나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5380 [2] 서울특별시 동대문구 회기동 57-11 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2023.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "청량초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "회기역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 지1층 비01호 외 10개호로서,
외벽: 석재붙임 마감등.
내벽: 인테리어 및 페인팅 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

기호1: 공부상 사무소임.(랭스터디카페)
기호2: 공부상 소매점임.(24시셀프빨래방)
기호3: 공부상 소매점임.(공실로 조사됨)
기호4: 공부상 소매점임.(견생냥품)
기호5,6: 공부상 소매점임.(7ELEVEN)
기호7,8: 공부상 소매점임.(MOLLO CAFE - 휴업중으로 조사됨)
기호9: 공부상 소매점임.(계단실, MLLO CAFE의 일부)
기호10: 공부상 사무소임.(랭스터디카페)
기호11: 공부상 의원임.(랭스터디카페)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지가 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약20m 내외, 서측으로 노폭 약5m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<57-11>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

<58-3>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.


<58-4>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 중 "5.그 밖의 사항" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5380 (2)

소재지: 서울특별시 동대문구 회기동 57-11 1층101호 (신주소: 서울특별시 동대문구 회기로 163)

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 등 복합 용도)

감정가: 614,000,000원

토지면적: 14.14㎡ (약 4.28평)

토지 지분: 14.14㎡ (약 4.28평)

건물면적: 26.65㎡ (약 8.06평)

건물 지분: 26.65㎡ (약 8.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더좋은새마을금고 (임의경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보, 위반건축물

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 지1층 비01호 외 10개호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 인테리어 및 페인팅 마감 등

창호: 섀시 창호 등

이용 상태 (호실별):

* 기호1: 공부상 사무소 (랭스터디카페)

* 기호2: 공부상 소매점 (24시셀프빨래방)

* 기호3: 공부상 소매점 (공실)

* 기호4: 공부상 소매점 (견생냥품)

* 기호5, 6: 공부상 소매점 (7ELEVEN)

* 기호7, 8: 공부상 소매점 (MOLLO CAFE - 휴업중)

* 기호9: 공부상 소매점 (계단실, MOLLO CAFE의 일부)

* 기호10: 공부상 사무소 (랭스터디카페)

* 기호11: 공부상 의원 (랭스터디카페)

1.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 되어 있음.

1.4. 토지 이용 현황

3필지가 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 남측으로 노폭 약 20m 내외, 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로가 소재함.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지(57-11, 58-3, 58-4)는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "청량초등학교" 남서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "회기역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 사정은 보통으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (별도 명시된 권리 없으며, 현황 확인 필요)

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 관련 인수 부담 없음)

3.3. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 을3 (2019-05-20) 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 채권최고액 4,940,000,000원)

* 기타 권리: 소유권보존 (문현숙, 2017-12-08), 소유권이전신탁 (교보자산신탁주식회사, 2019-05-20), 임의경매 (더좋은새마을금고, 2023-12-08), 3번근저당권부채권근질권설정 (느티나무제이차유한회사, 2024-07-24)

* 등기부채권 총액: 4,940,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자: 2020-12-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종 분포

본 건물은 근린생활시설, 사무소, 의원 등 다양한 업종이 혼재되어 운영 중임.

* 스터디카페, 셀프빨래방, 편의점(7ELEVEN), 개인 판매점(견생냥품) 등이 입점해 있음.

* 일부 점포는 공실 상태이거나 휴업 중 (MOLLO CAFE)임.

4.2. 상권 특성

대학가(경희대학교 인근) 및 주거지역과 인접하여 배후 수요는 확보되어 있으나, 업종별 경쟁 및 경기 상황에 따라 임대 수익률 변동성이 있을 수 있음. 공실 및 휴업 점포의 존재는 상권 활력의 저하 가능성을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

회기역을 중심으로 한 교통망이 잘 갖추어져 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육 및 기타

청량초등학교가 인근에 있으며, 다수의 대학교가 위치한 대학가로서 젊은 유동 인구가 많은 지역임.

5.3. 혐오시설

본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 원상복구 의무가 발생할 수 있으며 이행강제금이 부과될 수 있음. 이에 대한 정확한 내용은 관할 구청에 확인이 필요함.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있으며, 이는 경매 진행이나 낙찰 후 채무 관계에 복잡성을 더할 수 있음.

6.3. 공실 및 휴업

일부 점포의 공실 및 휴업 상태는 건물 전체의 임대 수익률 및 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 동대문구 회기동의 대학가 및 주거지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 건축물대장상 위반건축물로 등재된 점은 가장 큰 부담 요인이므로, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 채권 총액이 높은 점은 채무 관계의 복잡성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 회기역 역세권 및 대학가 상권의 잠재적 임대 수요.

* 위반건축물 문제 해결 시 건물 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 저가 낙찰 시 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외한 실제 투자 비용을 고려해야 합니다. 본 건의 예상 입찰가는 현재 시세, 주변 상권의 임대 수익률, 건물 상태(특히 위반건축물 관련 복구 비용), 그리고 경매 시장에서의 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.