나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경393 [1] 경상북도 성주군 대가면 대천리 512-1 주1동 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경393 [1] 경상북도 성주군 대가면 대천리 512-1 주1동 근린생활시설 경매

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대구서부지원 경매1계 2025타경393 | 소재지: 경상북도 성주군 대가면 대천리 512-1 주1동 | 감정가: 295,866,020원 | 최저가: 207,106,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

대구서부지원 2025타경393 (1) 사건의 근린생활시설 부동산 임의경매 물건입니다.

소유자 겸 채무자는 조OO이며, 채권자는 성OOOOOO입니다.

본 경매는 토지와 건물 일괄매각으로 진행되며, 감정가는 295,866,020원으로 평가되었습니다.

1.2. 부동산 현황 요약

소재지: 경상북도 성주군 대가면 대천리 512-1 주1동

용도: 근린생활시설 (사무소, 일반음식점 등)

토지면적: 727.00㎡ (약 219.92평)

건물면적: 534.14㎡ (약 161.58평, 제시외 건물 19.40㎡ 포함)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 (ㄱ~ㄷ, 약 5.87평) 포함 평가 및 매각

2. 입지 분석 및 상권 평가

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 경상북도 성주군 대가면 대천리 '굴목교차로' 북서측에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 업무·상업시설, 그리고 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근성은 보통이며, 남측으로 소로에 접하고 있어 접근에 큰 무리는 없습니다.

토지는 사다리형과 유사한 형태로, 자체 지반은 평탄하며 현재 상업·업무용 건부지로 이용 중입니다.

관할 지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어, 입지 활용에 제약이 있지만 개발 가능성도 내포하고 있습니다.

2.2. 상권 분석

본건의 건물은 2층 규모의 기호 1) (사무소, 일반음식점)과 단층 규모의 기호 2) (일반음식점)로 구성된 근린생활시설입니다.

구조는 강파이프조 및 조립식판넬조(기호 1)와 경량철골구조(기호 2)로 건축되어 있으며, 비교적 일반적인 상업용 건물 형태로 보입니다.

주변에 단독주택과 업무시설이 혼재되어 있는 점을 고려할 때, 주거지와 업무시설을 대상으로 하는 근린생활시설 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

감정평가서상 특별한 혐오시설은 언급되지 않았으나, 현장답사를 통해 주변의 구체적인 소음, 환경 저해 시설 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

2.3. 생활 정보

제반 교통 사정은 보통 수준이며, 일상적인 용도의 근린생활시설로서 기본적인 위생 및 급배수 설비는 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본건의 말소기준권리는 2021년 4월 30일에 설정된 성OOOO 명의의 근저당권(180,000,000원)입니다.

등기부상 이보다 후순위의 모든 권리(임의경매 개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸하여 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황을 보면 1층 공인중개사(여OO)가 보증금 없이 월세 200,000원에 임차 중인 것으로 확인됩니다.

임차인의 전입일(2024.01.04.) 및 확정일(2023.12.30.)은 말소기준권리(2021.04.30.)보다 후순위이므로, 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리(대항력)가 없습니다.

따라서 낙찰자는 위 임차인의 보증금(월세 임차이므로 보증금 미상, 월세만 20만원 확인)을 인수할 의무가 없으며, 임차인은 배당요구 여부에 따라 배당금을 수령하게 됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

임대관계는 현재 미상(임차인 여OO 외 다른 임차인 여부는 미상)이므로, 현장조사를 통한 정확한 임차 현황 파악이 필수적입니다.

제시외 건물(19.40㎡, 약 5.87평)이 매각에 포함되어 있으나, 구조 및 면적상 법정지상권 성립 여지 등 권리상의 리스크는 낮습니다. 다만, 매수 후 철거 또는 재사용에 대한 계획이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 토지 약 220평, 건물 약 162평 규모의 근린생활시설 일괄매각 물건으로, 성주군 대가면 내의 상업·업무용 부지를 찾는 투자자에게 적합해 보입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 선순위의 임차인이나 복잡한 권리가 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 점에서 안전한 물건으로 평가됩니다.

다만, 건물의 구조(강파이프조, 조립식판넬조, 경량철골)가 일반 철근콘크리트 건물에 비해 내구성과 건축비용 면에서 차이가 있으므로, 건물의 현재 가치와 노후도를 고려해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: '굴목교차로' 인근에 위치하며, 계획관리지역 내 상업.업무용 건부지로 이용 중인 비교적 넓은 토지(약 219.92평)를 확보할 수 있는 기회입니다.

안전한 권리: 말소기준권리보다 후순위의 임차권만 존재하여, 명도 리스크가 낮고 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전성이 높습니다.

활용도: 사무소 및 일반음식점 용도로 사용 중이며, 계획관리지역 내에서는 다양한 근린생활시설로의 용도 변경 및 활용이 용이할 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 사용 중인 제시외 건물(총 19.40㎡)이 매각에 포함되어 있어, 이용 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

대구서부지원 경매1계