나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31031 [1] 경상북도 성주군 선남면 선원리 543-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔감정 · 평가일 2025.04.08

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상 토지는 경상북도 성주군 선남면 도성리 소재 ‘선남농공단지’ 남동측 근거리에 위치하
며, 부근은 중·소규모의 공장, 창고 및 임야 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1) 교통상황
대상 토지까지 차량의 진·출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등에서 제반교통사정은
보통임.

2) 형태 및 이용상태
대상 토지(1~3)은 북동향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 토지(3)은 공업용 건부
지(일부 법면)로 이용 중이며, 토지(1,2)는 도로임.

3) 대상 토지의 접면 도로 상태
대상 토지(3)은 북측으로 폭 약 4m 포장도로와 접함.

4) 대상부동산의 토지이용계획 등 공법상 제한사항
대상 토지(1~3)은 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(전부제한
구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역(수도법시행령 제14조의2)임.

5) 공부와의 차이
대상 토지(1,2)는 공부상 지목이 '공장용지'이나 현황 '도로'임.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조
대상 건물(4)는 철골조 판넬지붕 2층 건물로서
2002.5.16, 2002.6.12, 2003.9.23. 사용승인 및 증축되었으며,
벽체: 하단부 조적 위 샌드위치판넬 잇기
내벽: 샌드위치판넬 잇기, 벽지 및 타일 마감
바닥: 하드너, 타일 및 장판지 마감
창호: 새시창호 등의 구조임.

대상 건물(4-1)은 철골조 판넬지붕 2층 건물로서
2002.5.16. 사용승인되었으며,
벽체: 하단부 조적 위 샌드위치판넬 잇기
내벽: 샌드위치판넬 잇기, 벽지 및 타일 마감
바닥: 하드너, 타일 및 장판지 마감
창호: 새시창호 등의 구조임.

2) 이용상태
대상 건물(4,4-1)의 1층은 공장, 2층은 기숙사 등으로 현재 공실상태임.

3) 설비내역
대상 건물(4,4-1)의 2층은 급·배수 등 위생설비 및 바닥난방설비 등이 되어 있음.

4) 부합물 및 종물
별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 일부 토지상에 종물·부합물 등으로 추
정되는 제시외건물이 소재하고 있음.

5) 공부와의 차이
대상 건물(4-1)의 공부상 용도는 '사무실'이나 현황 '기숙사'임.

기계/기구의 현상

1) 기계기구(1~12)는 소재불명임.
2) 기계기구(13,14)는 국산의 크레인으로 현상 및 관리상태는 보통임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물, 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함
기계기구 중 12점은 소재불명(감정평가서 참조)
목록1,2 토지는 공부상 '공장용지'이나 현황은 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31031 (1)

* 소재지: 경상북도 성주군 선남면 선원리 543-1

* 용도: 공장

* 감정가: 1,390,154,500원

* 토지면적: 2823.00㎡ (약 854.05평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1223.80㎡ (약 370.21평)

* 건물 제시외면적: 225.30㎡ (약 68.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유아이제삼십구차유동화전문

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각 대상이며, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구도 포함됩니다. 다만, 기계기구 중 12점은 소재 불명 상태입니다 (감정평가서 참조). 또한, 목록 1, 2 토지는 공부상 지목이 '공장용지'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

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1.1. 입지조건

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* 위치: 경상북도 성주군 선남면 도성리 소재 ‘선남농공단지’ 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 중·소규모의 공장, 창고 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 대상 토지까지 차량의 진·출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 북동향 완경사지대에 위치한 부정형 토지로서, 토지(3)은 공업용 건부지(일부 법면)로 이용 중이며, 토지(1,2)는 도로로 이용 중입니다.

* 접면 도로: 대상 토지(3)은 북측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 공법상 제한 사항: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역(수도법시행령 제14조의2)입니다.

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1.2. 권리분석

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* 등기부채권 총액: 1,456,246,424원

* 말소기준권리: 2015년 3월 31일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

* 권리 분석 요약:

* 소유권 이전 (주식회사두성산업, 2002.01.23)

* 국민은행 근저당 (996,000,000원, 2015.03.31, 말소기준)

* 국민은행 근저당 (120,000,000원, 2015.08.19, 말소)

* 신용보증기금 가압류 (330,000,000원, 2024.08.19, 말소)

* 성주군 압류 (2024.12.13, 말소)

* 유아이제삼십구차유동화전문 임의경매 (778,128,582원, 2025.03.11, 말소)

* 김천세무서장 압류 (2025.03.18, 말소)

* 국민은행 가압류 (10,246,424원, 2025.04.01, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 강성욱 (강 )

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-05-18

* 대항력: 없음

* 주의: 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 차임이 존재하며 대항력은 없으나, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

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1.3. 상권분석

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* 본 물건은 경상북도 성주군 선남면의 선남농공단지 인근에 위치한 공장입니다.

* 주변 지역은 중소 규모의 공장, 창고, 임야 등으로 구성되어 있어 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량을 통한 접근성은 양호한 편이나, 광역적인 교통망과의 연계성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 해당 지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 신규 사업 추진 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 인근 지역에 잠재적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역 등 환경 관련 규제가 존재함을 유의해야 합니다.

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1.4. 생활정보

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* 본 물건은 공장 용도로, 일반적인 주거 지역에서 제공되는 편의시설과의 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 건물 내부 2층은 기숙사 용도로 활용되었으나, 현재 공실 상태로 파악됩니다.

* 상세한 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 토지 현황 불일치: 공부상 지목이 '공장용지'이나 현황 '도로'로 이용되는 토지(1,2)가 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 및 재산권 행사 시 제한이 될 수 있으며, 법률적 검토가 필요합니다.

* 기계기구 소재 불명: 일괄 매각 대상 기계기구 중 12점이 소재 불명으로, 실제 매각 시 일부 물건의 누락 가능성이 있습니다. 정확한 수량 및 상태 확인이 요구됩니다.

* 공법상 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등 다수의 공법상 제한이 있어, 향후 용도 변경, 증축, 시설 운영 등에 복잡한 절차와 제한이 따를 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 일반 경매와는 다른 절차적 고려사항이 발생할 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 경상북도 성주군 선남면 선원리에 위치한 공장용 부동산으로, 선남농공단지 인근에 자리하고 있어 산업 활동을 위한 입지적 가치를 지니고 있습니다.

* 토지 면적 2823㎡, 건물 면적 1223.80㎡ 규모이며, 감정가는 약 13억 9천여만 원입니다.

* 토지와 건물, 일부 기계기구 일괄 매각 조건입니다.

* 가장 큰 쟁점은 공부상 토지 지목과 현황이 불일치(공장용지 vs 도로)하는 부분이며, 이는 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 다수의 공법상 제한 사항이 존재하므로, 사업 계획 수립 시 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

* 임차인은 대항력이 없고 보증금이 0원이므로 권리 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 협의는 필요할 수 있습니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 산업단지 인근 입지: 선남농공단지와 인접하여 산업 시설로서의 활용 가능성이 높습니다.

* 일괄 매각 메리트: 토지, 건물, 기계기구 일괄 매각으로, 인수 후 바로 운영을 시작할 수 있는 잠재력이 있습니다 (단, 소재 불명 기계기구 확인 필요).

* 명도 부담 감소: 임차인의 보증금이 0원이고 대항력이 없어, 명도 절차 진행 시 권리 인수 부담이 적습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 권리 분석 결과, 입지 조건, 건물 상태, 그리고 무엇보다 토지 현황 불일치 및 다수의 공법상 제한 사항, 기계기구 소재 불명 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정 및 투자 결정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석하며, 향후 해당 물건을 어떻게 활용할지에 대한 구체적인 사업 계획 및 법률 검토를 진행하시는 것이 필수적입니다.

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* 본 보고서는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하시고 추가적인 확인 절차를 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.