나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31036 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 201동 2층 206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 '지하철 다사역' 북서측 인근에 소재하는 '다사역 삼정
그린코아 더베스트' 아파트 단지내 오피스텔로서 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설,
단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물(201동)중 2층 206호 단위세대로서
외벽 : 돌붙임, 콘크리트위 페인팅
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 등
바닥 : 내장바닥재 및 일부타일 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생,급배수시설, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지에 위치하는 부정형의 토지로서 아파트 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 왕복4차선, 남동측으로 왕복3차선, 북동측 및 남서측으로 왕복2차선의
포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함),
가축사육제한구역, 상대보호구역(드림아이유치원, 어울림유치원), 배출시설설치제한지역,
준보전산지, 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기 타
본건은 거주자의 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 오피스텔의 일반적인 사항을
기준으로 기재하였으니 경매업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31036 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 201동 2층 206호

* 건물명: 다사역 삼정그린코아 더 베스트

* 건축년도: 2021년

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 15700만원

* 토지면적(토지분할): 16.88㎡ (5.11평)

* 건물면적(전용면적): 37.19㎡ (11.25평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자(본건경매): 주택도시보증공사

* 특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 '지하철 다사역' 북서측 인근에 소재하는 '다사역 삼정그린코아 더베스트' 아파트 단지내 오피스텔로서 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

* 도로상태: 본건 단지 북서측으로 왕복4차선, 남동측으로 왕복3차선, 북동측 및 남서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(드림아이유치원, 어울림유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립제한지역임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물(201동)중 2층 206호 단위세대로서 외벽 : 돌붙임, 콘크리트위 페인팅, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 등, 바닥 : 내장바닥재 및 일부타일 등, 창호 : 샷시 창호임.

* 이용상태: 오피스텔(주거용)로 이용중임.

* 설비내역: 위생,급배수시설, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별 난방설비 등 되어있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 남동측 하향 완경사지에 위치하는 부정형의 토지로서 아파트 및 오피스텔 부지로 이용중임.

* 주변 시설: 주변에서 혐오시설 등 특별히 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (제공된 정보 기준)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3번 압류 (달성군, 2023-04-12)

* 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (허영환)

- 임차인: 허

- 보증금: 15000만원

- 전입일자: 2021-12-03

- 확정일자: 2021-11-24

- 대항력: 있음

- 인수 보증금: 15000만원 (배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수)

* 기타 등기사항:

- 갑1: 소유권보존 (다사지역주택조합)

- 갑2: 소유권이전 (주식회사신정디엔씨, 매매 금190,320,000원)

- 갑3: 압류 (달성군) - 말소기준권리

- 갑4: 압류 (국민건강보험공단)

- 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사)

* 총 등기부채권액: 15000만원 (※ 등기부요약상 '등기부채권 총액'이 임차보증금과 동일하게 기재되어 있습니다.)

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

* 오피스텔 시장: 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔 단지 내 위치하여 안정적인 수요가 예상됨.

* 시세 동향: 최근 37.19㎡ 면적의 오피스텔이 13,400만원 ~ 13,450만원에 거래되었음.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 다사역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입 용이함.

* 편의시설: 단지 내 근린생활시설 및 주변 상업시설 이용 가능.

* 교육: 인근에 유치원(드림아이유치원, 어울림유치원)이 있어 자녀 교육 환경 조성.

* 기타: 도시가스 개별 난방, 승강기, 상하수도, 소방설비 등 기본적인 오피스텔 편의시설 완비.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수: 을구 1번 임차인(허 )의 보증금 1억 5천만원이 인수될 가능성이 높음. 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 부담해야 하므로 총 매수 비용이 시장가를 훨씬 상회할 수 있음.

* 내부 상태 미확인: 거주자의 폐문부재로 내부 마감 상태를 직접 확인할 수 없어, 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성 있음.

* 명도 저항 가능성: 임차인 및 전 소유주와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성 존재.

* 감정가와 시세의 차이: 감정가(1억 5,700만원)가 최근 실거래가(13,400 ~ 13,450만원)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근 필요.

7. 종합 의견

* 본 물건은 신축 오피스텔로 입지 및 기본적인 시설은 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 5천만원을 인수해야 하는 중대한 부담이 있는 물건임.

* 인수되는 보증금을 포함한 총 실투자금액이 현재 시장가를 초과할 위험이 높아, 매우 보수적인 접근이 요구됨.

* 임차인의 배당 여부 및 금액, 인수되는 보증금의 실제 발생 가능성을 면밀히 파악해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 다사역 도보 이용 가능한 위치.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축이며 관리 상태 양호 예상.

* 주변 인프라: 아파트 단지 및 상업 시설 인접하여 생활 편의성이 좋음.

9. 예상 입찰가

* 최근 거래 시세 (37.19㎡ 기준): 13,400만원 ~ 13,450만원

* 감정가: 15,700만원

* 보수적 시세 반영 시, 본 물건의 시장 가치는 13,400만원 ~ 13,450만원 수준으로 판단됨.

* 1억 5천만원의 인수 보증금을 제외한, 물건 자체의 적정 입찰가는 시장가격을 기준으로 산정하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가 (면적, 위치, 최근 거래가 등을 종합적으로 고려): 13,500만원

* 따라서, 본 물건의 실질적 총 취득 비용은 '예상 입찰가 + 인수 보증금'이 되므로, 투자 결정 시 매우 신중해야 함.

- 총 예상 취득 비용: 약 13,500만원 (입찰가) + 15,000만원 (인수 보증금) = 약 28,500만원

- 이는 현재 시장가(약 13,400~13,450만원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 투자 가치 판단에 있어 심도 있는 분석이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.