나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경836 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 105동 7층701호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경836 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 105동 7층701호 아파트 경매

물건 대표 이미지

대구서부지원 경매1계 2025타경836 | 소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 105동 7층701호 | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 210,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경836 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1575 다사역삼정그린코아더베스트 105동 7층701호

용도: 아파트 (공동주택)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 300,000,000원

건물 전용면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

토지 대지권면적: 27.16㎡ (약 8.22평)

참고: 본건은 아파트 '전용면적 59.83㎡' 기준으로, 시장에서 통상 '구 24평형대(59타입)'로 불리는 평형으로 판단됨. 공식 분양면적은 개별 확인 필요.

1.3. 관계자 현황

소유자/채무자: 설OO

채권자: 김OO

사용승인일: 2021.08.30. (신축급 아파트)

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건 아파트는 대구2호선 ‘다사역’ 북서측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 초역세권에 해당됩니다. 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 환경은 대규모 아파트단지가 밀집해 있으며 학교, 학원 등 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 여건

단지 남측 인근에 '달구벌대로', 동측 인근에 '다사역로', '다사로', 북서측으로 '매곡로' 등 주요 도로가 통과하고 있어 차량을 이용한 시내외 진출입이 용이합니다.

2.3. 건물의 특징

철근콘크리트 구조의 지상 19층 건물 중 7층에 위치하며, 2021년 8월에 사용승인된 신축급 아파트입니다.

급배수/위생설비, 도시가스 설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 기본 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 특이사항

본건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 소유자의 대출 미상환 등으로 인해 진행되는 경매로 판단됩니다.

3.2. 핵심 권리 위험 분석 (주의사항)

가장 중요한 주의사항으로 "대항력 있는 임차인 있음"이 명시되어 있습니다.

이는 낙찰자가 매각 대금을 완납하더라도 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 책임이 발생한다는 의미입니다.

따라서 입찰 전 대항력 있는 임차인의 보증금액, 전입일자, 확정일자 등을 철저히 분석하여 낙찰자가 인수할 금액이 없는지, 또는 있더라도 그 금액이 얼마인지를 명확히 파악해야 합니다. 이 분석이 본건 투자의 성패를 가르는 핵심입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

다사역 인근에 위치하여 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다. 특히, 수영장, 휘트니스센터, 공연장 등을 갖춘 달성문화센터가 도보 거리에 인접해 있어 문화생활 및 생활체육시설 이용이 우수합니다. 또한 인접한 죽곡지구의 풍부한 상업시설을 공유할 수 있습니다.

4.2. 교육 및 자연환경

다사초·중·고등학교가 도보 거리에 위치하고 있으며, 인근에 달성군립도서관도 있어 교육 여건이 우수합니다.

단지 옆에 산책로가 있는 푸른 숲이 자리하며, 근거리에 위치한 금호강변에서 자전거도로 및 체육시설을 이용할 수 있어 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크 및 기타 정보

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 "대항력 있는 임차인의 보증금 인수" 가능성입니다. 임차인 현황을 파악하여 인수금이 발생할 경우 예상 낙찰가에서 그 금액을 반드시 차감하여 입찰해야 합니다.

부근은 준주거지역에 해당하며 토지이용계획상 다양한 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)이 있으나, 본건이 아파트이므로 주거 이용에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

5.2. 혐오시설 검토

주변 환경 조사 결과, 특별히 대규모의 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았으며, 주거 환경에 긍정적인 시설(공원, 문화센터, 병원 등)에 대한 정보가 주를 이루고 있습니다. 다만, 최종적인 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

6. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 '다사역삼정그린코아더베스트'의 소형 아파트로, 대구2호선 다사역 초역세권 입지와 우수한 주변 생활 인프라(학교, 문화센터, 상권)를 갖춘 우량 물건입니다. 감정가 3억 원은 현 시장 상황과 신축 아파트임을 고려할 때 합리적 수준으로 보입니다.

**그러나, 본건의 가장 큰 문제이자 기회는 '대항력 있는 임차인' 존재 여부입니다.**

이 임차인의 배당받지 못한 보증금은 낙찰자의 인수 금액이 되므로, 이 금액을 명확히 분석하여 안전한 범위 내에서 입찰가를 산정한다면, 최고의 입지를 가진 신축 아파트를 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 것입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 초역세권 프리미엄

대구 2호선 다사역을 도보로 이용 가능하며, 달구벌대로 등 주요 도로 접근성이 우수한 교통 요충지입니다.

7.2. 신축 아파트 가치

2021년 사용승인된 신축급 아파트로, 향후 몇 년간은 신축 아파트로서의 가치를 유지할 가능성이 높습니다.

7.3. 우수한 주거 환경

다사초중고와 달성문화센터, 금호강변 등이 인접하여 교육, 문화, 자연 환경이 모두 뛰어난 주거 선호 지역입니다.

7.4. 수익 극대화 가능성

대항력 있는 임차인의 권리관계만 정확히 분석하고 인수 위험을 회피하거나 입찰가에 반영할 수 있다면, 일반 매매보다 훨씬 낮은 금액으로 취득하여 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

대구서부지원 경매1계