나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31044 [1] 대구광역시 서구 비산동 418-27 4층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 서구 비산동 소재 ""대구서부초등학교"" 서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕(슬래브) 4층 건물 중 '제4층 제502호' 단위세대로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'다세대주택' 으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지 대비 등고 대체로 평탄하며, '다세대주택부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(대구서부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타
본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황
및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부
관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가
하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

성안빌라B동으로 통칭. 누수의 흔적이 있고 수도계량기가 탈거되어 있으며 장기간 미사용 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31044 (1)

소재지: 대구광역시 서구 비산동 418-27 4층502호

용도: 다세대주택

감정가: 51,000,000원

토지면적: 21.70㎡ (약 6.56평)

토지지분: 21.7㎡ (약 6.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.45㎡ (약 9.51평)

건물지분: 31.45㎡ (약 9.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 다OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "대구서부초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(대구서부초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을4 근저당권 (다사농업협동조합, 2010-08-09, 30,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리

을4 근저당권, 을6 근저당권, 갑5 소유권이전, 갑6 임의경매, 갑7, 갑8 각 압류 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않습니다. (지상권개요: 라고만 표기되어 있으며 상세 내용 없음)

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 자료 확인을 통해 인수 또는 배당 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 시세 동향

최근 2026년 3월 비산동 지역의 다세대 및 연립주택 실거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 5일: 비산동 567-9 (연립, 73.35㎡) - 6,200만원 (평당 약 279만원)

* 2026년 3월 6일: 비산동 383-8 (다세대, 59.94㎡) - 9,350만원 (평당 약 516만원)

* 2026년 3월 13일: 비산동 1869-10 (다세대, 71.19㎡) - 14,500만원 (평당 약 674만원)

본건(다세대주택, 31.45㎡, 약 9.51평)은 면적이 작은 편이며, 최근 실거래된 59.94㎡(약 18.13평) 다세대주택의 평당 가격(약 516만원)을 참고할 때, 유사 시세대를 형성할 수 있습니다. 다만, 물건의 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

주요 시설

대구서부초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

편의시설

주위로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

물리적 상태

* 누수 흔적이 있으며, 수도계량기가 탈거되어 있고 장기간 미사용 상태인 것으로 파악됩니다.

* 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 내부 현황, 구조 변경 여부 등을 확인할 수 없었습니다. 내부 상태는 집합건축물대장, 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통해 추정하였으므로, 실제 상태와 다를 수 있습니다.

* 심각한 누수 및 장기간 미사용으로 인해 상당한 수리 및 보수가 필요할 것으로 예상됩니다.

임대차 관계

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 서구 비산동에 위치한 다세대주택으로, 대구서부초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 건물은 4층 중 4층에 위치하며, 철근콘크리트 구조입니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나, 누수 흔적, 수도계량기 탈거, 장기간 미사용으로 인한 내부 상태 불확실성 등 물리적인 리스크가 매우 크며, 이에 따른 수리 비용 발생이 불가피할 것으로 보입니다.

임대차 관계가 미상이고 내부 확인이 불가했던 점을 고려할 때, 철저한 현장 조사를 통한 면밀한 상태 파악 및 잠재적 수리 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(약 9.51평)으로 소액 투자 또는 1인 가구 실수요 목적으로 접근 가능합니다.

* 대구서부초등학교 인접으로 교육 환경을 고려하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하고 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 51,000,000원

분석

본건의 감정가는 51,000,000원으로, 31.45㎡(약 9.51평)의 면적과 건립 연도(1999년 사용승인)를 고려할 때, 인근 유사 면적 다세대 주택의 최근 실거래가(평당 약 516만원)와 비교 시, 정상적인 상태라면 적정한 수준으로 판단됩니다.

그러나 본건은 누수 흔적, 수도계량기 탈거, 장기간 미사용 등 중대한 하자로 인해 상당한 수리 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 따라서, 이러한 수리 비용을 감안한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

인수해야 할 보증금 등 추가적인 권리 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

추정 입찰가 범위

상기 분석을 종합하여 볼 때, 예상되는 수리 비용 및 명도 관련 제반 비용을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

35,000,000원 ~ 45,000,000원

이는 예상 수리 범위에 따른 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.