나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11587 [1] 울산광역시 중구 성안동 858-1 성안금호타운 101동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 ""성안초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층 내 12층 1206호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(1)은 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-02-16), 고도지구(39m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

물건 소재지: 울산광역시 중구 성안동 858-1 성안금호타운 101동 12층1206호

사건번호: 울산지방법원 2025타경11587 (1)

용도: 아파트

감정가: 168,000,000원

건물면적: 59.89㎡ (약 18.11평)

토지면적: 34.14㎡ (약 10.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%

1.2. 건물 및 토지 정보

본 물건은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층 건물 중 12층에 위치한 아파트입니다. (101동 1206호)

건물은 1998년 11월 25일 사용승인되었습니다.

총 세대수는 426세대이며, 총 주차대수는 442대입니다.

본 건물은 공동주택(아파트)으로 이용 중에 있습니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 등기부 요약

말소기준권리는 2016년 3월 28일 접수된 한국자산관리공사 근저당권(168,000,000원)입니다.

그 외 소유권 이전 이력이 있으며, 2025년 4월 4일 한국자산관리공사의 임의경매개시결정(133,277,648원)이 등기되어 있습니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 중구 성안동에 소재하며, 성안초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(39m 이하)에 해당합니다.

또한 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2016년 3월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다.

본 경매 진행으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 현장 조사 시 폐문부재 등으로 내부 확인이 곤란하였으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도의 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

성안초등학교가 인근에 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 주차 환경

성안금호타운은 총 442대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지상 426대, 지하 15대 - 총괄표제부 기준, 아파트 정보 상 주차 대수 합계 오류 가능성 있음)

세대당 주차 대수 비율은 약 1.03대/세대 수준으로, 일반적인 아파트 단지 내에서 무난한 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

성안초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

단지 주변으로 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

아파트 내부는 일반적인 내부 인테리어 마감으로 추정됩니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주위 가로망 상태는 보통 수준이며, 차량 접근 및 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 물건은 재매각 절차를 진행 중입니다. 재매각 사유는 다양할 수 있으며, 일반적으로 이전 경매에서 유찰되었거나 매수인이 대금을 미납한 경우 등에 해당합니다. 이는 경쟁률이 낮을 수 있다는 장점이 될 수도 있지만, 물건 자체의 하자가 존재할 가능성을 시사하기도 합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 건물 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등을 정확히 확인하지 못했습니다. 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 물건은 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 인근 축사 등으로부터 발생할 수 있는 냄새나 소음 등의 영향을 고려해야 할 수 있습니다. 또한, 고도지구로 지정되어 있어 향후 건물 증축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 성안동에 위치한 재매각 아파트입니다. 성안초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있으며, 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 재매각 물건이라는 점과 현장 방문 시 내부 상태를 확인하지 못했다는 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다. 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 제한 사항도 확인되었습니다.

8. 투자 포인트

* 재매각으로 인한 경쟁률 하락 가능성: 이전 경매에서 유찰 또는 취하된 물건으로, 상대적으로 낮은 경쟁률을 기대할 수 있습니다.

* 성안동 지역의 주거 가치: 울산 중구의 기존 주거 지역으로서 안정적인 수요가 있을 수 있습니다.

* 향후 가격 상승 잠재력: 내부 수리 및 리모델링을 통해 상품성을 높일 경우, 시장 가격 회복 및 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(74.69㎡, 약 22.6평)의 아파트가 2026년 6월 175,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물면적(59.89㎡, 약 18.11평)이 더 작다는 점과 재매각 물건, 내부 상태 미확인 등의 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 감정가(168,000,000원) 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 수리비용을 포함하여 약 150,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 최저매각가격 및 현장 시세 조사를 통해 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.