나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경30952 [1] 대구광역시 달서구 상인동 1432-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 ""도시철도1호선 상인역"" 남서측 근거리에 위치
하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, '주거용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용
지), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진
법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)세멘벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서,
-외벽: 벽돌마감, 몰탈위 페인트마감 등,
-내벽: 벽지마감 등,
-바닥: 내장바닥재마감 등,
-창호: 목재 및 샷시창호 등임.

이용상태

(가)1~2층: 단독주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

기호(가)건물은 공부상 용도가 '다세대주택'이나, 실제 '단독주택'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 달서구 상인동 1432-9번지에 소재한 단독주택으로, 도시철도 1호선 상인역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 감정가는 536,901,500원이며, 토지 면적은 192.00㎡(약 58.1평), 건물 면적은 178.57㎡(약 54.0평)입니다. 또한, 제시외 건물 면적이 26.50㎡(약 8.0평) 포함되어 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 건의 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 주의사항으로 일괄 매각 시 제시외 건물이 포함됨을 유념해야 합니다. 건축물대장 상 주된 용도는 단독주택이나, 기타 용도로 다세대주택이 기재되어 있으며, 1988년 8월 4일 건축 허가를 받아 1988년 12월 21일 사용 승인된 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 지하철 1호선 상인역에서 남서측으로 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남서측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다. 토지이용계획 상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고, 가축사육제한구역 및 택지개발사업 완료 지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건에는 다수의 임차인이 존재하며, 모두 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다.

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-03-07. 대항력 있음. (보증금 및 차임 정보 불분명으로 인한 주의 필요)

* 임차인 김 : 보증금 100만원, 차임 20만원, 전입일자 2011-09-27. 대항력 있음.

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-03-02. 대항력 있음. (보증금 및 차임 정보 불분명으로 인한 주의 필요)

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1994-07-18. 대항력 있음. (보증금 및 차임 정보 불분명으로 인한 주의 필요)

인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로 보증금 미회수 및 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 대구은행의 근저당권(144,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 해당 근저당권 및 이후 설정된 권리(대구은행 근저당권, 주식회사아이엠뱅크 근저당권 및 임의경매)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 토지 등기부 상 갑구에 기재된 소유권 이전 및 경정 등기 사항은 매각 후에도 말소되지 않을 수 있으나, 본 경매 사건이 임의경매이므로 일반적인 매각 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지 및 건물 등기부 채권 총액은 240,000,000원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건지 인근은 지하철 1호선 상인역 역세권으로서 교통이 편리하며, 아파트 단지와 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 상인동은 대구의 주요 주거지역 중 하나로, 꾸준한 수요가 있는 지역으로 평가됩니다. 다만, 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 본건과 주거 형태가 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 정보에 따르면 2026년 4월~5월 거래된 다세대 주택들의 경우, 면적과 층수에 따라 5천만원에서 1억 6천 4백만원 사이의 거래가 있었습니다. 이는 본건의 감정가와는 큰 차이를 보이며, 단독주택이라는 점과 면적을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

본건은 도시철도 1호선 상인역을 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로와의 접근성도 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 주변에 마트, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. 단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 존재입니다. 총 4명의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 이 중 3명은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 대항력 있는 임차인의 경우 명도를 위한 법적 절차 진행 시 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 임차인이 거주하는 동안 임대료 수입이 없거나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 감정평가서 상 '공부와의 차이' 항목에서 건물 용도가 공부상 '다세대주택'이나 실제 '단독주택'으로 이용 중인 점은 추후 행정적 처리나 용도 변경 시 고려사항이 될 수 있습니다. 제시외 건물(26.50㎡)도 일괄 매각 대상에 포함되어 매수인이 인수해야 하므로 이에 대한 추가적인 비용 및 관리 부담이 발생합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 상인동의 역세권에 위치한 단독주택으로, 입지 조건은 양호합니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금 정보가 불분명하거나 0원으로 기재된 임차인들로 인해 명도 및 실익 분석에 신중을 기해야 하는 물건입니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각이라는 점도 인수 시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명도 가능성, 예상 명도 비용, 그리고 실제 임대 수익률 등을 면밀히 검토한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 지하철 1호선 상인역 인근의 역세권 단독주택지로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 토지 면적이 192㎡로 비교적 넓어 향후 증축이나 재건축 등 개발 가능성을 보유하고 있습니다.

* 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 편리하여 주거 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 536,901,500원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 다수 존재(특히 보증금 0원인 임차인 포함) 및 제시외 건물 포함 일괄 매각 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 시세 대비 높은 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 대항력 존재로 인한 명도 부담은 실질적인 투자 비용 증가 요인이 됩니다. 주변 다세대 주택의 거래 사례를 참고하였으나, 단독주택이라는 점과 면적을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 322,140,000원 ~ 375,831,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 투자자의 위험 감수 능력, 명도 진행 가능성 및 예상 비용, 그리고 추가적인 시세 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 통한 추가적인 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.