나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경30912 [1] 대구광역시 달서구 월성동 120 월성푸르지오 108동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재‘월암중학교’북동측 인근에 위치하는 구분소유부동
산(아파트)인‘월성푸르지오 108동 2층 204호(집합건축물대장상 전유부분면적: 101.8646㎡,
계단식, 남향)' 단위세대로서 부근은 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 주상용, 단독,다
가구, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 시가지내에 소재하고 인근에 시내버스정류장이 등 대중교
통을 포함한 일반교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 108동 30층 중 2층 204호 단위세대로서,
-사용승인일자: 2008.08.05
-외벽: 화강석 및 몰탈위 페이트 마감 등
-내벽: 벽지 마감 등
-바닥: 데코타일 및 기타 바닥타일 마감 등
-창호: 샷시 2중창임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 화장실 등)로 이용중임

설비내역

위생, 급·배수시설 등과 화재설비 및 엘리베이터설비, 지역난방에 의한 난방설비 등 되어있
음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 대상인 토지는 다각형의 토지로서 인근지와 대체로 평탄하게 형성되어 있으며 '아파
트 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북서측으로 5차선, 남서측으로 5차선 포장도로에 각 접하며 주 진입로로 이
용중임.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 대상인 토지:
도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(공동주택용지) , 지구단위계획구역
, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(269호선)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)
(중로1-268)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사
육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 월배1고등학교 개교예정,세부사항
은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청
문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(월성지구)<자연재해대책법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: 현장 조사시 관계인 부재상태로서 내부조사는 건축물현황도에 의거 주변탐문
및 인근 타호에 의한 일반적 이용상황을 기준으로 하였으니 입찰시 참고하시기
바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경30912 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 월성동 120 월성푸르지오 108동 2층 204호

용도: 아파트

감정가: 523,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 90.56㎡ (약 27.38평)

토지지분: 90.5617㎡

건물면적: 101.86㎡ (약 30.81평)

건물지분: 101.8646㎡

전용면적 (JSON 기준): 84.9232㎡ (약 25.69평)

1.3. 아파트 정보

아파트명: 월성푸르지오

사용승인일: 2008년 08월 05일

총 세대수: 1824세대

동수: 10동

최고층: 30층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달서구 월성동에 위치하며, '월암중학교' 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 시가지 내 도로변 상가지대와 주상용, 단독, 다가구, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

일반 차량의 출입이 원활하며, 시가지 내에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 북서측으로 5차선, 남서측으로 5차선 포장도로에 접해 있으며, 주 진입로로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로) 등에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 여러 건의 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호), 자연재해위험개선지구(월성지구) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 11월 04일 접수된 삼익신용협동조합 근저당권(을14)입니다.

3.2. 주요 채권자 및 경매 개시

경매는 이명원(권리자)에 의해 신청되었으며, 강제경매 개시결정(2025타경30912)은 2025년 02월 10일 등기되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이 (이명원)

보증금: 435,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 12월 13일

확정일자: 2019년 11월 26일

배당신고일자: 2025년 02월 10일

대항력: 있음

비고: 임차인은 본 강제경매의 채권자이기도 하며, 보증금액과 동일한 금액으로 경매를 신청하였습니다.

3.4. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사성원디앤씨 (2008-09-11)

소유권이전: 안수진 (2008-09-30, 매매)

근저당권: 삼익신용협동조합 (120,000,000원, 2021-11-04, 말소기준권리)

가압류: 삼성카드 (10,190,462원, 2021-11-04)

가압류: 롯데카드 (31,704,264원, 2024-10-14)

가압류: 대구신용보증재단 (107,889,500원, 2024-10-22)

가압류: 주식회사케이비국민카드 (20,724,640원, 2024-11-08)

가압류: 중소기업은행 (8,469,992원, 2024-11-25)

가압류: 중소기업은행 (15,448,254원, 2024-12-12)

압류: 달서구(대구광역시) (2025-01-16)

가압류: 월배농업협동조합 (25,246,974원, 2025-02-03)

강제경매: 이명원 (435,000,000원, 2025-02-10, 대구지방법원 서부지원 2025타경30912)

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 339,674,086원 (임차인 이명원의 보증금을 제외한 기타 채권 총액)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 아파트는 주거 지역에 위치하며, 인근에 학교(월암중학교 등)와 상가들이 분포하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 보호구역이 일부 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내/외부 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

주차대수: 총 546대 (지상 6대, 지하 35대, 실외 자동주차 569대, 실내 자동주차 2192대)

엘리베이터: 5대 (비상용)

난방방식: 지역난방

5.2. 주변 편의시설

인근에 시내버스정류장이 있으며, 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이명원의 보증금 435,000,000원이 존재합니다. 본 임차인이 경매 신청 채권자로서 자신의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 그러나 임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 통상적인 경우 보증금 전액을 회수할 가능성이 높습니다. 하지만 경매 진행 상황 및 낙찰가에 따라 인수 금액이 발생할 수 있으므로 입찰 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

대구 달서구 월성동에 위치한 월성푸르지오 아파트로, 입지조건 및 단지 규모 면에서 양호한 편입니다. 사용승인 후 시간이 지났으나, 지역 내에서 선호되는 아파트 단지 중 하나입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이자 경매 신청 채권자인 이명원의 높은 보증금(435,000,000원)은 잠재적 인수 위험으로 작용할 수 있습니다. 해당 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수하게 됩니다.

8. 투자 포인트

대구 달서구는 주거 선호도가 높은 지역으로, 월성푸르지오 단지는 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 최근 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다. 임차인 보증금 전액 회수 가능성이 높다고 가정할 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 5월~7월)를 보면 84㎡ 타입의 경우 447,000,000원에서 477,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 감정가는 523,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 435,000,000원이라는 주요 리스크 요소를 감안해야 합니다. 임차인이 경매 신청 채권자로서 본인의 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높다고 판단되나, 만약 예상치 못한 사유로 보증금 일부를 인수하게 될 경우를 대비해야 합니다.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가는 450,000,000원에서 480,000,000원 사이로 제안합니다. 보수적으로 접근하신다면 450,000,000원 이하에서, 적극적으로 입찰하신다면 최근 거래가 수준에서 보증금 인수 리스크를 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.