나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31095 [1] 경상북도 성주군 선남면 용신리 OOOOOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2025.08.27

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 성주군 선남면 용신리 소재 '선남용신공단' 내에 위치하며, 부근일대는
중·소규모의 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황
- 기호(1,2) 토지: 동측 하향 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 2필 일단의
부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.
- 기호(4) 토지: 동측 하향으로 경사진 부정형의 토지로서, 자연림 및 일부 공업용 건부지
로 이용중임.

2) 도로상태
- 기호(1,2) 토지: 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.
- 기호(4) 토지: 맹지이나, 인접한 기호(1,2) 토지를 경유하여 출입 가능함.

3) 토지이용계획 및 공법상 제한상태
- 기호(1,2): 계획관리지역, 산업개발진흥지구(용신창업단지), 제2종지구단위계획구역(용
신창업단지(산업형)), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의31호)<수도법>임.
- 기호(4): 계획관리지역, 산업개발진흥지구(용신창업단지), 제2종지구단위계획구역(용신
창업단지(산업형)), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리
법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.


4) 공부와의 차이
기호4) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 일부는 공업용 건부지로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조
기호 3)가: 철근콘크리트조 스레트지붕 및 시멘트벽돌조 스라브지붕, 경량철골조 판넬
지붕 2층건으로서,
-외벽: 외장타일, 판넬 등 마감
-내벽: 벽지, 몰탈위페인팅, 판넬 등 마감
-바닥: 칼라하드너, 장판지, 타일 등 마감
-창호: 샷시 창호 등임.

기호 3)나: 철근콘크리트조 스레트지붕 단층건으로서,
-벽체: 몰탈위 페인팅 등 마감
-바닥: 칼라하드너 등 마감
-창호: 샷시 창호 등임.

기호 3)다: 경량철골조 판넬지붕 단층건으로서,
-벽체: 하단부 조적조 및 상단부 판넬 마감 등
-바닥: 칼라하드너 등 마감
-창호: 샷시 창호 등임.

기호 3)라: 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층건으로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감
-내벽: 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감
-바닥: 타일 등 마감
-창호: 샷시 창호 등임.

2) 이용상태
기호 3)가: 1층 - 공장, 사무실
2층 - 기숙사
기호 3)나: 공장
기호 3)다: 공장
기호 3)라: 화장실임.

3) 설비내역
급·배수설비, 위생설비 등 되어있음.

4) 부합물 및 종물
별첨 ""지적개황도, 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물 ㉠~㉩이 소재하며,
제시외건물이 본건 토지에 미치는 영향은 대체로 미미할 것으로 사료됨.

5) 공부와의 차이
없음.

6) 기타 참고사항
본건 건물들의 천정 등에서 일부 훼손된 부분이 있으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

기계/기구의 현상

- 본건 기계기구는 제직 및 연사업체에서 주로 사용하는 Pirn Winder, 연사기 등이며,
기준시점 현재 가동중단상태로서 대부분의 생산라인이 철거되어 상당부분의 기계기구가
소재불명인 상태임.

- 본건 기계기구들의 정상적인 가동여부 및 부대설비 등에 대하여 확인이 불가능한 바,
경매진행시 참고하시기 바람.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 본건 기계기구는 가동이 중단된 상태이며, 기준시점 현재 실내가 정전된 상태 등
으로 인하여일부 부품 등의 손실 정도 등을 파악하기 곤란하였고 정상가동 여부
의 확인이 불가능하였는 바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31095 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프아이이삼일이유동화전문

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 성주군 선남면 용신리 806-10

용도: 공장

감정가: 2,656,792,575원

토지면적: 7,526.00㎡ (약 2,276.52평)

건물면적: 4,352.90㎡ (약 1,316.72평)

건물 제시외면적: 1,205.30㎡ (약 364.61평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 성주군 선남면 용신리 소재 '선남용신공단' 내에 위치하며, 주변 지역은 중·소규모 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 토지 이용현황 및 현황

본건 토지는 총 2필지로, 기호(1,2) 토지는 공업용 건부지로 이용 중인 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지입니다. 기호(4) 토지는 동측 하향 경사진 부정형 토지로, 자연림 및 일부 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호(4) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 일부 공업용 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 접근성 및 도로

기호(1,2) 토지는 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 기호(4) 토지는 맹지이나, 인접한 기호(1,2) 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 공법상 제한

본건 토지(기호 1,2,4)는 계획관리지역, 산업개발진흥지구(용신창업단지), 제2종지구단위계획구역(용신창업단지(산업형))으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다. 기호(4) 토지는 추가적으로 준보전산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2011년 10월 5일자 중소기업은행 근저당(을6)이며, 채권 총액은 약 2,098,167,969원입니다. 현재 진행 중인 임의경매(갑8)는 2025년 3월 25일자 케이에프아이이삼일이유동화전문 신청에 의한 것입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않았습니다. 따라서, 본 경매 절차를 통해 매각이 이루어지면 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 파악되므로, 실제 현황 조사가 필요하며 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 성주군 선남면에 위치한 '선남용신공단' 내 산업시설로서, 주변 지역은 공장 및 관련 산업 시설들이 밀집한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 공장 밀집도 및 환경

산업단지 내 위치는 공장 운영에 필요한 기본적인 인프라 접근성을 제공합니다. 중·소규모 공장들이 다수 분포하여 산업 활동이 이루어지고 있는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 공업용 부지이므로, 주변의 편의시설은 일반 주거 지역에 비해 제한적일 수 있습니다. 상세한 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사 또는 주변 지역 정보 검색이 필요합니다.

5.2. 주변 교통

주요 도로망으로는 인근의 포장도로를 통해 지역 내 이동이 가능하며, 광역 교통망 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 인근에 혐오시설이 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 밀집 지역의 특성상 관련 시설이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후 및 훼손

건물 천정 등 일부 훼손된 부분이 있어, 수리 및 보수에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 기계/기구 상태

건물 내 기계·기구는 대부분 철거되었거나 소재 불명 상태이며, 가동이 중단되어 정상적인 가동 여부 및 부대 설비 확인이 불가능합니다. 이는 사실상 자산 가치에 포함되기 어려운 부분으로 판단됩니다.

6.3. 토지 지목과 현황 차이

기호(4) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 공업용 건부지로 이용 중이므로, 향후 토지 이용이나 개발 계획 수립 시 지목 변경 등 추가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 맹지 관련 사항 (기호 4)

기호(4) 토지는 맹지이므로, 인접 토지를 통한 통행권 확보 여부 및 그에 따른 제약 사항을 명확히 확인해야 합니다.

6.5. 유동화 물건 특성

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 특수한 절차나 조건이 적용될 수 있습니다. 경매 참여 전 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 성주군 선남용신공단 내 위치한 공장 부지 및 건물로, 일괄 매각 대상입니다. 현재 건물 일부 훼손 및 기계 설비의 가동 중단 및 소재 불명 상태로, 자산 가치에 영향을 줄 수 있는 요인들이 존재합니다. 토지 지목과 현황의 차이, 맹지 등 법적·물리적 제약 사항도 고려해야 합니다. 권리 관계는 말소기준권리 하로 정리되어 명확하나, 유동화 물건이라는 특수성으로 인해 경매 참여 전 철저한 현장 조사를 통한 현황 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치하여 공장 용도 재활용 시 유리합니다.

* 토지, 건물, 제시외 건물을 일괄 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 기계 설비의 정리 및 부지 활용 계획 수립 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 감정가(2,656,792,575원)를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 파악된 건물 상태, 제시외 건물 및 기계 설비의 실질적 가치, 토지의 이용 제한 사항, 주변 시세, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 입찰 참여 시 보증금 준비에 유의해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적인 요인이지만, 제시외 건물 및 미상 임대차 관계 등에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. (구체적인 예상 입찰가는 낙찰 희망 가격 산정 시 별도 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.