나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경4073 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2023.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "덕성여자대학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 우이신설선 "4.19민주묘지역" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 5층 건물내 제4층 제401호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "도시형생활주택(단지형다세대)"으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 서측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경4073 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 420-29 비전팰리스 4층401호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 면적 및 건물현황

용도: 도시형생활주택

토지면적: 30.54㎡ (약 9.24평)

토지지분: 30.54㎡ (약 9.24평)

건물면적: 37.57㎡ (약 11.36평)

건물지분: 37.57㎡ (약 11.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매정보

감정가: 288,000,000원

건축물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

건물 신축 연도: 2019년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하며, "덕성여자대학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 통행이 가능합니다. 인근에 우이신설선 "4.19민주묘지역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 2019-07-26, 허태형 외 1명

* 공유자전원지분전부 이전: 2020-08-07, 이소영 (매매)

* 압류: 2023-02-01, 경기광주세무서장 (말소기준권리)

* 강제경매: 2023-09-20, 윤경원 (채권액: 255,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 윤경원

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-21

* 확정일자: 2022-09-30

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023-09-20

* 본건의 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금은 255,000,000원입니다. 그러나 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 압류(경기광주세무서장) 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 채권자인 윤경원과 임차인 윤경원이 동일인일 가능성이 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 여부는 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 대학가 인근에 위치하여 유동인구 및 소비 활동이 예상됩니다.

4.2. 인근 유사 물건 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* 2021년 준공, 28.76㎡, 3층 물건이 2026년 5월 254,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 883만원)

* 2014년 준공, 38.04㎡, 5층 물건이 2026년 5월 200,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 526만원)

* 2020년 준공, 59㎡, 5층 물건이 2026년 5월 415,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 703만원)

본건(37.57㎡, 4층, 2019년 준공)의 감정가는 288,000,000원 (평당 약 767만원)으로, 최근 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 특히, 가장 유사한 거래 사례(28.76㎡, 254,000,000원)와 비교할 때, 본건의 면적 대비 감정가는 잠재적 상승 여력이 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지상 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 치장벽돌쌓기, 석재붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샤시창호입니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 시설 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 건축물 용도 및 현황

기준 시점 현재 "도시형생활주택(단지형다세대)"으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 특이사항

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 255,000,000원과 전입/확정일자 정보가 있습니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 임차인의 실제 대항력 행사 가능성 및 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대 관계 또한 미상으로 파악되어 주의가 필요합니다.

6.2. 법적 제한사항

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률) - 최종 확인 필요

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권(4.19민주묘지역) 인근에 있어 입지 조건이 양호합니다. 건물 상태 및 내부 설비도 양호한 편입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 금액은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 추가적인 금전적 부담이 없을 가능성이 높다는 점입니다. 이는 상당한 투자 매력으로 작용할 수 있습니다. 다만, 임차인과의 관계, 향후 명도 절차, 그리고 법적 제한사항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수: 255,000,000원의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 점은 시세 대비 높은 가격으로 낙찰받더라도 실질적인 투자 비용을 절감할 수 있는 주요 포인트입니다.

* 역세권 인접 입지: 우이신설선 4.19민주묘지역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 비교적 최신 건축 연도: 2019년 준공 건물로 신축급에 가까워 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 감정가: 인근 유사 물건의 최근 거래 사례와 비교 시, 본건 감정가는 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 288,000,000원입니다. 제공된 최근 거래 사례 중 2021년 준공된 28.76㎡ 물건이 254,000,000원(평당 약 883만원)에 거래된 점을 고려하면, 본건(37.57㎡)의 실질적인 시장 가치는 약 330,000,000원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 255,000,000원이 인수되지 않는다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 이에 따라 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

따라서, 감정가 288,000,000원을 기준으로 하되, 시장 가치와 임차인 인수 보증금 관련 이점을 고려하여 약 290,000,000원에서 320,000,000원 사이 에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 권리 관계, 명도 난이도, 현장 조사 결과, 그리고 당일 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

자금계획 시에는 예상 낙찰가 외에 취득세, 명도 관련 비용, 법무사 비용 등을 추가로 고려해야 합니다.

부동산강제경매 채권자 윤OO와 임차인 윤경원의 관계, 임차인과의 명도 협상 가능성 등을 면밀히 조사할 것을 권고합니다.

10. 주변 혐오시설 정보

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 소재지(서울특별시 도봉구 쌍문동 420-29) 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 법적 제한사항에 따른 개발 제약 등이 있을 수 있으므로, 구체적인 건축 허가 가능성 등은 관련 기관에 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.