을 적정 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

9.5. 입찰 전 현장 방문 및 관리사무소 확인을 통해 정확한 시세 및 특이사항을 재확인하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.