나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11297 [1] 경상남도 양산시 어곡동 1202-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2025.02.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 "경남외국어고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 중·소규모 공장 및 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

기호(1,2) 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 대중교통사정은 보통시 됨. 기호(3) 본건 인근까지 차량접근 가능하나, 대중교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 경사지의 묵전상태임. 기호(2) : 평지의 전(공업나지). 기호(3) : 현황 '전'상태임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 중로한면에 접함. 기호(3) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 하천법에 의한 하천구역 하천예정지 등은 해당 부서에 별도로 확인하 시길 바랍니다. 기호(2) : 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3) : 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(3)토지상에 제시외수목이 소재하나, 토지가치에 미치는 영향은 없겠음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요 없음.
2. 공부상 지목은 답이나 현황은 일부는 전, 일부는 포락지, 일부는 휴경지(하천과 농지의 경계에 있는 경사지)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11297 (1)

소재지: 경상남도 양산시 어곡동 1202-3

용도: 답 (전, 포락지, 휴경지 현황)

감정가: 250,700,000원

토지면적: 460.00㎡ (약 139.15평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 "경남외국어고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중·소규모 공장 및 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

* 양산시 어곡동 일대는 다수의 공장들이 밀집해 있는 산업단지 지역으로 파악됩니다.

교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가되나, 일부 구간(기호3)은 다소 불편할 수 있습니다.

인접 도로상태

* 일부 토지(기호1,2)는 중로에 접해 차량 접근성이 양호합니다.

* 다만, 일부 토지(기호3)는 지적도상 맹지여서 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 일반공업지역, 준공업지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

* 하천법에 의한 하천구역 또는 하천예정지가 해당될 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2019년 06월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을9)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

* 등기부상 대부분의 근저당권, 지상권, 압류, 가압류 등이 '말소'로 표시되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 등기부상 말소된 지상권이 있을지라도, 실제로는 인수해야 하는 지상권이 존재할 수 있음을 의미하므로 매우 주의해야 합니다.

임차인 현황

* 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

등기부채권 총액

* 등기부채권 총액은 1,805,416,613원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 공장과 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 경남외국어고등학교가 있어 교육 시설과의 인접성을 가지고 있습니다.

* 어곡동 일대는 산업 활동이 활발한 지역으로, 관련 지원시설 또는 근로자 주거 시설과의 연계 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 주요 시설로는 경남외국어고등학교가 있습니다.

* 산업단지 인근 지역으로, 생활 편의시설은 일반적인 수준일 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 지목(답)과 현황(일부 전, 일부 포락지, 일부 휴경지)의 불일치: 실제 토지 이용 및 관리상 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 일부 토지의 맹지 여부: 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

* 매각 후 소멸되지 않는 지상권: 가장 중요한 리스크 요인으로, 소유권 행사 및 토지 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. (반드시 별도 확인 필수)

* 주변 환경: 어곡동 일대는 과거 폐기물 매립장 운영 등과 관련하여 환경 문제나 혐오시설에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 본건 물건과 직접적인 연관성은 없더라도, 지역 전반의 이미지에 영향을 줄 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 하천구역/예정지 가능성: 토지 개발 및 이용에 대한 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건 토지는 공업지역에 속해 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 지적도상 맹지인 부분과 공부상 지목과 현황이 다른 점은 고려해야 합니다.

* 가장 큰 위험 요소는 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성입니다. 이 권리가 실제 어떤 내용인지, 소유권 행사에 미치는 영향은 어느 정도인지에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

* 주변 공장 밀집 지역이라는 특성상 산업 활동과 연계된 개발이 예상되나, 지상권 문제로 인해 실질적인 개발이나 재산권 행사에 난항이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 공업지역에 편입되어 있는 토지로, 양산시의 산업 발전 계획과 연계한 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

* 만약 인수해야 할 지상권의 부담이 매우 경미하거나 협의를 통해 해소될 수 있다면, 감정가 대비 저평가된 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 자체의 면적 및 용도(공업지역)는 긍정적 요소이나, 이를 상쇄하는 큰 리스크(지상권)가 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 매각 후 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 권리상의 위험을 안고 있으므로, 예상 입찰가 산정이 매우 어렵습니다.

* 제시된 감정가는 이러한 위험 요인을 충분히 반영하지 못했을 가능성이 높습니다.

* 입찰 희망가는 반드시 인수해야 할 지상권의 내용을 면밀히 분석하고, 그에 따른 가치 하락분을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 권리 분석 및 가치 평가를 진행한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 제시된 감정가 250,700,000원을 참고하되, 상기 위험 요인을 충분히 고려하여 결정해야 함을 강조합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.