나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11394 [1] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 7층705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11394 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 139,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 7층 705호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 용도: 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔))

토지면적: 17.46㎡ (약 5.28평)

건물면적: 44.03㎡ (약 13.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

본건 위치: 7층 705호

1.3. 특이사항

공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 대석리에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있으나, 인근 도로 확장 공사 (시도25호선)가 진행 중으로 향후 교통 환경 개선이 기대됩니다. 또한, 양산시는 교통취약지역 주민들을 위해 '브라보택시' 서비스를 운영하고 있어 대중교통 접근성이 낮은 지역 주민들의 이동 편의를 지원하고 있습니다. 차량 이용 시에는 국도 35호선과의 접근성을 고려해볼 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

별도 표기된 제한 사항은 없으나, 정확한 도시계획 및 개발 제한 사항은 해당 관할청에 문의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재 사항이 없습니다. (지상권개요: 공란)

3.2. 등기부현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2016년 11월 9일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을11)입니다. 해당 근저당권 외, 소유권이전, 근저당권, 압류, 임의경매 등 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 174,036,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박진숙

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2023-08-14

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-03-21

대항력: 없음

3.4. 권리분석 요약

임차인 박진숙 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다. 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 상북면 일대는 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 차량으로 이동 시 양산 시내 및 울산, 부산 등 접근성이 용이하여 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 상북면 내에서도 하나로마트 석계점 등이 인접해 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

양주중학교가 약 193m 거리에 위치하고 있습니다. 종합병원 및 기타 의료 시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공란 정보

감정평가서 요약의 여러 항목(위치 및 주위환경, 교통상황, 건물의 구조, 이용상태, 설비내역, 토지의 형상 및 이용상태, 인접 도로상태 등, 토지이용계획 및 제한상태, 공부와의 차이, 기타참고사항(임대관례 및 기타))이 공란으로 기재되어 있어, 현장 조사나 추가 확인이 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산의 매각 결과에 따라 본 건의 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 상북면에 위치한 도시형생활주택으로, 44.03㎡(약 13.32평)의 전용면적을 갖추고 있습니다. 감정가는 139,000,000원이며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 주변 지역은 교통망 개선이 진행 중이며, 차량 이용 시 주요 도시 접근성이 양호한 편입니다. 감정평가서 요약의 일부 공란 정보와 공동담보 물건이라는 점은 현장 방문 및 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 물건입니다.

* 도시형생활주택으로 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 139,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 해당 지역의 도시형생활주택/오피스텔은 일반적으로 3.3㎡당 약 800만원 ~ 1,200만원 선으로 거래되는 경향이 있습니다. 본 건의 전용면적(약 13.32평)을 고려하면, 시세는 약 106,560,000원 ~ 159,840,000원 범위로 추정됩니다.

제시된 감정가는 이 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없고, 말소기준권리 외 인수할 권리가 없는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황 및 현장 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 경매 시장 동향을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 125,000,000원에서 139,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 최신 시세 정보 및 경쟁자들의 움직임을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.