나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경300 [1] 대구광역시 서구 평리동 438-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병 · 평가일 2025.02.20

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 대구광역시 서구 평리동 소재 ""경부고속철도 서대구역"" 북동측 인근에 위치하며,
부근일대는 ""비산염색공단""내의 중소규모의 공장 등으로 형성되어 있어 공장으로서의
제반입지조건은 양호한 편입니다.

토지의 상황

(1) 형상 및 이용상황
세로장방형의 토지로서 인접필지와 등고 평탄하며, 공장부지로 이용중입니다.

(2) 인접도로상태
북측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 4미터의 도로와 각각 접합니다.

(3) 토지이용계획 및 공법상 제한사항
도시지역, 일반공업지역, 제1종지구단위계획구역(2018-07-02), 대로1류(폭 35m~
40m)(2021-08-17)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2018-07-02)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-04-10)
입니다.

건물의 구조 및 현상

(1) 건물의 구조
기호(2) 철근콘크리트조 및 철골조 스라브 및 스레트지붕 지하1층, 지상3층 건물로서,
- 기존부분(사용승인일자 : 1988.12.30)
※ 1층 스레트지붕 부분
내.외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
바닥 : 콘크리트위 하드너 마감 등,
천정 : 철제트러스 노출,
창호 : 알루미늄샷시 단창입니다.

※ 지하, 1~3층 스라브지붕 부분
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 일부벽지 및 몰탈위 페인트 마감 등,
바닥 : 콘크리트위 하드너, 장판지 및 인조석물갈기 등,
천정 : 텍스, 천정지 및 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 2중창입니다.

- 증축부분(사용승인일자 : 1999.08.12)
※ 1~3층 스라브지붕 부분
(H-Beam : 588x300m/m, 488x300m/m 위 내화물뿜칠 마감)
외벽 : 판넬위드라이비트 마감,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
바닥 : 콘크리트, 콘크리트 위 에폭시 및 타일 마감 등,
천정 : 테크플래이트 노출 및 타일 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 단창입니다.

※ 1층 철골조 부분
(H-Beam : 250x1250m/m)
벽체 : 샌드위치판넬 마감,
바닥 : 콘크리트 위 하드너 마감,
창호 : 알루미늄샷시 단창입니다.

(2) 이용상황
-기호(2) 건물 기존부분
스레트지붕부분 - 공장
스라브지붕부분 - 지하1층 : 공장
1층 : 공장
2층 : 사무실
3층 : 기숙사 및 사무실



-기호(2) 건물 증축부분
스라브지붕부분 - 1,2층 : 공장
3층 : 사무실

철골조부분 - 공장으로 이용중입니다.

(3)부대시설
소화전설비, 화물용승강기(2,000kg), 3층 기숙사부분은 도시가스보일러에 의한 난방설비
되어 있습니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국산 및 외국산 섬유 염색가공시설 및 부대설비 등으로서, 현상 및
관리상태는 보통입니다.

공작물의 현상

없습니다.

기타참고사항

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 본건 건물 기호(2) 지하부분은 '침수' 상태입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 일부 기계기구 소재불명. 본건 건물 지하부분 침수상태.
재매각 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경300 (1)

소재지: 대구광역시 서구 평리동 438-5 (신주소: 대구광역시 서구 달서천로 86)

용도: 공장

감정가: 6,782,505,700원

토지면적: 3231.00㎡ (약 977.4평)

건물면적: 4293.58㎡ (약 1,298.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프티삼일유동화전문 (2025.02.12 임의경매 신청)

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주변 상황

본 물건은 대구광역시 서구 평리동 소재 "경부고속철도 서대구역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 "비산염색공단" 내에 형성된 중소규모 공장 지대로, 공장으로서의 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 토지 현황

토지는 세장 장방형의 형상을 하고 있으며, 인접 필지와 등고 평탄한 상태로 공장 부지로 이용 중입니다.

북측으로는 폭 약 25미터, 남측으로는 폭 약 4미터의 도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 공법상 제한사항

본 물건은 도시지역, 일반공업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m) 지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 일반산업단지, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2010년 6월 11일 접수된 대구은행 근저당권(을1)입니다.

* 주요 권리 사항

등기부등본 상 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 임의경매로 진행되어 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리로는 대구은행의 근저당권(총 60억원)이 있으며, 이후로 국세, 지방세, 공과금, 신용보증기금, 보험사, 개인 등이 신청한 압류 및 가압류가 다수 설정되어 있습니다.

* 채권 총액 (참고용)

토지 등기부 기준 총 채권액은 약 99억 3천만원이며, 건물 등기부 기준 총 채권액은 약 102억 5천만원으로, 이는 현재까지 등기된 모든 채권 금액을 합산한 것으로 낙찰 시 인수하지 않는 권리도 포함되어 있습니다.

* 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 ESSAMABDULLAHSALEM 1명이며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

전입(사업)일자는 2016년 9월 8일이나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 E

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2016-09-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우:

본 건의 경우, 파악된 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 추후 현장 조사 시 점유자 현황 등은 반드시 재확인해야 합니다.

* 특이 권리 사항

건물 등기부상 '갑18-1' 권리(18번 가압류 경정)에 '인수'로 표기된 부분이 있으나, 이는 통상적인 임의경매 절차에서 말소되는 후순위 권리임에도 불구하고 나타난 특이 사항으로, 명확한 법적 검토 및 확인이 필요합니다. 일반적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 등으로 명시되며, 본 건의 경우 물건명세서상 명확히 기재된 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 해당 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 산업단지 내 입지

본 물건은 대구광역시 서구의 비산염색공단 내에 위치하여 공장 용도로 최적화된 입지를 갖추고 있습니다.

주변 지역 또한 유사한 공업 시설들이 밀집해 있어 산업적 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 주변 공장 현황

인근에는 중소 규모의 다양한 공장들이 자리 잡고 있으며, 이는 해당 지역의 공업 지대으로서의 가치를 높여줍니다.

* 산업적 가치

염색 공단이라는 특성상 관련 업종에 대한 집적 효과와 숙련된 노동력 확보 등 산업적 가치가 높을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교통

본 물건지는 북측 25m, 남측 4m의 도로에 접해 있으며, 경부고속철도 서대구역이 인근에 위치하여 광역 교통망 접근성이 양호합니다. 주변 산업단지 내 도로망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설

주변 공업단지 특성상 주거 및 상업 편의시설보다는 산업 활동에 필요한 기반 시설 위주로 형성되어 있습니다. 하지만 대구 시내와의 접근성을 고려하면, 필요한 편의시설 이용은 가능합니다.

* 주변 환경

비산염색공단 내에 위치하여 전반적으로 공업 시설이 밀집된 지역입니다. 주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으며, 주로 산업 활동에 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건물 지하 침수 상태

보고서상 본건 건물 지하 부분이 침수 상태로 파악되었습니다. 이는 건물 구조 및 설비에 대한 추가적인 손상이나 복구 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 일부 기계기구 소재 불명

현재 물건 내 일부 기계기구의 소재가 불명확한 상태입니다. 이는 인수 시 예상치 못한 자산 누락 또는 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함

매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 절차가 수반될 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계

다수의 압류 및 가압류가 설정되어 있어, 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 특히 '인수'로 표기된 권리 사항에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

* 향후 명도 과정

점유 현황 및 제시외 건물 존재 여부 등을 고려할 때, 원활한 명도 진행을 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 대구 서구 평리동에 위치한 공장으로, 비산염색공단 내에 자리 잡고 있어 공장으로서의 입지적 강점을 가지고 있습니다. 경부고속철도 서대구역 인근이라는 교통적 이점 또한 주목할 만합니다.

하지만 건물 지하 침수, 일부 기계기구 소재 불명, 복잡한 권리 관계 등 명확한 리스크 요인들이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 이러한 문제점들을 정확히 파악하고, 예상되는 복구 및 명도 비용을 산정한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 '인수'로 표기된 권리 사항에 대한 추가 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 지역 개발 잠재력

대구 서구의 주요 공업 단지 내 위치하여 향후 지역 개발 및 산업 활성화 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 교통 접근성

경부고속철도 서대구역이 인근에 위치하며, 주요 도로망과의 연결성이 우수하여 물류 이동 및 외부 접근이 용이합니다.

* 일괄 매각 이점

토지와 건물을 일괄 매각하여 취득함으로써, 별도 취득 시 발생할 수 있는 복잡성을 줄이고 효율적인 관리가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 6,782,505,700원

인수 보증금: 0원 (해당 사항 없음)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 현장 조사 결과, 복구 비용, 명도 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

일반적으로 공장 경매 물건의 경우, 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 입찰가가 결정되는 경향이 있으나, 본 물건의 지하 침수, 기계기구 소재 불명, 복잡한 권리 관계 등의 특이사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 결정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 상세히 확인하고, 예상되는 수리비 및 명도에 필요한 비용을 산출한 후, 이를 바탕으로 경쟁 입찰 상황을 예측하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.