나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31088 [1] 대구광역시 달서구 월성동 585 태왕아너스월성 102동 26층2605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 ""조암초등학교"" 남측 인근에 위치하는 아파트(""태왕
아너스월성"" 102동 26층 2605호) 단위세대로서, 부근 일대는 대단위 아파트단지 및 상가,
학교 등으로 형성된 아파트지대로서 주위환경 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아
제반 교통상황 대체로 보통임.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 30층 중 26층 2605호 단위세대로서,
- 외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
- 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
- 바 닥: 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
- 창 호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 승강기, 소방설비, 지역난방에 의한 난방설비 등이 시설되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄하며, 아파트 및 부속건물의
건부지임.

인접 도로상태등

아파트단지 북서측으로 왕복2차선, 북동측으로 왕복3차선, 남동측 및 남서측 일부로 왕복
4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로
1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망), 상대보호구
역, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망), 상대보호구역(월성아이세상유치원,
세부사항은 남부교육청 문의요망), 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타
- 본건의 호별 위치는 현지에서 탐문 조사된 사항 등을 근거로 표시하였고, 거주인 폐문
부재 등으로 구조 확인 및 내부 마감상태 등은 인근지역 내 유사 부동산의 일반적인
마감상태 및 통상설비 등을 참조하였음.

- 대상 물건의 소재지, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등에 의거함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 상세

사건번호: 대구서부지원 2025타경31088 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달서구 월성동 585 태왕아너스월성 102동 26층2605호

건물명: 태왕아너스월성

동/호수: 102동 26층 2605호

용도: 아파트

사용승인일: 2007년 1월 31일

1.3. 면적 정보

토지면적: 59.71㎡ (약 18.06평)

토지기여분할: 59.7053㎡

건물면적: 129.13㎡ (약 39.06평) - 공급면적(분양면적) 기준

전용면적: 129.13㎡ (약 39.06평) - 공부상 면적 기준

건물기여분할: 129.1317㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 53,600만원

1.5. 관리 및 주차 정보

세대수: 499세대

동수: 6개동

총 주차대수: 228대 (세대당 약 0.45대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

1.6. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

중복사건: O (특수물건정보: 중복사건)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 "조암초등학교" 남측 인근에 위치한 태왕아너스월성 아파트 102동 26층 2605호입니다.

주변은 대단위 아파트 단지, 상가, 학교 등으로 형성된 아파트지대로서 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성이 좋아 교통상황은 대체로 보통입니다.

아파트단지 북서측으로 왕복 2차선, 북동측으로 왕복 3차선, 남동측 및 남서측 일부로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 소로1류(폭 10~12m), 중로1류(폭 20~25m) 도로에 접해 있습니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 있으므로, 세부사항은 관련 기관 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2020년 9월 4일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을8)입니다.

3.2. 등기사항 요약

등기부채권 총액은 1,554,248,301원입니다.

확인된 권리 내역은 다음과 같으며, 말소기준권리 이후 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권이전 (갑4, 갑5)

* 근저당권 (을8, 을12)

* 압류 (갑6)

* 가압류 (갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17, 갑19, 갑20, 갑21)

* 임의경매 (갑18)

* 압류 (갑22, 갑23)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계: 미상

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 현재 임대차 관계가 미상으로 확인됩니다. 따라서 실제 점유자가 임차인일 경우, 보증금 인수 부담은 없으나 명도 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 명도 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지에 속해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 용이하며, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 태왕아너스월성

주소: 대구광역시 달서구 월성동 585

사용승인일: 2007년 1월 31일

총 세대수: 499세대

총 동수: 6개동

최고층: 30층

총 주차대수: 228대 (세대당 약 0.45대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

5.2. 주변 교육시설

* 조암초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. (교육환경 보호구역 해당)

5.3. 편의시설

* 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 쇼핑, 금융, 의료 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 여부

* 본 보고서 작성 시점에서는 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 검색 및 확인이 불가하여 해당 정보를 제공할 수 없습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복 진행될 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차의 변동성이나 취하 가능성 등에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 정보를 지속적으로 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 실제 점유자가 임차인일 경우, 명도 시 협의가 필요하며 명도 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 현장 조사 필요: 감정평가서상 "거주인 폐문 부재 등으로 구조 확인 및 내부 마감 상태 등은 인근 지역 내 유사 부동산의 일반적인 마감 상태 및 통상 설비 등을 참조하였음"이라고 명시되어 있습니다. 따라서 실제 건물의 내부 상태, 구조, 하자 여부 등을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 월성동에 위치한 태왕아너스월성 아파트로, 비교적 편리한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2007년에 사용승인된 아파트로, 최근 매매 사례를 볼 때 시세 변동성이 크지 않은 지역으로 판단됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 인수하는 부담은 없습니다. 그러나 임대차 관계가 미상이고 중복 사건 정보가 있어, 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 감정가가 시세보다 높게 책정되어 있어 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 우수한 학군.

* 권리 관계가 명확하여 명도만 해결되면 법적 부담이 없는 물건.

* 동일 면적의 최근 실거래가를 바탕으로 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건은 129.13㎡(약 39.06평) 면적의 아파트입니다.

최근 매매 사례 (2026년 5월, 26층)에서 46,500만원에 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가 53,600만원보다 약 7,100만원 낮은 수준입니다.

최근 전월세 사례에서는 129.13㎡ 면적의 27층이 보증금 2,000만원, 월세 120만원에 계약된 기록이 있습니다.

9.2. 입찰가 산정 시 고려사항

* 감정가: 53,600만원

* 최근 실거래가 (동일 면적/층): 46,500만원

* 임차인 인수 보증금: 0원 (모든 임대차 관련 권리 부담 없음)

* 명도 비용, 취득세, 기타 부대 비용 고려.

* 잠재적 리스크 (임대차 미상, 중복 사건) 감안.

9.3. 예상 입찰가 범위

현재 감정가 53,600만원은 최근 실거래가 46,500만원보다 높게 책정되어 있습니다. 따라서 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크와 명도 비용 등을 고려하여, 최근 실거래가(46,500만원) 대비 5~10%의 할인율을 적용한 가격대를 예상해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 465,000,000원 * 0.95 = 441,750,000원

* 적극적 접근 시: 465,000,000원 * 0.90 = 418,500,000원

이에 따라 예상 입찰가 범위는 42,000만원 ~ 45,000만원으로 산정됩니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 과거 시세 데이터를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 시장 상황 변화 등 다양한 요인에 의해 달라질 수 있습니다. 최종 입찰 결정 전, 반드시 전문가와 상담하시고 현장 방문을 통해 상세 내용을 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.