나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5380 [6] 서울특별시 동대문구 회기동 57-11 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2023.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "청량초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "회기역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 지1층 비01호 외 10개호로서,
외벽: 석재붙임 마감등.
내벽: 인테리어 및 페인팅 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

기호1: 공부상 사무소임.(랭스터디카페)
기호2: 공부상 소매점임.(24시셀프빨래방)
기호3: 공부상 소매점임.(공실로 조사됨)
기호4: 공부상 소매점임.(견생냥품)
기호5,6: 공부상 소매점임.(7ELEVEN)
기호7,8: 공부상 소매점임.(MOLLO CAFE - 휴업중으로 조사됨)
기호9: 공부상 소매점임.(계단실, MLLO CAFE의 일부)
기호10: 공부상 사무소임.(랭스터디카페)
기호11: 공부상 의원임.(랭스터디카페)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지가 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약20m 내외, 서측으로 노폭 약5m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<57-11>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

<58-3>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.


<58-4>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 중 "5.그 밖의 사항" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5380 (6)

소재지: 서울특별시 동대문구 회기동 57-11 1층106호

용도: 근린상가

감정가: 1,680,000,000원

토지면적: 38.72㎡ (약 11.71평)

토지지분: 38.72㎡ (약 11.71평)

건물면적: 72.96㎡ (약 22.07평)

건물지분: 72.96㎡ (약 22.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인, 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "청량초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "회기역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

도로상태: 남측으로 노폭 약 20m 내외, 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획:

* <57-11>: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* <58-3>: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* <58-4>: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 학교(청량초등학교) 등이 혼재되어 있으며, 경희대학교 인근에 위치하여 대학가의 특성을 지닙니다.

혐오시설: 주변 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 5월 20일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (채권최고액 4,940,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소될 권리들입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2019년 5월 14일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준. 대항력 있는 임차인이지만 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있어, 배당 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

등기부 현황:

* 소유권보존: 문현숙 (2017.12.08)

* 소유권이전신탁: 교보자산신탁주식회사 (2019.05.20)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2019.05.20, 4,940,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 더좋은새마을금고 (2023.12.08) - 말소 예정

* 근질권: 느티나무제이차유한회사 (2024.07.24, 4,940,000,000원) - 말소 예정

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 기재되어 있으며, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.)

1.3. 상권분석

건물 이용 현황:

* 기호1: 사무소 (랭스터디카페)

* 기호2: 소매점 (24시셀프빨래방)

* 기호3: 소매점 (공실)

* 기호4: 소매점 (견생냥품)

* 기호5,6: 소매점 (7ELEVEN)

* 기호7,8: 소매점 (MOLLO CAFE - 휴업중)

* 기호9: 소매점 (계단실, MLLO CAFE의 일부)

* 기호10: 사무소 (랭스터디카페)

* 기호11: 사무소 (랭스터디카페)

주변 상권 특징:

* 회기역을 중심으로 한 역세권 상권으로, 유동인구가 풍부합니다.

* 경희대학교 등 다수의 교육기관이 밀집해 있어 학생 및 관련 종사자 수요가 높습니다.

* 다세대주택 등 주거지역 배후 수요도 갖추고 있어 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 다양한 종류의 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 회기역 인근 중심상업지역 이용이 편리합니다.

교육시설: 본건 인근에 청량초등학교가 있으며, 경희대학교, 한국외국어대학교, 서울과학기술대학교 등 다수의 대학교가 위치합니다.

주거 환경: 주변은 다세대주택과 오피스텔, 근린생활시설이 혼합된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어 낙찰 후 보증금 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 관련 내용을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

건축물대장상 위반건축물: 본건은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이에 따른 원상복구 의무 발생 및 이행강제금 부과 가능성이 있으며, 관할 구청에 확인이 필요합니다.

내부 이용 및 경계 불분명: 일부 호실 간 경계가 불분명하고, 계단 설치로 인한 잔여 공간 활용 등 내부 구조에 대한 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 구체적인 복구 비용을 산출해야 합니다.

업종별 현황: 기호3호실은 공실 상태이며, 기호7,8호실은 카페가 휴업 중입니다. 이는 해당 상권의 업종별 경쟁력이나 개별 점포의 운영상 어려움을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 회기동, 경희대학교 인근의 역세권에 위치한 근린상가로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 한 상권 활성화 잠재력이 높습니다. 다양한 업종의 입점이 가능하며, 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있는 입지입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 건축물대장상 위반건축물 등재로 인한 원상복구 및 이행강제금 부담, 내부 이용 현황에 따른 추가 비용 발생 가능성 등 주의해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 철저한 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 정확히 파악하고, 예상되는 추가 비용을 고려한 신중한 투자가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

회기역 초역세권 입지로 교통이 편리하며, 높은 유동인구를 확보할 수 있습니다.

경희대학교 등 주변 대학가와 주거 밀집 지역의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익이 가능합니다.

다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 집객 효과를 더하며, 지역 경제 활성화에 기여할 수 있는 입지입니다.

향후 지역 재개발 또는 상권 활성화 시, 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,680,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인(대항력 임차인, 위반건축물, 내부 원상복구 비용, 공실 등)으로 인해 발생할 수 있는 추가적인 투자 비용 및 부담을 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 위반건축물 관련 원상복구 및 이행강제금 추정치, 내부 공사 비용 등을 면밀히 조사하고, 이를 감안한 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가는 전문가와 상담을 통해 권리 분석, 시세 조사, 현장 방문 결과를 종합적으로 반영하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.