나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11053 [1] 울산광역시 남구 달동 1412 삼환아르누보 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11053 [1] 울산광역시 남구 달동 1412 삼환아르누보 2층209호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경11053
• 주소: 울산광역시 남구 삼산로 87, 2층209호 (달동,삼환아르누보)
• 용도: 근린상가

울산지방법원 경매2계 2025타경11053 | 소재지: 울산광역시 남구 삼산로 87, 2층209호 (달동,삼환아르누보) | 감정가: 154,000,000원 | 최저가: 154,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11053 (1)

소재지: 울산광역시 남구 달동 1412 삼환아르누보 2층209호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5천 4백만원

토지면적: 19.86㎡ (약 6.01평)

토지지분: 19.86㎡ (약 6.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 48.50㎡ (약 14.67평)

건물지분: 48.5㎡ (약 14.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1.입지조건

본건은 울산광역시 남구 달동에 위치하며, 강남초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.건물 구조 및 이용 상태

해당 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 제2층 제209호에 위치합니다. 건물의 외벽은 강화유리 및 복합판넬로 마감되었으며, 내벽은 벽지와 타일 등으로, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되었습니다. 이용 상태는 오피스텔로 되어 있습니다.

1.2. 3.설비 내역

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 4.토지 이용 현황

토지는 부정형의 평지로서 현재 공동주택, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다. 외부 가로망 상태는 보통 수준입니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청솔초등학교) 및 상대보호구역(출입문 신설) 등의 법적 제한이 있습니다.

1.2. 6.공부와의 차이

등기부등본 등 공부상의 내용과 현황과의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.2. 7.기타 참고사항

임대관계는 현재 파악되지 않은 상태(미상)이며, 그 외 특이사항은 없습니다.

2. 주요 분석

2.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 일반적으로 강제경매는 채권 회수를 위한 법적 절차이므로, 낙찰 시 기존의 권리 관계는 말소되는 것이 원칙입니다. 다만, 구체적인 권리 분석을 위해서는 말소기준권리 및 인수될 수 있는 권리 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 채권자는 김OO입니다.

2.2. 상권분석

울산광역시 남구 달동에 위치한 본 물건은 오피스텔로서, 주변에 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 이는 오피스텔의 임대 수요 측면에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

2.3. 생활정보

본건 인근에는 강남초등학교가 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정된 청솔초등학교도 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 근린생활시설이 발달한 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

울산광역시 남구 달동 1412번지 삼환아르누보 주변 지역을 검색한 결과, 해당 물건지로부터 직선거리로 가까운 곳에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주거 및 상업 시설이 혼재된 도심 환경을 이루고 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대차 조건은 어떠한지 파악되지 않아 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

2. 법적 제한: 토지이용계획상 시가지경관지구, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

3. 경매 물건의 특성: 본건은 현황 그대로 매각되므로, 인수할 수 있는 권리나 하자가 있는지 사전에 철저히 확인해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 달동의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치한 오피스텔입니다. 강남초등학교와 인접하며, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역 특성상 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 일부 법적 제한 사항은 명도 및 향후 개발 가능성 검토 시 고려해야 할 부분입니다.

3.2. 투자 포인트

1. 입지적 장점: 울산 남구의 중심 상업 및 주거 지역에 속해 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

2. 소형 면적: 48.50㎡의 전용면적으로 소액 투자자나 1~2인 가구 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

3. 개발 잠재력: 시가지경관지구 지정 등 도시계획을 고려할 때, 장기적인 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 감정가 대비 시세 비교: 낙찰 후 주변 시세와 비교하여 투자 가치를 판단할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자를 결정하시기 전에는 반드시 현장 방문, 등기부 등본 확인, 관련 법규 검토 등 보다 심층적인 조사를 수행하시기를 권장합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계