나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11312 [1] 울산광역시 울주군 서생면 신암리 515-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리 소재 ""에너지융합일반산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 공장 및 공업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 중로 및 남서측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 지구단위계획구역(에너지융합 일반산업단지) , 소로1류(폭 10m~
12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한
250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에
관한 법률>, 지역개발사업구역<지역개발 및 지원에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 1동
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
주기둥: H-Beam 500 x 200mm 등
벽체: 판넬 잇기 등
바닥: 하드너 마감 등
창호: 샤시 창호 등

기호(3): 2동
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
주기둥: H-Beam 500 x 200m 등
벽체: 판넬 잇기 등
바닥: 하드너 마감 등
창호: 샤시 창호 등

기호(4): 3동
일반철골구조 판넬지붕 3층 건물로서,
외벽: 판넬 잇기 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
바닥: 타일 마감 등
창호: 샤시 창호 등

기호(5): 4동
일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외벽: 판넬 잇기 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
바닥: 장판 및 타일 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

기호(2): 공장(물품-제조공장)임.
기호(3): 공장(물품-제조공장)임.
기호(4): 공장(사무실)임.
기호(5): 공장(자재창고)(현황: 1층: 휴게실, 식당, 탈의실, 샤워실 및 화장실 등,
2층: 숙소 등)임.

설비내역

위생설비(기호 4,5), 급배수설비(기호 4,5), 시스템에어컨(기호 4) 및 전기온수보일러(기호 5) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 현황조사 및 감정평가서에 의하면 공장입구 및 건물외벽에 유치권자 한백산업개발(주), 성영전기, 미래소방(주)의 유치권 현수막이 붙여져 있으며 2동 공장 가스배관에 유치권자 삼광산업 유치권 표시되어 있으나 그 성립여부는 불분명함.
3. 목록1 지상에 제시외 기계기구(수변전설비 등)와 철거 및 이동이 용이한 제시외 컨테이너 3개동이 소재하며, 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 울산지방법원 2025타경11312 (1) 사건의 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11312 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 신암리 515-2

* 용도: 공장

* 감정가: 7,138,907,000원

* 토지면적: 8,905.00㎡ (약 2,693.86평)

* 토지 지분: 8,905㎡ (약 2,693.86평)

* 건물면적: 3,039.28㎡ (약 919.42평)

* 건물 지분: 3,039.2799999999997㎡ (약 919.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

1.1. 1.건물 상세 정보

본 건물은 총 4개 동으로 구성되어 있으며, 주요 용도는 공장, 사무실, 자재창고입니다.

* 1동: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물 (면적: 1,153.85㎡) - 공장

* 2동: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물 (면적: 1,153.85㎡) - 공장

* 3동: 일반철골구조 판넬지붕 3층 건물 (면적: 492㎡) - 공장(사무실)

* 4동: 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물 (면적: 239.58㎡) - 공장(자재창고), 현황: 1층은 휴게실, 식당, 탈의실, 샤워실 및 화장실 등, 2층은 숙소 등

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리에 위치한 "에너지융합일반산업단지" 내에 소재하며, 주위는 공장 및 공업나지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용 현황: 본 토지는 사다리형 평지로 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북측으로 중로, 남서측으로 소로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(에너지융합 일반산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지역개발사업구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 다수의 채권이 설정되어 있으며, 일부 말소 기준 권리보다 후순위 권리들이 존재합니다.

* 주요 권리 사항:

* 말소기준권리: 토지 - 범서농업협동조합 근저당 (을3), 건물 - 김형혜 근저당 (을1).

* 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 8,722,242,031원

* 건물 등기부채권 총액: 8,614,361,391원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상임.

* 특이사항:

* 중복 사건, 유치권, 공동담보 물건입니다.

* 공장 입구 및 건물 외벽에 유치권자 한백산업개발(주), 성영전기, 미래소방(주)의 유치권 현수막이 부착되어 있으며, 2동 공장 가스배관에는 유치권자 삼광산업의 유치권 표시가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 중요한 인수/부담 가능성이 있는 리스크 요인입니다.

* 목록 1 토지 지상에 제시외 기계기구(수변전설비 등)와 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 3개동이 소재하나, 이는 매각에서 제외됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 에너지융합일반산업단지 내에 위치한 공장용지로서, 주변은 유사한 공장 및 나대지 등으로 형성되어 있습니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 주거 단지 형태의 상권과는 거리가 있으며, 산업 단지의 특성에 맞는 기업 유치 및 운영 환경이 중요합니다.

1.5. 생활정보

건물 내에 사무실, 휴게실, 식당, 탈의실, 샤워실, 화장실, 숙소 등이 갖추어져 있어 공장 운영에 필요한 기본적인 편의 시설은 일부 구비되어 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 일반 생활 편의 시설과의 접근성은 산업 단지의 특성상 높지 않을 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 성립 여부가 불분명한 다수의 유치권이 존재하여, 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하므로, 경매 절차 진행 및 배당 과정에서 복잡성이 예상됩니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 가능성이 있어, 동시 진행 또는 향후 영향 분석이 필요합니다.

* 제시외 물건 제외: 토지 상에 있는 주요 기계 설비 및 컨테이너가 매각 대상에서 제외되므로, 이를 고려한 별도의 확보 계획이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산의 에너지융합일반산업단지에 위치한 대규모 공장 시설입니다. 넓은 토지와 건물을 갖추고 있어 정상적인 공장 운영을 위한 기반은 갖추고 있으나, 현재 성립 여부가 불분명한 다수의 유치권 존재, 높은 채무 총액, 중복 사건 등 해결해야 할 중대한 리스크 요인을 다수 안고 있습니다. 이러한 위험 요인들을 감안할 때, 본 물건은 상당한 주의와 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 에너지융합일반산업단지 내 위치하여 관련 산업과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 규모: 광대한 토지와 다수의 건물을 보유하고 있어 대규모 생산 시설 운영이 가능합니다.

* 잠재 가치: 만약 불확실한 유치권 문제를 성공적으로 해결하거나, 법적 리스크를 상쇄할 만큼의 파격적인 저가로 낙찰받을 경우, 향후 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 대비 높은 리스크 요인(특히 유치권)을 보유하고 있으며, 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회합니다. 따라서 이러한 위험 요인을 충분히 반영한 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 향후 발생 가능한 추가 비용(유치권 해결 등), 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.