나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11375 [1] 울산광역시 남구 신정동 643-1 휴먼블루드빌 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙감정 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재""휴먼블루드빌 3층 307호이며, 부근일대는 근린생활시설,아파트,업무시설 등이 혼재해 있으며,주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 중 3층 307호 로서,
외벽 : 치장석 및 복합판넬붙임 등.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 ; 샷시창임.

이용상태

오피스텔(주거용,복층구조)임.

설비내역

위생설비, 난방설비,소화전설비,승강기설비,기계식 주차시설등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 오피스텔 등의 부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역,대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접함),소로2류(폭 8m~10m)(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건: 신청채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11375 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 울산광역시 남구 신정동 643-1 휴먼블루드빌 3층 307호

건물명: 휴먼블루드빌

신주소: 울산광역시 남구 월평로48번길 9 (신정동)

구조: 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조

층수: 지하 6층, 지상 20층 건물 중 3층 307호

용도: 오피스텔 (주거용, 복층구조)

사용승인일: 2019년 4월 1일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.45㎡ (약 1.35평)

토지 지분: 4.4521㎡ (약 1.35평)

건물면적: 38.11㎡ (약 11.53평)

건물 지분: 38.1093㎡ (약 11.53평)

전용면적: 38.11㎡ (약 11.53평)

분양면적: 유사 평형(34.7672㎡ ~ 38.1093㎡) 거래 사례 존재

1.4. 매각 정보

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

등기부채권 총액: 140,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 휴먼블루드빌 3층 307호임.

부근 일대는 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됨. [cite:감정평가서]

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨. [cite:감정평가서]

주변 가로망 상태 또한 보통으로 평가됨. [cite:감정평가서]

공업탑 로터리에 인접해 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추었음.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역.

대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함).

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

임차인: 박민정 (박 )

임차보증금: 140,000,000원

전입일자: 2023-04-03

확정일자: 2023-02-27

등기부상 을구 1번 주택임차권 등기 확인 (인수 대상). [cite:집합건물 등기부요약]

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수됨. [cite:물건명세서]

3.2. 말소되는 권리

갑2: 소유권이전1번신탁등기말소

갑3: 압류 (강동세무서장)

갑4: 압류 (울산광역시 남구)

갑5: 압류 (서울특별시 강동구)

갑6: 강제경매 (주택도시보증공사)

위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.3. 특이사항 (별도 등기)

물건명세서 상 '별도등기' 언급이 있으며, 을구 5번 지상권(2019.03.20.등기)이 언급되었으나, 등기부 요약에는 을구 1번 임차권 외 다른 을구 권리가 명확히 나타나 있지 않아 상세 확인이 필요함. [cite:물건명세서, 집합건물 등기부요약]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 혼재 현황

부근 일대는 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역임. [cite:감정평가서]

울산시청, 신정시장, 롯데마트 등이 인접하여 생활 편의성이 높음.

4.2. 용도 및 주위환경 (감정평가서 기반)

본 건이 위치한 지역은 울산광역시 남구 신정동으로, 오피스텔, 상가, 아파트 등이 밀집하여 생활 편의성이 높은 지역으로 판단됨. [cite:감정평가서]

단지 주변에 울산시청, 상공회의소, 한국은행 등 다양한 관공서 및 대기업이 밀집해 탄탄한 배후 수요가 확보되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

위생 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 시설 등이 갖추어져 있음. [cite:감정평가서]

총 450세대의 오피스텔로, 주차 공간(기계식)이 마련되어 있음.

복층 구조로 높은 층고를 통한 개방감과 분리된 공간 활용이 가능함.

5.2. 주거 편의시설

주변으로 울산시청, 신정시장, 롯데마트, 문화예술회관, 영화관 등 생활 편의 시설이 풍부하게 위치함.

울산 버스 노선이 집중된 공업탑 로터리에 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

박민정 임차인의 보증금 140,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있는 리스크가 존재함. [cite:물건명세서]

본 건의 최근 거래가 평균이 약 138,700,000원이므로, 입찰가를 140,000,000원 이하로 진행 시 총 투입 금액은 보증금 140,000,000원 수준이 될 수 있음.

6.2. 별도 등기 (지상권 가능성)

물건명세서에 언급된 '별도등기' 및 '을구 5번 지상권'의 실제 존재 여부 및 영향에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함. 만약 지상권이 존재한다면 물건의 가치 및 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있음. [cite:물건명세서]

6.3. 기타

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 필요.

임대 관계가 미상으로 공실 리스크 파악이 어려움. [cite:감정평가서]

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

울산광역시 남구 신정동 소재 휴먼블루드빌 오피스텔로, 38.11㎡(약 11.53평) 면적의 주거용 오피스텔임.

감정가는 1억 4,500만원이며, 2019년 준공된 건물임.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(박민정)이 보증금 1억 4,000만원을 인수해야 하는 조건임.

7.2. 강점

신정동 중심지에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

준공된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됨.

도시지역, 일반상업지역에 속해 있어 향후 가치 상승 기대 가능.

복층 구조로 공간 활용도가 높음.

7.3. 약점

대항력 있는 임차인으로 인한 1.4억원의 보증금 인수 리스크가 존재하며, 이는 현재 시장가 대비 총 투입 금액을 높일 수 있음.

'별도 등기' 및 '지상권' 가능성에 대한 불확실성 존재.

임대 관계 미상으로 공실 리스크 파악 어려움. [cite:감정평가서]

8. 투자 포인트

본 물건은 감정가 1억 4,500만원 대비, 인수해야 할 보증금이 1억 4,000만원으로, 낙찰 후 총 투입 금액이 현재 시장가(평균 약 138,700,000원)보다 높아질 가능성이 있습니다.

따라서, 보증금 인수 조건과 현재 시세를 고려할 때, 시세보다 저가로 낙찰받거나 향후 시세 상승에 대한 기대감이 있어야 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 임차권(을구 1번)의 보증금 140,000,000원은 인수되므로, 총 투입 비용은 낙찰가 + (140,000,000원 - 낙찰가) = 140,000,000원 (낙찰가가 140,000,000원 이하일 경우)이 됩니다.

이 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

최근 시세 분석 (2026년 5월 기준, 38.11㎡ 면적):

* 139,700,000원 (11층)

* 137,700,000원 (7층)

* 평균 시세: 약 138,700,000원

인수 보증금: 140,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 따라서 낙찰가가 140,000,000원 이하로 결정될 경우, 총 투입 비용은 최소 140,000,000원이 됩니다. 이는 최근 평균 시세인 약 138,700,000원보다 높은 수준입니다.

이러한 점을 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하되, 총 투입 비용이 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 감정가 대비 80% 수준: 약 116,000,000원

* 감정가 대비 90% 수준: 약 130,500,000원

따라서, 본인의 총 투자 가능 금액 및 리스크 감수 수준에 따라 다음과 같은 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

주의: 위 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 투입 금액은 140,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세보다 높은 수준이므로, 추가적인 시세 상승 기대 또는 임차인과의 협상을 통한 보증금 조정 가능성 등을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.