나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11303 [1] 울산광역시 북구 달천동 401 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 달천동 소재 "달천교차로" 남서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 동측 인근으로 이예로가 통과하여 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

북측 하향 경사지대에 위치한 부정형 토지로서 일련번호(1,2): 휴경지임. 일련번호(3): 도로임.

인접 도로상태

일련번호(1): 북서측으로 폭 4~5미터의 도로에 접하고 남서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접함. 일련번호(2): 북서측으로 폭 4~5미터의 도로에 접함. 일련번호(3): 북서측으로 폭 4~5미터의 도로에 접하고 본건이 폭 약 6미터 도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천 구역(상안천)<하천법>. 일련번호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (가축사육 제한지역(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(3)은 지목이 공부상 "답"이나 현황은 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1.~3. 각 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
3. 목록 3. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11303 (1)

소재지: 울산광역시 북구 달천동 401

용도: 답 (전, 도로 현황)

감정가: 579,077,000원

토지면적: 1087.00㎡ (약 329.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록 1~3 각 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환)

3. 목록 3. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '도로'임

토지감정요항표 요약:

본건은 울산광역시 북구 달천동 소재 "달천교차로" 남서측 인근에 위치한 토지입니다. 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있으며, 차량 접근이 가능하고 동측 이예로를 통해 교통 사정은 보통입니다. 본건은 북측 하향 경사지의 부정형 토지로, 일련번호 1, 2는 휴경지이며, 일련번호 3은 현황 도로입니다. 인접 도로 상태는 양호하며, 북서측 및 남서측으로 폭 4~6미터의 도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역 및 일부는 하천구역에 속합니다. 공부상 지목과 현황이 다른 사항(일련번호 3)이 있습니다. 임대관계는 미상입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

토지 등기부 요약:

등기부상 채무 총액은 584,000,000원입니다. 말소기준권리(을1)는 2018년 3월 6일자 근저당권이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 달천동에 위치하며, "달천교차로"에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 동측으로 이예로가 통과하여 교통의 편리성은 보통 수준입니다. 북측으로는 폭 4~5미터, 남서측으로는 폭 약 6미터의 도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다. 인근에는 '모바일테크밸리 일반산업단지' 등이 개발되었거나 조성 중인 지역이 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재력을 가지고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계를 분석한 결과, 말소기준권리인 2018년 3월 6일자 근저당권(을1) 이하의 모든 후순위 권리(근저당권 을3, 임의경매 갑3 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 부담스러운 권리는 없습니다. 다만, 본건은 토지이므로 법정지상권 성립 여부 등을 추가로 확인할 필요가 있으나, 현재 등기부상으로는 해당 사항이 없습니다. 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 나타나 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 직접적인 상업 활동이 활발한 상권으로 보기는 어렵습니다. 다만, 인근에 산업단지가 조성되고 있다는 점은 지역 경제 활성화 및 관련 종사자들의 주거 수요 증가로 이어질 가능성이 있습니다. 현재로서는 주변 환경이 주로 주거 및 농업 위주로 형성되어 있어, 상업적 가치보다는 토지 자체의 개발 잠재력에 초점을 맞추어야 할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변이 농경지 및 임야, 주택 등으로 둘러싸여 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 "달천교차로"와 "이예로"가 있어 차량을 이용한 외출 시 주요 도로 접근이 용이합니다. 하지만 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 도심 지역으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 예상되며, 대중교통 이용 편의는 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 용도가 '답'이므로, 매수인은 반드시 관할 시, 구, 읍, 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으며, 소유권 이전이 불가능합니다.

* 지목과 현황 불일치 (목록 3): 공부상 지목은 '전'이나, 현황이 '도로'인 점은 중요한 리스크입니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 발생하거나, 실제 사용 가능 면적이 공부상 면적과 다를 수 있습니다.

* 개발 관련 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 하천구역(일부)에 포함됩니다. 이는 향후 개발 시 각종 법규 및 규제에 따라 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

* 주변 개발로 인한 영향: 인근 산업단지 개발이 긍정적 요인이 될 수도 있으나, 개발 과정 및 산업단지의 성격에 따라 환경적 영향이나 소음, 교통량 증가 등의 부정적 요인이 발생할 수도 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 달천동에 위치한 토지로, 현재는 농경지(답)이나 일부는 현황상 도로로 이용되고 있습니다. 향후 개발 잠재력이 있는 지역에 속해 있으나, 토지 취득 시 농지취득자격증명 발급 의무와 공부상 지목과 현황의 불일치라는 중대한 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 또한, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 제한사항도 확인이 필요합니다. 이러한 복합적인 요소를 충분히 검토하고 법적 절차를 철저히 이행할 수 있는 수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 성장관리계획구역 내 토지: 울산 북구는 달천동 일원에 대해 계획적인 개발 및 관리를 위한 성장관리방안을 수립하고 있어, 향후 토지 이용 계획에 따른 개발 가능성이 있습니다.

* 산업단지 인접성: 인근에 산업단지가 조성되면서 해당 지역의 경제 활성화 및 관련 기반 시설 확충이 기대됩니다.

* 도로 접근성: 주요 도로에 인접해 있어 차량을 이용한 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 579,077,000원을 기준으로 하되, 위에 언급된 농지취득자격증명 발급의 어려움, 지목과 현황의 불일치(도로), 각종 개발 제한 구역 지정 등의 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 향후 토지 이용 계획에 대한 면밀한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 고려할 때, 감정가 이하로 입찰하는 것이 보수적인 접근이 될 수 있습니다. 실제 입찰가 산정 시에는 전문가와 상의하여 세부적인 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.