나이스옥션 법원경매 울산 2025타경849 [1] 경상남도 양산시 하북면 삼감리 314-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.02.12

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 양산시 하북면 삼감리 소재 삼감마을 남측 인근에 위치하며 부근은 소 규모공장지대를 형성하고 있음.

토지의 상황

부정형 평지로서 공장부지로 이용 중이며, 북서측으로 폭 8M 정도의 콘크리트포장도로 에 접하며, 토지이용계획사항은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

건물의 구조 및 현상

일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 샌드위치판넬 내벽 : 하단부(약 1.3M) 콘크리트, 경량판넬, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 콘크리트기계미장 위 에폭시, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재행거도어, 철재플러쉬문, 하이샷시 복층강화유리창호 주기둥 : H-Beam 450x200mm 지붕 : 강판지붕 층고 : 약 11.5M 공장으로 이용 중이며 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 전기온수설비, CCTV 등이 되어 있음.

기계/기구의 현상

- 일련번호 1 기계기구는 일련번호 2 건물 내에 설치되어 있으며 기준시점 현재 공장이 폐 문된 상태로서 정상가동 여부는 판단이 곤란하여 정상가동이 가능한 것을 전제로 평가하 였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다. - 일련번호 2 기계기구는 소재불명으로 평가외 처리하였음.

공작물의 현상

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기타참고사항

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업 재단 저당법 제6조 기계기구 Over Head Crane 1점(반도호이스트 2015. 12.)포함. 소재불명인 Over Head Crane 1점(반도호이스트 2016. 1.)은 매각에서 제외(감정평가서 참조).
2. 본 건 토지상의 컨테이너(2식), 유류저장소 등 지상적치물은 이전 가능하다고 보아 감정평가액에 반영하지 않음. 매각에서 제외.
3. 본 건 기계기구는 감정평가 조사기간(2025.2.10.~2025.2.12.)을 기준 시점으로 공장이 폐문 상태이므로 정상가동 여부는 판단이 곤란하여, 정상가동이 가능한 것을 전제로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경849 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 상북새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 하북면 삼감리 314-2 (신주소: 경상남도 양산시 충렬로 1186)

용도: 제2종근린생활시설 (공장으로 이용 중)

감정가: 1,620,066,500원

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 2,009.00㎡ (약 607.72평)

건물면적: 343.50㎡ (약 103.91평)

총 토지 및 건물 면적: 일괄매각

1.4. 건물 구조 및 현상

구조: 일반철골구조 기타지붕 단층

층고: 약 11.5M

현상: 공장으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 전기온수설비, CCTV 등이 되어 있음.

1.5. 감정평가 요약

공장감정평가요항표에 따라 작성되었으며, 조사 기간(2025.2.10.~2025.2.12.) 기준 시점에는 공장이 폐문 상태였으나, 정상 가동을 전제로 평가함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 양산시 하북면 삼감리 소재 삼감마을 남측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 현황

부정형 평지로 공장부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 8M 정도의 콘크리트포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획사항은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)입니다.

2.3. 주변 시설

인근에는 통도환타지아와 같은 관광 시설이 있으며, 트리폰즈 카페 및 레스토랑이 위치하여 지역 주민 및 방문객을 위한 편의 시설이 있습니다. 양산일반산업단지가 인근에 위치해 있어 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

검색된 정보에 따르면, 양산시 소주동에 폐소각장이 운영 중단 후 방치되어 주민들의 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지에서 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 있으나 상세 내용은 명시되지 않았습니다. 실제 지상권 존재 여부 및 낙찰 후 인수 여부는 현장 조사 및 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

토지 및 건물 등기부 요약상 말소기준권리는 상북새마을금고의 근저당권 (접수일자: 2020-04-23, 권리금액: 1,020,000,000원)입니다. 경매 절차를 통해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 2,547,207,605원입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 임대차 관계가 존재할 경우 명도 저항 및 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 하북면 삼감리는 소규모 공장지대의 특성을 가지고 있습니다. 인근에 통도환타지아가 있어 관광객의 유동 인구가 있을 수 있으며, 카페 등 편의시설이 자리 잡고 있습니다.

양산시는 전반적으로 도시관리계획 재정비 등을 통해 지역 개발을 추진하고 있으며, 제조업 및 공장 밀집 지역의 용도지역 현실화를 통해 기업 환경 개선 노력도 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 트리폰즈 카페 및 레스토랑 등 식음료 관련 시설이 있으며, 관광지인 통도환타지아와 인접해 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

북서측으로 폭 8M의 콘크리트포장도로에 접하여 차량 접근성은 양호합니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.3. 주변 개발 계획

양산시는 2030 양산도시관리계획 재정비 등을 통해 지역 개발을 추진하고 있습니다. 또한, 양산일반산업단지의 재생사업지구계획 변경 등 산업단지 개발 및 정비도 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 기계기구 관련

감정평가 시점에 공장이 폐문 상태로 정상 가동 여부 판단이 곤란하여 정상 가동을 전제로 평가되었습니다. 실제 경매 진행 시 기계기구의 정상 가동 여부 확인이 필요하며, 낙찰 후 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 소재 불명으로 평가에서 제외된 Over Head Crane 1점이 존재합니다.

6.2. 지상물

컨테이너, 유류저장소 등 지상 적치물은 이전 가능하다고 보아 감정가에 미반영되었으며 매각에서 제외되었습니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도에 대한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 불확실한 권리 관계

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나 구체적인 내용이 없어 인수 여부 판단이 어렵습니다. 반드시 현장 확인을 통해 해당 권리의 존부 및 내용을 확인해야 합니다.

6.5. 토지이용제한

자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 하북면에 위치한 근린시설(공장)로서, 소규모 공장지대에 속해 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 1,620,066,500원입니다.

입지적으로는 공장 밀집 지역에 위치하며 주변에 관광지(통도환타지아) 및 편의시설(카페, 레스토랑)이 있습니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

권리관계상 말소기준권리 외 다수의 권리가 존재하나 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 임대차 관계가 미상이고 공장의 정상 가동 여부, 기계기구의 상태 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 공장 밀집 지역 내 위치하여 관련 업종의 사업 확장 또는 신규 사업자에게 적합한 입지입니다.

* 주변 관광지와의 인접성 및 편의시설의 존재는 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 양산시의 도시 개발 계획 추진으로 인한 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 실제 경매에서의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 현장 직접 방문을 통한 물건 상태, 점유 관계, 임대차 내역, 기계기구 상태, 주변 시세 등 상세 조사.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 정확한 내용 확인 및 인수 시 예상되는 비용 산정.

* 유사 물건의 최근 낙찰가율, 경쟁 물건 현황, 지역 부동산 시장 동향 분석.

* 명도 예상 비용, 수리 비용, 법률 자문 비용 등 추가 제반 비용 고려.

상기 사항들에 대한 면밀한 분석 후, 투자 위험 요소를 충분히 인지하고 보증금을 제외한 예상 인수 금액을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.