나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경30349 [1] 경상북도 성주군 용암면 사곡리 512 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호감정 · 평가일 2025.02.14

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 성주군 용암면 사곡리 소재 (통칭)""풍곡마을"" 북동측 인근에 위치하며
부근 일대는 농경지 및 농가주택, 중·소규모의 공장 등이 혼재하는 지대로서 주위환경
대체로 보통임.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황
기호(1)~(4),(7),(8): 일단의 부정형의 토지로서 북측 하향의 완경사 지대에 자체지반
대체로 등고평탄하며, 공업용 건부지임.
기호(5),(6): 부정형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고평탄하며, 휴경지임.

2) 인접도로 상태
기호(1)~(4),(7),(8): 일단지 북측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.
기호(5): 지적도상 북동측 일부로 도로와 접하나, 구조물로 인해 직접적인 접근은 용이
치않으며, 북서측 인접지를 경유하여 접근 가능함.
기호(6): 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 접근 가능함.

3) 토지이용계획 및 제한상태
기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리
제한구역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 가축사육제한구역(젖소 돼지 개
닭 오리 제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 2호)임.
기호(2),(4)~(6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(돼지 개
닭 오리 제한구역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치
제한지역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)임.
기호(3),(7),(8): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한
구역), 접도구역(지방도905호선[경상북도고시제2019-156호]), 배출시
설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)임.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조
(9) 일반철골조 판넬지붕 단층으로서,
- 벽 체: 판넬 마감이며 일부 무벽체,
- 천 장: 철골트러스위 판넬 마감,
- 바 닥: 시멘트몰탈 등 마감,
- 창 호: 새시 창호 등임.

(9-1) 경량철골조 판넬지붕 단층으로서,
- 외 벽: 사이딩패널 마감,
- 내 벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
- 바 닥: 내장바닥재 깔기 및 타일붙임 등 마감,
- 창 호: 새시 창호 등임.

2) 이용상황
(9): 공장, (9-1): 사무실 및 기숙사 등임.

3) 설비상태
(9-1) 통상의 위생 및 급·배수설비 등이 시설되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국내 제작된 설비로서 현상 및 관리상태는 보통 이하임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타
- 본건 토지상의 관정은 부합물로서 토지에 포함하여 평가하였음.
- 별첨‘사진용지’및‘지적 및 건물개황도’와 같이 본건 지상에 제시외건물(ㄱ)~(ㅁ)
이 소재함.
- 본건 기호(4),(5) 토지상에 소유자 미상의 수목이 다수 식재되어 있음.
- 본건 기호(4),(5) 토지상에 이동이 가능한 컨테이너 2동이 소재함.
- 본건 토지 및 건물, 기계기구의 소재지, 위치, 면적, 수량 등은 귀 원의 제시목록 등
을 기준하였음.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 및 수목 포함.
목록10의 기계기구 중 일부 소재불명, 수전설비 용량이 목록상 500KW이나 현장확인 외관 에 의한 용량은 270KW이어서 이를 기준으로 평가함(감정평가서 참조).
목록 4,5 지상 소재 이동가능한 컨테이너 2개동은 매각제외.
목록9 건물 일부 벽체 파손. 목록1~8 지상 및 목록9 건물 내부 소유자 미상의 제시외 기계기구 소재. 목록1 일부 지상에 폐기물이 방치되어 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경30349 (1)

* 소재지: 경상북도 성주군 용암면 사곡리 512번지 (사곡길 190)

* 용도: 공장 (일반철골구조, 판넬지붕)

* 감정가: 2,326,832,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 면적

* 토지: 9,067㎡ (약 2,743.5평)

* 건물: 594㎡ (약 179.7평)

* 건물 제시외 면적: 37.10㎡

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

3. 입지조건

* 본 물건은 경상북도 성주군 용암면 사곡리에 위치합니다. (통칭) "풍곡마을" 북동측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변으로는 농경지, 농가 주택, 중소규모 공장 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지는 전반적으로 북측 하향의 완경사 지대에 위치하며, 공업용 건부지로 이용되고 있습니다. 일부 필지는 휴경지로 이용 중입니다.

* 접근성 측면에서는, 본건 토지(기호 1~4, 7, 8)는 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 진입이 용이합니다. 다만, 일부 필지(기호 5, 6)는 도로 접근에 일부 제약이 있거나 인접지를 경유해야 하는 조건이 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 주변에 대규모 혐오시설이 있다고 파악된 정보는 없습니다. 다만, 농업 지역 및 공장 지대임을 감안할 때, 추후 상세 현장 답사를 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 최도심

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2022-09-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의: 임차인 최도심은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당 (을1, 2002-09-06 접수)

* 매각으로 인해 말소될 권리: 갑1, 을1, 을2, 을3, 을5, 을6, 을9, 갑13, 갑15, 갑18, 갑19, 갑21, 갑23, 갑26, 갑32, 갑33, 을10 등 다수의 권리 (근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매, 공동담보 등)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부상 확인된 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당 (을1, 2003-12-31 접수)

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을1, 을2, 을3, 을4, 을5, 갑14, 갑19, 갑21, 갑22, 갑25, 갑28, 갑30, 갑36, 갑37, 을6 등 다수의 권리 (근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 공동담보 등)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부상 확인된 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 총 채권액:

* 토지 등기부채권 총액: 1,632,159,950원

* 건물 등기부채권 총액: 1,645,927,990원

* 참고사항: 등기부상의 채권 총액이 감정가를 현저히 초과하고 있습니다. 이는 경매 취하 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

5. 상권분석

* 부근 환경: 부근 일대는 농경지 및 농가 주택, 중·소규모의 공장 등이 혼재된 지대임.

* 입지 특성: 성주군 용암면 지역의 공장 밀집 지역 또는 그 인근으로, 지역 산업 특성에 따른 잠재적 수요를 파악해야 함.

* 주요 교통망: 남측으로 왕복 2차선 도로와 접하며, 인근 지방도로를 통한 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

6. 생활정보

* 주변 편의시설: 농경지와 농가 주택이 혼재된 지역 특성상, 대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있음. 성주군청 또는 인근 읍면 소재지로 이동 필요.

* 주거 환경: 건물(9-1)은 사무실 및 기숙사 등으로 이용 가능한 바, 공장 운영에 필요한 기본적인 주거 및 편의 시설은 갖춘 것으로 보임.

7. 잠재적 리스크

* 현황 조사상 문제점:

* 목록 9번 건물 일부 벽체 파손 상태입니다.

* 기계기구 중 목록 10번 일부가 소재 불명이며, 목록 1~8 지상 및 목록 9번 건물 내부에 소유자 미상의 제시외 기계기구가 다수 소재합니다.

* 목록 1번 토지 일부 지상에 폐기물이 방치되어 있습니다.

* 설비 관련 문제:

* 수전 설비의 용량이 목록상 500KW이나, 현장 확인 결과 외관상 270KW로 추정되어 실제 용량과의 차이가 있습니다. 이는 감정평가 시 270KW를 기준으로 평가되었으며, 운영 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 매각 제외 대상:

* 목록 4, 5번 지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너 2개동은 매각 대상에서 제외됩니다.

* 기타:

* 건물(9-1)은 사무실 및 기숙사 등으로 사용 가능하나, 이에 대한 정확한 이용 현황 및 임대 관계는 미상입니다.

* 토지상에 소유자 미상의 수목이 다수 식재되어 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군 용암면에 위치한 공장용 부동산으로, 토지 9,067㎡와 건물 594㎡를 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 23억 2천 6백만원대입니다. 주변 환경은 농경지, 농가 주택, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 도로 접근성은 양호한 편입니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 모든 권리가 말소될 예정으로 인수하는 권리는 없어 보입니다. 다만, 임차인 최도심의 경우 대항력은 없으나, 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있어 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

건물의 일부 파손, 수전 설비 용량 상이, 일부 기계기구 소재 불명, 폐기물 방치 등 현황 조사 및 감정평가서에 명시된 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 특히 수전 설비 용량 차이는 운영 계획에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로 중요하게 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 일체를 취득 가능.

* 모든 권리가 말소 예정인 깨끗한 권리 상태.

* 계획관리지역으로 공장 설립 및 운영에 유리한 용도 지역.

* 지역 내 중소규모 공장으로서, 해당 지역 산업 기반을 활용할 수 있는 잠재력 보유.

10. 예상 입찰가

* 본 물건의 최저 입찰가는 감정가 2,326,832,000원입니다.

* 명확한 인수 보증금이 존재하지 않으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(건물 파손, 설비 용량 차이, 폐기물 등)에 대한 복구 및 처리 비용, 그리고 향후 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용을 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 실사, 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례 조사, 전문가(공인중개사, 감정평가사 등)와의 상담이 필수적입니다.

* 낙찰 후 공장 운영 계획, 재건축/수리 필요 여부 등을 종합적으로 판단하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시길 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.