나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11415 [1] 경상남도 양산시 동면 금산리 586-9 가안빌 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 금산리 소재 <동산초등학교> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 301호로서,
외벽 : 치장석 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감(복도) 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 및 주차장시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타사항:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11415 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 금산리 586-9 가안빌 2동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 53.34㎡ (약 16.13평)

토지지분: 53.34384㎡ (약 16.13평)

건물면적: 69.12㎡ (약 20.91평)

건물지분: 69.12㎡ (약 20.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자 (신청인): 대연새마을금고

1.2. 건물정보

건축년도: 2012년

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

총 층수: 5층

해당 층: 3층

1.3. 현황

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 금산리 소재 <동산초등학교> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임. 양산시 버스정보시스템을 통해 다양한 노선의 버스 이용이 가능하며, 동면1번 버스 노선 등을 통해 부산(범어사역, 노포역) 등 광역으로의 이동도 가능함.

2.3. 도로상태

주변 가로망 및 주차장 시설은 보통 수준임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

2.5. 주변환경 분석

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

* 편의시설: 동면 지역 내 양산제일병원 등 종합병원 및 다양한 내과, 여성의원 등 의료시설이 소재하여 의료 편의성이 양호한 편임. 또한, 근린생활시설이 인접하여 생활 편의시설 이용도 용이할 것으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김영철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012-06-12

대항력: 없음

주의: 임차인 김영철은 보증금 0원, 차임 0원으로 확인되었으나, 전입일자가 2012년으로 오래되어 보증금/차임이 실질적으로 존재하지 않더라도 실제 점유 관계 및 기타 채무 부담 가능성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권개요: 없음)

3.3. 말소기준권리

2012년 6월 14일 접수된 대연새마을금고의 근저당권(채권액 104,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보임.

3.4. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매로 인해 을1 (근저당권), 갑3 (가압류), 갑4 (임의경매) 등 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 양산시 동면 금산리는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

4.2. 상권의 잠재력

주거 지역의 특성상 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 근린생활시설 이용이 예상되며, 주변으로 병원 등 생활 편의시설이 다수 위치하고 있어 주거 편의성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

동산초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있음.

5.2. 편의시설

* 의료시설: 양산제일병원, 양산유외과내과의원, 비타민내과의원 등 다수의 병의원이 인접하여 의료 서비스 접근성이 우수함.

* 교통시설: 다양한 버스 노선이 운행되며, 부산 및 울산 광역권으로의 접근이 용이함.

* 기타: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

인수되는 권리가 없고 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 것으로 예상되어, 권리상 특별한 위험 요소는 없어 보임.

6.2. 임차인 관련

대항력 없는 임차인(보증금 0원)이 존재하나, 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨. 다만, 전입일자가 오래된 점은 고려할 필요가 있음.

6.3. 물건 상태

건물 외관 및 내부 상태에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 동면 금산리에 위치한 다세대주택으로, 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속함. 주변에 동산초등학교가 인접하고 있으며, 다양한 의료시설 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편임. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 권리상 안전성이 높다는 장점이 있음. 다만, 감정가(1억 2천만원) 대비 최근 실거래가(8,900만원) 간의 시세 차이가 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 동일 건물(가안빌) 내 유사 면적(69.12㎡)의 최근 실거래가(8,900만원, 2025년 2월)와 비교했을 때, 감정가(1억 2천만원) 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 보임.

* 안정적인 주거 지역에 위치하며, 초등학교 및 다양한 생활 편의시설과의 접근성이 좋음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 참고 최근 실거래가 (동일 건물, 2025년 2월): 89,000,000원 (69.12㎡)

* 인수 보증금: 0원

최근 동일 건물 실거래가(8,900만원)를 감안할 때, 감정가(1억 2천만원)가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 권리관계가 깨끗하고 주거 편의성이 양호하다는 점을 고려하여, 실거래가를 기준으로 낙찰가율을 보수적으로 적용한 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.