나이스옥션 법원경매 울산 2025타경900 [1] 울산광역시 북구 중산동 566-1 이화한라동아아파트 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 중산동 소재 ""이화중학교"" 북서측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 지상 21층 건물 내 2층 202호로서
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외부 및 내부 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역(2025-02-06) , 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역(2023-08-29)(사적48호관문성(6구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동 취락유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 울산지방법원 2025타경900 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 정보입니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경900 (1)

소재지: 울산광역시 북구 중산동 566-1, 이화한라동아아파트 2층 202호

용도: 아파트

감정가: 70,300,000원

토지면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOOO

1.2. 건물 및 단지 정보

아파트명: 이화한라동아아파트

총 동수: 1개동

세대수: 188세대

최고층: 21층

사용승인일: 1998년 02월 14일

건축 구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

창호: 샷시 창호

주차대수: 총 125대 (지상 6대, 지하 6대, 전기차충전기 지상 2대)

부대시설: 관리사무소, 어린이놀이터

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역(사적48호 관문성 6구역, 중산동 취락유적, 중산동고분군)에 해당됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 북구 중산동 소재 이화중학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 외부 및 내부 가로망 상태가 양호하며, 차량 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리는 2015년 06월 23일 접수된 경북대구낙농협동조합의 근저당권(채권최고액 90,720,000원)입니다. 본 경매개시결정(2025타경900)은 해당 근저당권에 의해 개시되었습니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임준석

보증금: 20,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2024-03-04

확정일자: 2024-03-04

배당신고일자: 2025-03-20

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부상 모든 권리 및 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 주변에는 공동주택 단지와 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 이화중학교가 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 주변 환경

본 건은 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 주변 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

감정평가서상 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하였으며, 외부 관찰 및 공부에 의거하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 응찰 시 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등을 반드시 재확인하여야 합니다.

6.2. 주변 혐오시설 (추가 조사 결과)

과거 중산동 일대에 악취 민원이 있었던 음식물자원화시설이 있었으나, 이는 철거되어 현재는 '세대공감 창의놀이터'로 활용되고 있어 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 중산동 소재 이화한라동아아파트 2층 202호로, 감정가는 70,300,000원입니다. 아파트 단지 내 위치하며, 주변 주거 및 교육 환경이 양호합니다. 권리분석 상 인수되는 권리 및 임차인의 부담이 없어 명도에 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태에 대한 정확한 확인이 필요하며, 역사문화환경보존지역으로 지정된 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도에 용이합니다.

* 실거래가 데이터를 기반으로 시세 파악이 가능합니다.

* 단지 내 편의시설 및 주변 교통망이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 해당 면적(59.97㎡)은 2026년 3월 7,500만원, 2026년 4월 6,800만원, 2026년 6월 7,350만원에 거래되었습니다.

본 건은 2층으로, 층수별 시세 차이를 감안해야 합니다. 최근 거래된 평균가는 약 7,217만원 수준입니다.

감정가(70,300,000원)와 최근 실거래가를 고려할 때, 낙찰자는 인수하는 보증금이 없으므로, 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 시세 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.