나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31024 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1587 현대썬앤빌대구 302동 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31024 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1587 현대썬앤빌대구 302동 1층 102호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경31024
• 주소: 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1587 현대썬앤빌대구 302동 1층 102호
• 용도: 근린상가

대구서부지원 경매1계 2025타경31024 | 소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1587 현대썬앤빌대구 302동 1층 102호 | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 177,100,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1587 현대썬앤빌대구 302동 1층 102호에 위치한 근린생활시설입니다.

사건번호는 대구서부지원 2025타경31024 (1)이며, 감정가는 2억 5,300만 원입니다.

토지면적은 18.94 제곱미터(약 5.73 평)이며, 건물면적은 33.81 제곱미터(약 10.22 평)로 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 주의사항은 "대항력 있는 임차인"이 존재한다는 점입니다.

배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 잠재적 리스크가 있습니다.

현재 근린생활시설은 '김쌤영어'라는 상호로 학원 시설로 이용 중입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교육 밀집 지역 상권

본 물건은 대구세천초등학교 남서측 인근에 위치하며, 세천초등학교 및 세천유치원의 상대보호구역 및 절대보호구역 내에 해당됩니다.

이는 학원, 교습소 등 교육 관련 업종에 최적화된 입지 조건을 갖추고 있음을 의미합니다.

2.2. 교통 상황 및 배후 수요

주변은 공동주택, 단독주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 아파트 밀집지대로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

본건까지 제차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 단층 건물 중 1층에 위치하여 접근성이 우수하며, 현재 '김쌤영어' 학원으로 이용 중입니다.

외벽은 화강석 등으로 마감되어 건물의 외관은 양호합니다.

3. 상권 분석 및 생활정보

3.1. 상권 분석: 교육 업종 특화 상권

주변에 다수의 공동주택이 밀집해 있어 학생 및 학부모 유동 인구가 높은 지역입니다.

현 이용 상태가 학원(김쌤영어)인 점을 고려할 때, 교육 시설 상권으로의 안정성이 높으며, 타 업종 전환 시에도 소매점, 미용실 등 생활 밀착형 근린생활시설로 적합합니다.

3.2. 생활정보 및 제한 상태

본 토지는 제3종일반주거지역에 속하여 용적률 및 층수 등에서 비교적 자유로우며, 토지구획정리사업지구 내에 위치했던 지역입니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각대상 및 진행 구분

토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매 물건으로, 권리 관계는 비교적 단순합니다.

채무자와 채권자가 동일인(박OO)으로 기재되어 있어 복잡한 채무 관계가 예상되므로 세밀한 권리분석이 필요합니다.

4.2. 핵심 권리 분석: 임차인 인수 리스크

가장 중대한 권리상 리스크는 '대항력 있는 임차인'입니다.

최종 낙찰 금액이 임차인의 보증금을 전액 변제하지 못할 경우, 매수인은 변제되지 않은 보증금 잔액을 인수해야 하는 의무가 발생합니다.

따라서 입찰 전 임차인의 보증금 규모 및 대항력 발생 시점을 정확히 확인하여 인수 금액을 예측해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한 리스크

세천유치원 및 세천초등학교의 '절대보호구역'에 포함되어 있어, 학교보건법에 따른 유흥업소, 오락실, 일부 숙박시설 등 특정 업종은 영업이 제한될 수 있습니다.

5.2. 명도 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 일반적인 명도보다 더 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차(명도소송) 준비가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 대규모 아파트 배후를 가진 초등학교 인근의 1층 상가라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

이는 학원 등 교육 관련 시설이나 근린생활시설로서의 안정적인 임차 수요를 뒷받침합니다.

다만, '대항력 있는 임차인 인수 리스크'라는 명확한 권리적 하자가 존재하므로, 이를 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 학교 인접 1층 상가로서의 희소성 및 높은 접근성.

안정적 수요: 아파트 밀집 지역으로 학원 등의 교육 시설 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

수익률 확보: 권리분석을 통해 인수금액을 정확히 파악하고, 이를 반영하여 낮은 금액에 낙찰받는다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

대구서부지원 경매1계