나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31073 [1] 대구광역시 달성군 가창면 주리 492 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 가창면 주리에 소재하는 ""주2리새마을회관"" 동측 근거리에 위치
하며, 주위는 개발제한구역 내 상가, 농경지 및 전원주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량의 출입은 가능하며, 시내버스정류장이 원거리에 소재하여
제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3)-(14),(16)-(20),(22),(23): 북측 등으로 완경사지대에 계단식으로 정지되거나,
완경사 등을 이루는 부정형토지로서, ""야영장부지""로 이용중임.
기호(21): 북측 등으로 완경사지대에 자체 지반은 평탄하게 조성된 부정형토지로서, ""상업용
건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(3)-(5),(7)-(13),(16)-(20),(22),(23): 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여
통행 가능함.
기호(6),(14),(21): 남측으로 약8m 포장도로가 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(16)~기호(19):
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 영농여건불리농지<추가기재>농지법제8조의규
정이적용되는농지
기호(5)~기호(12):
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리
법>
기호(3),기호(4), 기호(13), 기호(21):
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
기호(14):
자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지
관리법>, 보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지<추가기재>농지법제8조의규정이적용되는농
지
기호(20):
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 영농여건불리농지
기호(22), 기호(23):
자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, <추가기재>농지법제8조의규정이적용되는농지

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적및건물개황도"" 및 ""사진용지"" 에서와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㅅ)이 소재하며, 이는
토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기타:본건 지상에 조경수, 조경석 등이 소재하며, 기호(14) 지상에 카라반 15개가 소재함

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상2층 건물로서
(일반건축물대장상 사용승인일자: 2022.03.31.)
외벽: 콘크리트 노출 등
내벽: 콘크리트 노출, 타일 및 내부 인테리어 등 마감
바닥: 콘크리트 폴리싱 및 타일 등 마감
창호: 로이복층유리 등임.

15-(나): 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상2층 건물로서
(일반건축물대장상 사용승인일자: 2022.08.23.)
외벽: 콘크리트위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지, 타일 및 인테리어 등 마감
바닥: 폴리싱타일, 강화마루 등 마감
창호: 샷시 단창 및 이중창호임.

이용상태

2-(가): 휴게음식점
15-(나): 야영장시설(관리동)

설비내역

2-(가): 급배수설비, 위생설비, 천정매립형 냉난방기 등이 되어 있음.
15-(나): 급배수설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적및건물개황도"" 및 ""사진용지""에서와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

기호2-(가) 2층: 공부상 면적은 ""85.68㎡"" 이나, 실제 면적은 ""123.2㎡"" 임.
기호15-(나) 2층: 공부상 면적은 ""54.78㎡"" 이나, 실제 면적은 ""104.9㎡"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 조경수 매각 제외(평가 반영). 목록1, 16~20, 22, 23 토지와 관련하여 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 미반환). 목록2 건물 2층 공부상 면적(85.68㎡)과 실제 면적(123.2㎡)이 상이하고 목록15 건물 2층 공부상 면적(54.78.㎡)과 실제 면적(104.9㎡)도 차이가 있으며 평가는 실제 면적 기준임. 목록14 지상의 카라반은 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

1.1. 1. 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 가창면 주리에 소재하며, '주2리새마을회관' 동측 근거리에 위치합니다. 주위는 개발제한구역 내 상가, 농경지 및 전원주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.

1.1. 2. 교통 상황

본건 또는 본건 인근까지 차량의 출입은 가능합니다. 시내버스정류장이 원거리에 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.

1.1. 3. 인접 도로 상태

일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 통행이 가능합니다. 일부 필지는 남측으로 약 8m 포장도로가 접해 있습니다.

2.

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역에 해당합니다. 일부 필지는 공익용산지, 보전산지, 영농여건불리농지, 소로1류에 저촉될 수 있습니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

1.2. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 10월 26일 접수된 화원농업협동조합 및 풍기농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 외 모든 근저당권(을2, 을3, 을4)은 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부채권 총액은 9,150,000,000원입니다.

2.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 정병창 (2022-07-11 전입, 대항력 있음)

* 임차인: 주식회사주리 (2021-11-10 전입, 대항력 있음)

* 임차인: J * (2024-03-06 전입, 대항력 없음)

* 임차인: Y * (2024-03-06 전입, 대항력 없음)

* 임차인: 신 (2023-02-22 전입, 대항력 없음)

* 임차인: 주식회사먼 (2023-01-04 전입, 대항력 없음)

* 임차인: 주식회사제이비 (2023-06-13 전입, 대항력 없음)

* 임차인: 플레이그룹 (2023-08-16 전입, 대항력 없음)

* 임차인: 함 (2023-08-23 전입, 대항력 없음)

인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없습니다.

2.

1.3. 상권분석

2.

본 물건은 개발제한구역 내에 위치하며, 주변은 상가, 농경지, 전원주택 등이 혼재된 지역입니다. 숙박시설로서 전원형 휴양 및 관광객을 대상으로 하는 상업 시설 운영에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 일부 건물은 휴게음식점 및 야영장시설(관리동)으로 이용 중이어서, 관광객을 위한 부대 시설 운영도 가능할 것으로 예상됩니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

물건지 주변은 개발제한구역으로 지정되어 있어 대규모 편의시설이나 상업 시설에 대한 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 그러나 자연 친화적인 환경을 바탕으로 전원생활이나 휴양을 즐기기에는 적합한 환경을 제공합니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

1.5. 1. 농지취득자격증명 제출 의무

목록 1, 16~20, 22, 23 토지와 관련하여 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전 준비가 반드시 필요합니다.

2.

1.5. 2. 공부와 실제 면적 차이

목록 2 건물 2층은 공부상 면적 85.68㎡이나 실제 면적 123.2㎡로, 목록 15 건물 2층은 공부상 면적 54.78㎡이나 실제 면적 104.9㎡로 차이가 있습니다. 이는 향후 건축물대장 정리 및 관련 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다. (평가는 실제 면적 기준)

2.

1.5. 3. 제시외 건물 및 제외 물건

제시외 건물(ㄱ-ㅅ)은 매각에 포함되나, 조경수와 목록 14 지상의 카라반은 매각에서 제외됩니다.

2.

1.5. 4. 개발행위허가제한구역

본 물건이 위치한 지역은 개발행위허가 제한 구역으로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토 및 허가 절차가 필요합니다.

2.

1.5. 5. 혐오시설 유무

대구광역시 달성군 가창면 주리 및 주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 대구광역시 달성군 가창면 주리에 소재한 숙박시설로, 넓은 토지 면적(20,290.35㎡, 약 6,138.14평)과 건축물(458.49㎡, 약 138.7평)을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 8,635,206,120원이며, 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하는 상황입니다. 말소기준권리 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 2명 존재하나 인수해야 할 보증금은 없습니다. 농지취득자격증명 제출 의무, 공부와 실제 면적 차이, 개발제한구역 지정 등은 매수 시 반드시 확인하고 해결해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

대구 근교의 자연 친화적인 가창면 지역에 위치하여 휴양 및 관광 수요 잠재력이 있습니다.

넓은 토지 면적을 활용하여 숙박시설 외 다양한 부대시설(캠핑장, 체험 시설 등) 개발 가능성이 있습니다.

감정가를 기준으로 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정한다면, 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

본 물건의 감정가는 8,635,206,120원입니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 중심으로 낙찰 가능성을 높이는 전략적 접근이 필요합니다. 지역 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 가능성, 그리고 농지취득자격증명 제출 의무, 공부와 실제 면적 상이, 개발제한구역 지정 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.