나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31072 [1] 대구광역시 달서구 용산동 911 용산파크타운 104동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(아파트)인 ""용산파크타운 104동 2층 204호(전용면적: 59.92㎡, 계단식,
남향)""로서, 대구광역시 달서구 용산동 소재 '대구용전초등학교' 서측 인근에 위치하고
있음.

- 주위는 대단위 아파트단지(본건 소재 용산파크타운, 용산서한화성2차, 용산현대우방 등)
및 부속상가, 주변 도로변 음식점, 소매점, 학원 등의 근린생활시설, 후면 주택지대 내
단독, 주상형건물, 소규모 점포, 공원, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 아파트단지까지 제반차량 접근 가능하며, 아파트단지 정문에서 도보로 약 4분
내외 거리에 시내버스정류장이 소재하고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 건물(104동) 중 2층 204호로서,
사용승인일자: 집합건축물대장상 ""2000. 07. 29.""

외벽: 시멘몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감
창호: 새시창호

이용상태

아파트로 이용되고 있으며, 집합건축물대장 '건축물현황도'에 의거할 때 내부는「방3, 주
방, 거실, 욕실 등」으로 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지기, 지역난방에 의한 난방설비
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 아파트단지는 보행자도로를 사이에 두고 2필지로 구분되어 있으며, 대체로 동
측 및 남측 하향 경사지대에 형성되어 있는 부정형의 토지로서, 아파트 및 부속건물, 부
속상가 등의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

2필 일단의 아파트단지 중간으로 보행자도로로 형성되어 있고, 남측 및 서측, 북측으로
왕복 2차선, 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 아파트의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이용
계획사항은 다음과 같음.

1.용산동 911

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은
녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은
남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)
<택지개발촉진법>

2.용산동 912

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가
축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(
택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3.

1.1. 소재지 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31072 (1)

주소: 대구광역시 달서구 용산동 911 용산파크타운 104동 2층204호

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

건축년도: 2000년 7월 29일 사용승인

구조: 철근콘크리트조, 경사슬라브 지붕

층수: 20층 중 2층

향: 남향

경매 구분: 부동산 강제 경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 152,000,000원

토지 면적: 31.64㎡ (약 9.57평)

토지 지분: 31.6407㎡ (약 9.57평)

건물 면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

전용 면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

공급 면적: 약 76.69㎡ (약 23.20평) (건축물대장상 해당 동 평균 면적 기준 추정)

아파트 단지 정보:

- 단지명: 용산파크타운

- 동수: 10개동

- 총 세대수: 802세대

- 사용승인일: 2000.07.29

- 총 주차대수: 814대 (지하 654대, 지상 160대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 '대구용전초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대단위 아파트 단지(용산파크타운, 용산서한화성2차, 용산현대우방 등)와 근린생활시설, 주택지대, 소규모 점포, 공원, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

인근 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 차량 접근이 용이하며, 단지 정문에서 도보 약 4분 거리에 시내버스정류장이 소재합니다.

지역적 위치, 도로 상태, 접근성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 신용보증기금의 2023년 9월 13일자 가압류 (금액 14,609,233원) 입니다.

이후 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 채권총액은 등기부상 81,055,816원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

전입일자: 2019년 11월 8일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

본 건 관련하여 등기부상 확인되는 지상권은 없으나, 물건명세서에 기재된 점을 감안하여 실제 현황 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 상권이 발달해 있습니다.

주변 근린생활시설(음식점, 소매점, 학원 등) 이용이 편리하며, 아파트 단지 내 상가도 활성화되어 있습니다.

대구 용전초등학교 등 교육 시설과 인접하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 은행, 학원 등)이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

대구 용전초등학교가 인접해 있어 자녀의 통학이 용이합니다.

주변에 중학교, 고등학교 등 다수의 교육기관이 분포하고 있습니다.

5.3. 주차시설

총 주차 대수는 814대로, 세대당 약 1.02대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (802세대 기준)

지하 주차 공간이 654면으로 넉넉합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 인수되는 보증금은 없으나 해당 임차인과의 관계 및 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

미소멸 권리 (지상권): 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 실제 현황 파악이 필수적이며, 만약 지상권이 존재하고 이를 인수해야 한다면 투자 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가 대비 시세: 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가(152,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준으로 거래되고 있습니다. (135,000,000원 ~ 160,000,000원)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구의 주요 아파트 단지 내에 위치하여 입지 및 생활 편의성이 우수합니다.

건축된 지 20년 이상 되었으나, 지속적인 관리를 통해 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 미소멸 권리 가능성(지상권)은 주의 깊은 확인이 필요한 부분입니다.

전반적인 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 현장 조사를 통해 임차인 및 지상권 관련 내용을 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거지: 대구 달서구의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치하며, 대규모 아파트 단지의 장점을 누릴 수 있습니다.

실거주 및 투자 겸용: 아파트는 실거주 목적뿐만 아니라 시세 상승에 따른 시세 차익도 기대할 수 있는 투자 상품입니다.

현 시세 대비 경쟁력: 최근 매매가 동향을 고려할 때, 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 인수되는 권리 및 명도 비용 고려)

도시 개발 계획: 주변 지역 개발 계획 등을 파악하여 장기적인 가치 상승 가능성을 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 152,000,000원

최근 매매가 동향: 135,000,000원 ~ 160,000,000원 (2026년 4월~5월)

해당 물건 층수(2층)는 상대적으로 선호도가 낮을 수 있습니다. (10층, 12층 거래 사례 대비)

임차인 보증금 인수: 0원

기타 부대 비용(명도비, 수리비 등) 및 미소멸 권리(지상권) 인수 가능성을 고려해야 합니다.

감안할 때, 현 시세 하단부와 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

추정 입찰가: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.