나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5380 [5] 서울특별시 동대문구 회기동 57-11 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2023.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "청량초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "회기역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 지1층 비01호 외 10개호로서,
외벽: 석재붙임 마감등.
내벽: 인테리어 및 페인팅 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

기호1: 공부상 사무소임.(랭스터디카페)
기호2: 공부상 소매점임.(24시셀프빨래방)
기호3: 공부상 소매점임.(공실로 조사됨)
기호4: 공부상 소매점임.(견생냥품)
기호5,6: 공부상 소매점임.(7ELEVEN)
기호7,8: 공부상 소매점임.(MOLLO CAFE - 휴업중으로 조사됨)
기호9: 공부상 소매점임.(계단실, MLLO CAFE의 일부)
기호10: 공부상 사무소임.(랭스터디카페)
기호11: 공부상 의원임.(랭스터디카페)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지가 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약20m 내외, 서측으로 노폭 약5m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<57-11>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

<58-3>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.


<58-4>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 중 "5.그 밖의 사항" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5380 (5)

소재지: 서울특별시 동대문구 회기동 57-11 1층104호

용도: 근린상가

감정가: 1,702,000,000원

토지면적: 39.22㎡ (약 11.86평)

건물면적: 73.90㎡ (약 22.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 위반건축물

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "청량초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "회기역"이 소재하여 교통사정은 양호한 편입니다.

* 도로: 본건은 남측으로 노폭 약 20m 내외, 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 5월 20일자 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 채권액 4,940,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권보존: 문현숙

* 소유권이전신탁: 교보자산신탁주식회사

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (말소기준권리)

* 임의경매: 더좋은새마을금고 (매각으로 말소 예정)

* 3번근저당권부채권근질권설정: 느티나무제이차유한회사 (매각으로 말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-11-30

* 확정일자: 2024-01-26

* 배당신고일자: 2024-02-15

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 주의: 본건에는 대항력있는 임차인(김 )이 존재합니다. 전입일자(2017-11-30)가 말소기준권리(2019-05-20)보다 앞서므로, 해당 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있더라도, 임차인과의 계약 내용을 면밀히 확인하여 보증금 미회수 위험 및 명도 관련 사항을 철저히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주요 업종: 현재 본건이 속한 건물 내에는 랭스터디카페, 24시셀프빨래방, 견생냥품, 7ELEVEN 편의점 등이 운영 중이며, 일부 공실 및 휴업 중인 점포(MOLLO CAFE)도 있습니다.

* 건물 특성: 본 건물은 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설이 복합된 건물로 파악되며, 본 경매물건은 이 중 근린상가 용도로 이용되고 있습니다.

* 주변 상권: 회기역 인근의 대학가 및 주거 밀집 지역을 배후로 하는 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 회기역 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 회기역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 청량초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주거 환경: 다세대주택과 상가가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 곳입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 원상복구 의무가 발생할 수 있으며, 이행강제금이 부과될 수 있으므로 관할 구청에 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 건물 내부 구조: 감정평가서상 "상호 간 경계 벽체 없이 이용 중"이며, 호실별 구분이 물리적으로 불분명하고 경계벽 복원이 가능한 상태로 판단됩니다. 이는 향후 구분소유권 행사, 관리 및 유지보수 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있다는 점은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 회기역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 대학가 및 주거 단지를 배후로 하는 상업 지역에 자리하고 있어 잠재적인 상권 가치가 있습니다. 다양한 업종이 입점 가능하나, 대항력있는 임차인 존재, 위반건축물 등재, 호실 간 경계 불분명 등의 리스크 요인이 복합적으로 존재합니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 명도, 원상복구 등 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 회기역을 중심으로 형성된 상권으로, 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 복합 용도 건물: 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 복합 건물 내 상가로서, 특정 업종에 국한되지 않는 활용 가능성이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 재개발 또는 가치 증대 시 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 1,702,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 대항력있는 임차인 문제, 위반건축물에 따른 원상복구 비용, 호실 경계 복원 및 관리 비용 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 반영하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력있는 임차인 김 의 보증금 인수 여부 및 명도에 필요한 제반 비용을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 법률 전문가와 상의하여 정확한 인수 금액을 확인하고, 향후 예상되는 투자 수익률, 시장 상황 등을 고려하여 보수적인 관점에서 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.