나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31093 [1] 대구광역시 달서구 본리동 81-3 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31093 [1] 대구광역시 달서구 본리동 81-3 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경31093
• 주소: 대구광역시 달서구 본리동 81-3
• 감정가: 797,318,190원
• 최저가: 558,122,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

대구서부지원 경매1계 2025타경31093 | 소재지: 대구광역시 달서구 본리동 81-3 | 감정가: 797,318,190원 | 최저가: 558,122,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (대구서부지원 2025타경31093)

1.1. 물건 개요

소재지

대구광역시 달서구 본리동 81-3 근린생활시설 토지/건물 지분매각

감정가

797,318,190원

매각대상

토지/건물 지분매각

토지면적

총 1064.10㎡ (약 321.89평) 중 지분 매각

건물면적

총 507.81㎡ (약 153.62평) 중 지분 매각 (제시외 58.00㎡ 포함 일괄 매각)

경매구분

부동산임의경매

특이사항

지분매각, 공유자우선매수권 행사 불가 (주의사항 3번 명시)

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 달서구 본리동 소재 ‘본리네거리’ 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건지까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 사정은 보통 수준으로 일반적인 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 현황

토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 세장형이며, 현재 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

북측 폭 8m 아스팔트포장도로 및 서측 폭 4m 아스팔트포장도로에 접하여 양호한 도로 접근성을 보입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 규제

용도지역은 제3종일반주거지역으로, 비교적 높은 밀도의 개발이 가능한 지역입니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

주요 규제로는 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(대구예담학교, 새본리중학교)에 해당됩니다.

3. 건물 현황

3.1. 건축 개요 및 이용 상태

본 건물(1-1)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 2층 구조이며, 1984년 8월 23일에 사용승인된 비교적 노후된 건물입니다.

외벽은 치장벽돌, 타일, 몰탈위페인팅 등으로 마감되었으며, 지붕은 슬래브 위에 강판지붕이 보강되어 있어 노후에 따른 보강 공사가 이루어진 것으로 추정됩니다.

번호 (1-2) 건물은 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층으로 1984년 9월 19일 사용승인되었습니다.

두 건물 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.

3.2. 설비 및 부합물

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

제시외 건물(부합물 및 종물, 58.00㎡, 약 17.55평)이 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 유형 및 특징

본 건은 토지와 건물의 '지분' 매각이며, 부동산임의경매 사건입니다.

가장 중요한 권리관계 특이사항은 주의사항 3번에 따라 '지분매각이지만, 공유자우선매수권을 행사할 수 없음'이 명시되어 있다는 점입니다. 이는 일반 입찰자에게는 경쟁 공유자의 변수 없이 매각을 받을 수 있는 유리한 조건이 될 수 있습니다.

4.2. 임차인 현황 및 대항력

주의사항 2번에 명시된 바와 같이, 임대차계약의 효력 여부가 불분명한 대항력 여지 있는 임차인들 및 임대차관계 미상의 대항력 여지 있는 전입자가 존재합니다.

정확한 권리분석을 위해서는 임차인들의 전입일, 확정일자 등을 면밀히 검토해야 하며, 대항력이 인정될 경우 낙찰자가 인수할 보증금 등의 금액을 파악해야 합니다.

임대관계는 현재 '미상'으로 보고되어 있어, 현장 조사 및 명도 협상이 필수적으로 요구됩니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본 물건은 제3종일반주거지역 내 ‘본리네거리’ 인근에 위치하며, 주위에 다수의 주택 및 아파트단지가 형성되어 있어 근린생활시설로서의 배후 수요는 풍부할 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 사용승인일(1984년)이 오래되어 건물 자체의 경쟁력은 낮을 수 있으므로, 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 증대 방안을 고려해야 합니다.

5.2. 생활 정보 및 규제

제3종일반주거지역은 주거 편의성이 높고, 대중교통 및 도로 접근성이 양호합니다.

상대보호구역(학교 2개)에 지정되어 있어, 일부 유해시설 및 특정 상업시설의 입점이 제한될 수 있으므로, 향후 용도 변경 또는 임차인 유치 시 해당 규제를 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 혐오시설 정보

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 파악할 수 없습니다. 입찰 전 개별적인 현장 조사 및 지도 검색을 통한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 지분 매각의 리스크

지분 매각 특성상, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정(협의, 매입, 매도, 공유물분할청구 소송)에 대한 전략이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 여지가 있는 임차인 및 전입자의 존재로 인해 명도(퇴거) 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 정확한 권리 관계 파악과 협상 전략이 중요합니다.

6.3. 건물 노후도 및 제시외 건물

건물이 약 40년 가까이 되었으므로, 향후 유지보수 비용이나 전체 리모델링 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물(58.00㎡)도 일괄 매각에 포함되므로, 이를 활용하거나 철거해야 할 수 있습니다.

6.4. 공유자우선매수권 불발생 확인

주의사항 3번에 따라 공유자우선매수권 행사가 불가하다는 점을 최종적으로 확인해야 합니다. 이는 법원 집행관의 현황조사서, 매각물건명세서 등 공식 문서에 명확히 기재되었는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 대구 달서구의 제3종일반주거지역 내 상권이 확보된 위치에 있는 근린생활시설 지분 매각 물건입니다.

입지 조건은 양호하나, 임차인 관련 리스크, 노후 건물 관리 부담, 그리고 지분 매각의 복잡성이 존재하는 고난도 물건입니다.

특히, 공유자우선매수권이 배제된 이례적인 조건은 일반 매수자에게는 장점이 될 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 본리네거리 인근, 제3종일반주거지역의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 상권.

경쟁 완화 요소: 공유자우선매수권 행사가 불가능하다는 조건이 명시되어, 일반 경쟁 입찰에서 유리한 위치를 점할 가능성이 있음.

재건축/리모델링 잠재력: 제3종일반주거지역 용적률을 활용한 신축 또는 대규모 리모델링을 통해 가치를 크게 상승시킬 수 있는 잠재력 보유.

수익 극대화 전략: 낙찰 후 기존 공유자와의 성공적인 협의(지분 매입 또는 매도) 또는 공유물분할청구 소송을 통한 단독 소유권 확보 전략이 필수적입니다.

권리 분석 철저: 임차인의 대항력 유무와 보증금 인수액에 대한 정확한 분석을 통해 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

법원 정보

대구서부지원 경매1계