나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11053 [1] 울산광역시 남구 달동 OOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 ""강남초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 제2층 제209호로서,
외벽: 강화유리 및 복합판넬 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 공동주택, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(청솔초등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(출입문 신설)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11053 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 정보

소재지: 울산광역시 남구 달동 1412 삼환아르누보 2층 209호 (신주소: 울산광역시 남구 삼산로 87)

용도: 근린상가

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 2층 209호

건물 면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

토지 면적: 19.86㎡ (약 6.01평)

감정가: 154,000,000원

1.3. 특이사항

중복사건으로 분류됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 강남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 등이 형성된 지역입니다. 삼환아르누보는 주상복합 단지로, 공동주택 외에 근린생활시설 및 업무시설도 함께 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 외부 가로망 상태 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청솔초등학교) 및 상대보호구역(출입문 신설)으로 지정되어 있어 건축 및 업종 선택 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 10월 30일에 접수된 아이비케이저축은행의 근저당권 (채권액 120,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 본 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 등기부등본상 을3 근저당권(아이비케이저축은행), 을4 주택임차권(김정호), 갑7 강제경매(김정호), 갑8 압류(울산세무서장), 갑9 임의경매(아이비케이저축은행) 등은 모두 말소 예정입니다.

3.3. 매각으로 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

본 건에는 임차인 김정호 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-06-05

확정일자: 2024-08-19

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 울산광역시 남구 달동 일대는 울산의 주요 번화가 중 하나인 삼산동과 인접하여 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 강남초등학교 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 강남초등학교 및 청솔초등학교가 위치하고 있습니다. 또한, 삼산배수장이 과거 악취 발생 시설이었으나 현재는 체육시설 및 휴식 공간으로 개선되어 운영되고 있습니다. 쇼핑몰, 카페, 볼링장 등 다양한 편의시설이 밀집한 삼산동 상업지역과도 접근성이 좋습니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변에서 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 과거 악취 문제가 있었던 삼산배수장이 공원화된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 강남초등학교와 청솔초등학교가 있어 자녀가 있는 세대의 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

삼환아르누보는 주상복합 건물로, 건물 내 또는 인근 상업지역에 다양한 근린생활시설과 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 최신 설비(위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스)를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 등기부상 다른 강제경매 및 임의경매 개시결정이 있었으나 모두 말소 처리된 것으로 보입니다. 다만, 과거 또는 현재 관련 사건이 존재했을 가능성에 유의할 필요가 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 '상대보호구역(청솔초등학교)'으로 지정되어 있어, 특정 업종의 개설이나 건축 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 화재 이력

삼환아르누보 건물은 2020년에 대형 화재가 발생했던 이력이 있습니다. 비록 매각 물건 자체에 직접적인 영향을 주는 사항은 아니지만, 건물 전체의 안전 및 관리 측면에서 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 달동의 주요 상업 및 주거 지역에 위치한 근린상가(이용상태: 오피스텔)로, 탁월한 입지 조건과 우수한 접근성을 자랑합니다. 주변에 다양한 편의시설과 교육시설이 잘 갖추어져 있으며, 건물 자체도 현대적인 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 중복사건 이력 및 토지 이용 계획상의 제한, 과거 대형 화재 이력 등은 투자 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 현재 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 인접: 울산 남구의 번화가인 삼산동 인근에 위치하여 상업 활동에 유리합니다.

* 양호한 건물 상태: 근린상가 용도에 적합하며, 오피스텔로도 활용 가능한 유연성이 있습니다. 건물 자체 설비가 양호합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 공동주택 단지가 풍부하여 고정적인 고객 확보가 용이할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 삼산동 일대는 울산의 주요 상권으로 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 154,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 임차인이 존재하므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 상권 분석, 입지 조건, 건물의 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 시세 및 주변 유사 물건의 거래 사례를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 현명할 것으로 판단됩니다. 입찰가를 산정함에 있어서는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 사이를 고려해볼 수 있으나, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 성향에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.