나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31096 [1] 대구광역시 서구 평리동 767-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2025.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 평리동 소재 ""대구비산초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독 다가구주택, 간선도로변 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 소형차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 '단독주택 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 3.5미터 내외의 보도블록 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 건으로서,
- 외벽 : 외장타일 및 페인팅 마감
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 장판지 및 타일 등
- 창호 : 목재 및 샤시 창호입니다.

이용상태

가) 단독주택

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 현장조사시 주택 내부는 이해관계인 부재 등으로 내부 마감상태 등을 확인하지 못하여 표준적인 내부구조, 사용자재 및 주택건물 등으로서의 통상적인 이용상황을 고려하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각
지분매각
공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31096 (1)

* 소재지: 대구광역시 서구 평리동 767-28

* 용도: 단독주택

* 감정가: 143,806,000원

* 토지면적: 155.00㎡ (약 46.89평)

* 토지 지분면적: 59.613㎡ (약 18.04평)

* 건물면적: 264.32㎡ (약 79.96평)

* 건물 지분면적: 101.66㎡ (약 30.75평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 교보생명보험주식회사

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 주거환경개선지구, 대항력있는 임차인

* 주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 서구 평리동 소재 "대구비산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독 및 다가구주택, 간선도로변 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 소형차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 3.5미터 내외의 보도블록 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 갑3 권리인 대구신용보증재단의 가압류 (접수일자: 2023-06-07) 입니다.

* 총 등기부채권액: 32,161,140원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 백성원: 전입일자 2020-05-29, 대항력 없음.

* 이 : 전입일자 2023-02-21, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

* 이기혁: 전입일자 2024-04-22, 대항력 없음.

* 이 : 전입일자 2011-09-20, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상이므로 실제 인수 금액 발생 가능성 있음)

* 주의사항:

* 지분매각으로 인한 소유권 관계의 복잡성.

* 공유자의 우선매수권 행사 가능성.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상인 점은 명도 시 추가 비용 및 분쟁의 소지가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 대구광역시 서구 평리동 소재 "대구비산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 단독 및 다가구 주택과 함께 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 1994년 9월 14일 사용승인된 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 단독주택으로, 총 4가구로 이용 중입니다.

* 지역 특성: 본 건이 위치한 평리동 일대는 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 재정비 사업 등을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 사업 진행 속도 및 결과에 따라 변동성이 있습니다.

* 거래 동향 (참고): 제공된 JSON 정보는 '다세대' 주택의 최근 매매 사례이며, 본건(단독주택)과는 주택 유형 및 건축 연도(2001~2003년)에 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 정보는 지역 시세 동향 파악을 위한 참고 자료로 활용합니다.

* 월드하이츠 (2001년식, 30.69㎡): 2026년 2월, 3,200만원

* 하나빌A동 (2003년식, 49.51㎡): 2026년 3월, 7,000만원

* 삼흥빌라 (2002년식, 60.96㎡): 2026년 3월, 9,800만원

1.4. 생활정보

* 교육시설: "대구비산초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 소형 차량 접근이 용이하며, 남측으로 약 3.5미터 도로에 접하여 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거지역으로 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 소유권 관계가 복잡하며 향후 부동산 이용 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있어, 최종 낙찰자가 변경될 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 와 이 는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 액수가 미상입니다. 이는 명도 과정에서 인수해야 할 보증금이 예상보다 많거나, 이로 인한 명도 지연 및 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 주거환경개선지구: 재개발 등 지역 개발 가능성이 있으나, 사업 진행 시기와 결과는 불확실하며 장기간 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후: 1994년 준공된 건물로, 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 서구 평리동에 위치한 단독주택 지분 매각 건으로, 주거환경개선지구라는 잠재적 개발 이점을 가지고 있습니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수권, 그리고 무엇보다 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 권리 관계가 복잡하며, 실제 취득 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 본 건의 투자 가치는 이러한 위험 요인을 충분히 고려하고, 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 장기적인 미래 가치 상승 기대.

* 평리동 지역 부동산 시장의 회복 및 성장 가능성.

* 지분 매각으로 인한 감정가 대비 낮은 초기 투자 금액 가능성 (단, 리스크 고려).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 143,806,000원

* 토지 지분 면적: 59.613㎡ (약 18.04평)

* 건물 지분 면적: 101.66㎡ (약 30.75평)

* 총 지분 면적: 약 48.79평

주변 시세 참고:

제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택이며, 본건(단독주택)과 직접 비교하기에는 한계가 있습니다. 다만, 지역 시세를 간략히 파악하는 용도로 참고할 수 있습니다.

* 월드하이츠 (2001년식, 30.69㎡): 2026년 2월, 3,200만원 (평당 약 104만원)

* 하나빌A동 (2003년식, 49.51㎡): 2026년 3월, 7,000만원 (평당 약 141만원)

* 삼흥빌라 (2002년식, 60.96㎡): 2026년 3월, 9,800만원 (평당 약 177만원)

분석:

본건 감정가는 약 1.44억원으로, 총 지분 면적(약 48.79평)을 고려하면 평당 약 293만원으로 산정되었습니다. 주변 다세대 주택 시세에 비해 높게 느껴질 수 있으나, 단독주택의 가치, 지분 매각, 주거환경개선지구라는 특수성을 감안해야 합니다.

가장 큰 위험 요인은 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인 2명의 존재와 공유자 우선매수권입니다. 이러한 불확실성 및 잠재적 명도 비용을 고려하여, 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위:

감정가의 80% ~ 90% 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 설정해 볼 수 있습니다.

* 감정가 80% 수준: 약 115,044,800원

* 감정가 90% 수준: 약 129,425,400원

종합적으로, 대항력 있는 임차인의 미상 보증금, 명도 비용, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등의 위험 요소를 감안할 때, 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사, 등기부 및 관련 공부 확인, 법률 전문가 상담을 거쳐 결정하시기 바랍니다.

주변에 혐오시설 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.