나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경201 [1] 경상북도 성주군 수륜면 봉양리 73 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 수륜면 봉양리 소재 '개울선불마을' 남동측 인근에 위치하는
부동산(토지,건물)으로서, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반
입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 대중교통사정은
보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대에 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서,‘주거용 건부지’
상태임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트벽돌조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로서,
- 외벽 : 목재 인테리어 마감 등
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
- 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등
- 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

가) 1층: 단독주택
2층: 단독주택

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(㉠~㉣)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함(제시외 2-3건물과 별개로 소재하는 이동용이한 창고는 매각제외)
목록1 지상 소재 조경석 및 조경수는 매각 및 평가에 포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경201 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOOOO

특이사항: 재매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 부동산 현황

소재지: 경상북도 성주군 수륜면 봉양리 73

용도: 단독주택

건물구조: 시멘트벽돌조 아스팔트슁글지붕 2층 건물

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 467,264,660원

토지면적: 1,094.00㎡ (약 331.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 162.23㎡ (약 49.07평)

건물 제시외면적: 221.31㎡ (약 66.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 성주군 수륜면 봉양리 소재 '개울선불마을' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 상태 및 이용

토지는 완경사지대에 자체 지반은 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 상태입니다.

2.4. 도로 상황

대상 물건 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권이전(갑4, 갑6), 근저당(을7, 을8, 을9), 임의경매(갑5) 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

등기부채권 총액은 1,118,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 사항

말소기준권리인 성주새마을금고 근저당(을7, 2015-08-20 접수)에 의해 경매로 소멸되는 권리들이 대부분으로 예상됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도, 추후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 성주군 수륜면 봉양리는 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 상업 시설보다는 전원생활 및 농업과 관련된 활동이 주를 이루는 곳입니다. 주변에서 거래되는 부동산 매물은 주로 전원주택, 토지, 농지 등이며, 단독주택의 경우 8천만 원에서 2억 원 이상까지 다양한 가격대에 형성되어 있습니다. 이는 지역의 특성상 대규모 상권보다는 개별적인 주거 수요와 전원생활을 목적으로 하는 수요에 맞춰 형성된 시세로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 버스정류소가 있어 대중교통 이용이 가능하나, 자주 이용하기에는 불편함이 있을 수 있습니다. 차량 접근성은 양호한 편입니다.

* 교육시설: 인근에 수륜중학교가 위치하고 있으며, 초등학교로는 도원초등학교가 있습니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 지역 특성상 대형마트나 백화점 등은 없으며, 기본적인 생활 편의시설은 면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 과거 납골당 건설 추진 및 폐기물 종합 처리 시설 건립 계획에 대한 주민 반발 사례가 있었으나, 현재 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 가축사육제한구역에 해당하여 축사 관련 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 물건은 재매각 대상입니다. 재매각의 구체적인 사유는 파악되지 않았으나, 일반적인 경매 물건보다 더욱 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 포함 물건

일괄매각 대상에 제시외 건물(2-3건물)이 포함되나, 이동이 용이한 창고는 제외됩니다. 또한, 목록1 지상 소재 조경석 및 조경수는 매각 및 평가에 포함됩니다. 이러한 부대 시설물에 대한 정확한 현황 파악 및 관리가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 인수 또는 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군 수륜면 봉양리의 한적한 마을에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 2층 건물로 구성되어 있습니다. 주변은 자연 친화적인 환경이며, 전원생활을 누리기에 적합한 입지입니다. 계획관리지역에 해당하여 건폐율 40%, 용적률 125%로 건축이 가능합니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 제시외 건물 포함, 임대관계 미상 등의 요소를 고려할 때, 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1,094㎡ (약 331평)의 토지는 전원주택 부지로 활용하거나 추가 건축, 정원 조성 등에 유리합니다.

* 자연 친화적인 입지: 조용하고 공기 좋은 전원 마을에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 관리지역 토지: 계획관리지역으로 향후 증축 및 신축 등 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 가야산 접근성: 인근 가야산의 자연 경관을 즐길 수 있는 위치입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 467,264,660원입니다. 주변 부동산 시세 및 매물 정보를 종합적으로 고려했을 때, 본건과 유사한 면적 및 구조의 단독주택 매물이 8천만 원에서 3억 5천만 원 이상까지 다양하게 거래되고 있는 점을 감안하면, 재매각 물건임을 감안하여 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

토지 자체의 가치와 건물의 현 상태, 그리고 재매각 물건임을 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 유찰 가능성을 염두에 두고 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

최저 입찰가(감정가의 70%): 약 327,085,000원

적정 입찰가(감정가의 80%): 약 373,811,000원

입찰 보증금은 최저매각가격의 20%로, 본건의 최초 최저매각가격이 명시되지 않아 정확한 산출은 어렵습니다. 만약 감정가 467,264,660원을 기준으로 한다면, 최저매각가격이 467,264,660원일 경우 보증금은 약 93,452,932원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.