나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11352 [1] 경상남도 양산시 어곡동 645-18 어곡사원임대아파트 202동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 어곡동 소재 ""어곡초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 총6개동, 총474세대
규모의 어곡사원임대아파트(현칭 어곡성신아파트) 202동 9층 908호로서, 주위는 아파트, 단
독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통
시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 9층 908호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방
구조임.

토지의 형상 및 이용상태

경사지내 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인근 가로망 및 단지내 도로 확보 되어 있으며, 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든
축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11352 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 어곡동 645-18 어곡사원임대아파트 202동 9층908호

* 용도: 아파트

* 감정가: 43,000,000원

* 토지면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 49.98㎡ (약 15.12평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO

* 아파트명: 어곡성신아파트 (구 어곡사원임대아파트)

* 사용승인일: 1992년 10월 6일

* 건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물

* 동수: 6개동

* 총세대수: 474세대

* 건물층수: 9층/15층

* 주차대수: 총 180대 (지상 4대, 지하 13대)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 어곡동 소재 "어곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 단지 내 도로 확보 및 인근 버스정류장 소재로 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능합니다.

* 인접 도로상태: 인근 가로망 및 단지 내 도로가 확보되어 있으며, 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역입니다.

* 주변 환경:

* 교육시설: 어곡초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 도보로 약 7분 거리에 있습니다.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

* 혐오시설 및 기타: 최근 뉴스 검색 결과, 어곡동 인근에는 시립화장장 건립 반대 움직임이 있으며, 어곡공공폐수처리시설, 폐기물매립장 등이 위치하고 있는 것으로 파악됩니다. 이러한 시설들은 잠재적인 환경 영향이나 혐오시설로 간주될 수 있으므로 투자 시 고려해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 등기부요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 비어 있습니다.

* 말소기준권리: 말소기준권리는 2020년 12월 28일 접수된 양산세무서장의 압류(등기구분: 갑2)입니다.

* 임차인 현황: 임차인 정보는 확인되지 않았으며, 임대관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부요약:

- 갑1: 1994-06-17 소유권이전 (최준철)

- 갑2: 2020-12-28 압류 (양산세무서장) - 말소기준권리

- 갑3: 2025-02-24 소유권이전 (신옥희, 상속)

- 갑4: 2025-03-07 강제경매 (신한카드, 17,999,887원) - 본건 경매 사건

모든 권리는 말소기준권리 이후 순위로, 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특징: 어곡동은 산업단지와 주거지가 혼합된 지역으로, 주변에 어곡초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 있습니다. 대규모 아파트 단지들이 위치해 있습니다.

* 최근 거래 동향: 어곡성신아파트의 최근 실거래가 자료에 따르면, 49.98㎡ 면적 기준으로 2026년 3월 3,900만원, 2,450만원, 4,000만원, 2026년 5월 2,900만원, 2026년 6월 3,200만원에 거래되었습니다. 이는 전반적으로 감정가(4,300만원)보다 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 9층이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시입니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있으며, 도시가스에 의한 개별난방 구조입니다.

* 주차: 총 180대 주차 가능하며, 지상 4대, 지하 13대입니다.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다.

* 건축 연도: 1992년 사용승인된 아파트로, 30년 이상 경과되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설 인근 가능성: 검색 결과, 양산시 어곡동 인근에 시립화장장 건립 논란, 공공폐수처리시설, 폐기물매립장 등이 위치하여 생활 환경에 잠재적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축 연도: 1992년에 준공되어 30년 이상 경과된 노후 아파트입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가는 4,300만원이나, 최근 실거래가는 2,450만원 ~ 4,000만원 수준으로 형성되어 있어 시세 변동 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 교육 환경: 어곡초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가구에 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 향후 시세 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 개발 호재: 양산시는 산업단지 개발 및 교통망 확충 등 지역 개발을 추진하고 있어 잠재적인 가치 상승 요인이 있습니다. (다만, 검색된 뉴스 중 유탑유블레스 단지 관련 내용 등은 본건 물건과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 어곡동에 위치한 아파트로, 어곡초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경은 양호합니다. 다만, 30년 이상 경과된 노후 아파트이며, 인근에 폐수처리시설, 폐기물매립장, 화장장 건립 논란 등 환경적인 민감성이 있는 시설들이 존재하여 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 또한, 감정가(4,300만원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점, 임대 관계가 미상인 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 43,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 49.98㎡ 면적의 경우 2026년 3월 3,900만원, 2026년 5월 2,900만원, 2026년 6월 3,200만원 등의 거래가 있었습니다. 이 중 가장 높은 실거래가는 3,900만원으로, 감정가보다 약 400만원 낮습니다.

종합적인 시장 상황, 물건의 입지 조건, 잠재적 리스크 등을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 또한, 최근 실거래가 추이를 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 3,800만원 ~ 4,100만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.