나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31099 [1] 대구광역시 서구 상리동 산71 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31099 [1] 대구광역시 서구 상리동 산71 임야 경매

물건 대표 이미지

대구서부지원 경매1계 2025타경31099 | 소재지: 대구광역시 서구 상리동 산71 | 감정가: 1,103,250,000원 | 최저가: 772,275,000원 | 용도: 임야

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 대구지방법원 서부지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건 (2025타경31099 (1))에 대한 물건 보고서입니다. 매각 대상은 대구광역시 서구 상리동 소재 임야(토지매각)이며, 채권자 대OOOOOOOO의 청구에 의해 경매가 개시되었습니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 서구 상리동 산71

용도: 임야 (자연림 상태)

감정가: 금 1,103,250,000원

토지면적: 8,826.00㎡ (약 2,670.0평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (지상 입목 포함)

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOOOO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 대구광역시 서구 상리동 '계성고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지 및 공장 등이 혼재하는 지대입니다. 대상토지 인근까지 차량 출입은 가능하나, 지적도상으로는 맹지(타인의 토지를 거치지 않고는 공로에 출입할 수 없는 토지)이며, 실제로는 북측으로 노폭 약 2m 내외의 비포장 임도에 접하고 있습니다. 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 토지 자체는 북하향 완경사지에 위치한 부정형의 임야입니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역 및 고도지구(3층 이하)로 지정되어 있어 개발행위에 상당한 제약을 받는 지역입니다. 인근이 자연림 및 농경지 중심이므로 현재로서는 상권이 형성되어 있지 않으며, 투자 목적은 단기적인 상업시설 개발보다는 장기적인 임야 활용, 보전, 또는 향후 개발계획에 따른 용도 변경 가능성에 초점을 맞추어야 합니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오시설 유무

본건은 '계성고등학교'와 상대보호구역에 인접해 있어 교육환경 보호를 받고 있습니다. 다만, 생활편의시설(마트, 병원 등)이 밀집된 주거지역과는 다소 거리가 있습니다.

외부 검색 결과, 상리동 및 인근 지역에는 대규모 폐기물 처리 시설인 '상리음식물쓰레기처리시설' 및 화장시설이 위치한 '대구명복공원' 등이 존재합니다. 물건지와의 정확한 이격거리를 확인해야 하지만, 이러한 시설들은 토지의 환경적 가치 및 향후 개발 계획에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 혐오시설로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지매각이므로 건물과의 권리관계 문제는 없습니다 (건물면적 0.00㎡). 소유자, 채무자, 채권자가 확인되었으며, 매각 물건명세서상의 말소기준권리 이후 권리 분석에 대한 추가적인 확인이 필수입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

분묘기지권 성립 여지: 본건 지상에는 분묘 수기(정확한 수 확인 불가)가 소재하며, 이로 인해 '분묘기지권'이 성립될 가능성이 매우 높습니다. 분묘기지권이 성립되면 낙찰자가 분묘를 철거할 수 없으며, 토지 이용에 중대한 제약이 발생합니다.

맹지 리스크: 지적도상 맹지이며, 현황상 2m 내외의 임도에만 접합니다. 건축 등 토지 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보(맹지 탈출)가 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 예상됩니다.

입목 포함 매각: 지상 입목(수목)이 매각 대상에 포함되어 별도의 입목 보상금은 발생하지 않으나, 개발 시 벌목/벌채에 대한 행정 절차 및 비용은 낙찰자가 부담해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크 (종합)

법정 리스크: 분묘기지권 성립 시 법적 다툼 및 장기간의 협상(이장) 비용 발생.

개발 리스크: 맹지 상태로 인한 즉각적인 건축 불가 및 자연녹지지역, 고도지구 규제로 인한 개발 제한.

환경 리스크: 인근 혐오시설(폐기물 처리, 화장장 등)로 인한 잠재적 가치 하락 및 민원 발생 가능성.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 대규모 토지(8,826.00㎡, 약 2,670.0평)이나, 자연녹지지역, 고도지구 등의 개발 제한을 받으며, 특히 '분묘기지권 성립 여지' 및 '맹지'라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있는 물건입니다. 따라서 일반적인 투자자에게는 접근성이 떨어지며, 감정가 대비 상당한 수준의 가격 조정(유찰)이 예상됩니다.

4.2. 투자 포인트

특수 물건 전문 투자자 적합: 맹지, 분묘기지권 등 특수 권리 문제를 해결할 수 있는 전문적인 지식이나 경험을 가진 투자자에게 적합합니다.

장기적 관점의 투자: 즉각적인 개발보다는 장기적으로 인근 지역의 개발 호재나 용도 변경을 기대하는 장기적인 임야 보전 목적의 투자자에게 유리합니다.

협상 우위 확보: 분묘기지권 및 맹지 리스크로 인해 낙찰가율이 낮아질 경우, 낮은 금액으로 토지를 확보한 후 이장 협의 및 도로 확보에 필요한 비용을 충당하여 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

최적의 입찰가: 상기 리스크(분묘 처리 비용 및 맹지 확보 비용)를 충분히 고려하여 감정가 대비 2회~3회 유찰(49%~64% 선) 후 접근하는 것이 합리적인 투자 전략으로 판단됩니다.

법원 정보

대구서부지원 경매1계