나이스옥션 법원경매 울산 2025타경852 [1] 울산광역시 남구 신정동 526-10 미소드리움아파트 18층1803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""울산광역시 상수도사업본부"" 동측 인근에 위치하는 미소드리움아파트 18층 1803호로서 주위는 아파트,다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 간선도로가 인근에 소재하여 일반대중교통편은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 20층건룸로서
외벽은 치장석붙임 및 몰탈위페인팅마감이며
내벽은 미장타일 및 벽지붙임이며
창호는 샷시창입니다.

이용상태

건출물 관리대장상 오피스텔로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 급배수설비 도시가스설비 승강기설비 화재경보기 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄하며 사다리형 토지로서 공동주책 및 업무시설(오피스텔)부지로 이용합니다.

인접 도로상태등

서측으로는 대로와 접하며, 남측으로는 폭 약8미터 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-23)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지

울산광역시 남구 신정동 526-10 미소드리움아파트 18층1803호

2.2. 용도

오피스텔

2.3. 면적

토지면적: 17.15㎡ (약 5.19평)

건물면적: 82.45㎡ (약 24.94평)

2.4. 감정가

281,000,000원

2.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.6. 경매구분

부동산강제경매

2.7. 채권자

김OO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 신정동에 소재하며, "울산광역시 상수도사업본부" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 서측으로는 대로와 접하고, 남측으로는 폭 약 8미터의 도로와 접하여 접근성이 양호합니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)와 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 06월 19일 접수된 김재민 근저당권(100,000,000원)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 해당 권리 및 그 이후 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 김 (김유진)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 03월 03일

확정일자: 2023년 02월 02일

배당신고일자: 2025년 02월 07일

대항력: 있음

4.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권(을구 2번, 2025년 02월 25일 등기, 210,000,000원)은 매수인에게 인수됩니다. 이는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함을 의미합니다. 임차인의 강제경매개시결정 등기(을구 6번)는 말소될 예정입니다.

4.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 310,000,000원입니다 (근저당 100,000,000원 + 주택임차권 210,000,000원).

5. 상권분석

본건은 울산광역시 남구의 중심 상업 및 주거지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 인접해 있어 상업적 가치가 높습니다. 또한, 울산광역시 상수도사업본부 인근이라는 점은 지역 내 인지도에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건축물 정보

건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 2018년에 사용승인되었습니다. 20층 건물 중 18층에 위치하고 있습니다.

6.2. 내외부 구조 및 설비

외벽은 치장석붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 샷시입니다. 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 화재경보기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6.3. 주변 시설

주변에 아파트 단지와 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 210,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 따라서 입찰가 산정 시 이 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

7.2. 미상 임대 관계

물건 명세서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 상세 임차인 정보가 제공되어 있어 직접적인 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 예상치 못한 법적 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 울산 남구의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 적정 면적과 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점에서 상당한 투자 위험이 존재합니다. 시장 시세와 인수해야 할 보증금을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지적 강점

울산 남구의 주요 도로변에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 발달해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9.2. 건물 상태

비교적 신축(2018년 사용승인)으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

9.3. 지역 개발 잠재력

울산 남구는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 거래 사례(2023년 12월 5일, 28,000만원/82.029㎡) 및 감정가(281,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 현재 시세는 약 280,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 본건의 경우, 매수인이 210,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 따라서 매수인의 총 실질 투입 비용은 '입찰가 + 210,000,000원'이 됩니다.

실질 투자 비용을 시세 수준(예: 280,000,000원)으로 맞추기 위해서는 입찰가를 약 70,000,000원 수준으로 낮추어야 하지만, 경매 특성상 이러한 가격에 낙찰될 가능성은 매우 낮습니다.

총 채권액(310,000,000원)이 감정가를 초과하고 있으며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다는 점을 감안할 때, 입찰 경쟁이 붙을 경우 감정가 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있습니다.

그러나 인수하는 보증금 리스크를 고려할 때, 매수인의 실질 투자 비용이 시세를 크게 초과하게 되어 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 낙찰 가능성을 고려하되, 인수하는 보증금을 고려한 총 실질 투자 비용이 약 300,000,000원 ~ 350,000,000원을 넘지 않도록 하는 것이 합리적입니다.

이를 기준으로 예상 입찰가는 약 100,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

11. 추가 참고사항

본건 주변에서 혐오시설이나 유해시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.