나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경676 [1] 대구광역시 달서구 성당동 208-2 성인아파트 2층207호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경676 [1] 대구광역시 달서구 성당동 208-2 성인아파트 2층207호 아파트 경매

물건 대표 이미지

대구서부지원 경매1계 2025타경676 | 소재지: 대구광역시 달서구 성당동 208-2 성인아파트 2층207호 | 감정가: 71,000,000원 | 최저가: 49,700,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 부동산 기본 정보

사건번호는 대구서부지원 2025타경676 (1)호이며, 부동산임의경매 사건입니다.

본 물건은 대구광역시 달서구 성당동 208-2 성인아파트 2층 207호 아파트입니다.

감정가는 71,000,000원이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층에 해당하며, 1981년 5월 6일에 사용 승인된 노후 아파트입니다.

전용면적(건물면적): 30.60㎡ (약 9.25평)

추정 공급면적(분양면적): 약 38.25㎡ (약 11.57평, 전용률 약 80% 가정)

대지권 면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

이용상태: 현재 '아파트'로 이용 중이며 개별난방 및 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 교통 여건

본건은 도시철도 서부정류장역 북측 인근에 위치하며, 도보 및 차량 접근성이 매우 뛰어납니다.

인근에 버스정류장과 도시철도역이 모두 소재하여 대중교통 사정이 매우 편리한 초역세권 입지입니다.

단지 남측으로 폭 약 27미터의 간선도로인 '대명천로'에 접하고 있어 차량 진출입 및 간선도로 접근성이 양호합니다.

2.2. 주위 환경 및 지역 지구

주변은 도로변 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼용 지역입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하여 용적률이 높은 고밀도 개발이 가능한 지역으로, 향후 재건축 또는 리모델링 등 잠재적인 개발 가능성이 있습니다.

경관 관리 측면에서는 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건이 위치한 곳은 도시철도역 및 서부정류장이라는 대규모 교통 요충지 인근이므로, 도로변을 중심으로 생활 밀착형 근린생활시설 및 상권이 발달되어 있습니다.

주변에 주거단지가 밀집되어 있어 기본적인 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

3.2. 생활 환경

도시철도 및 버스 정류장 이용이 매우 편리하여 직장인 또는 학생의 출퇴근/통학에 유리합니다.

다만, 대규모 교통시설(서부정류장) 및 간선도로(대명천로)에 인접해 있어 차량 통행량이 많아 소음 발생 가능성이 상존합니다.

3.3. 주변 시설 정보 (혐오시설 검토)

주변에는 대규모 버스터미널(서부정류장)이 소재하여 유동인구 및 차량 통행이 많고 소음이 발생할 수 있습니다.

외부 지도 서비스 검색 결과, 본건 인근 지역은 주로 상업시설 및 주거시설로 이루어져 있으며, 보고서 작성 시점 기준 뚜렷한 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장터, 송전탑 등)은 발견되지 않았습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 권리 관계

경매구분은 부동산임의경매로, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)이며 채권자는 김OO입니다.

소유자/채무자가 일치하므로 권리관계가 비교적 단순하고 명확하며, 불필요한 법정지상권이나 유치권 발생 가능성은 희박합니다.

4.2. 점유 및 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(미확인)으로 기재되어 있으며, 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠습니다.

따라서 매수인이 잔금을 납부한 후 명도(인도) 진행 시, 미확인 임차인의 존재 여부나 대항력 유무를 반드시 확인해야 하는 잠재적 리스크가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 노후 건물 상태

본 아파트는 1981년 사용 승인된 44년차(2025년 기준) 노후 건물입니다.

따라서 건물 가치보다는 토지 가치가 높게 평가될 가능성이 있으며, 매입 후 대규모 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

5.2. 대지권 면적 차이

가장 중요한 주의사항으로, 본건 대지권의 목적인 토지의 등기부상 면적(1,149㎡)과 토지대장상 면적(1,196㎡)이 상이합니다.

이는 향후 건축행위나 재개발 시 토지 정리 과정에서 문제가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 이 차이에 대한 법적 검토 및 경매계 문의가 필요합니다.

5.3. 명도(인도) 리스크

임대관계가 미상인 관계로, 실제 점유자가 소유자(채무자)인지, 대항력 있는 임차인인지 여부를 파악하기 어려워 명도 절차 진행 시 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가 7,100만 원대의 소액 아파트로, 대중교통이 매우 편리한 초역세권 입지에 제3종일반주거지역에 위치하여 토지의 잠재 가치가 높습니다.

건물이 노후하여 재개발/재건축 이슈가 발생할 경우 높은 용적률을 적용받을 수 있는 투자 가치가 있습니다.

다만, 대지권 면적의 등기부와 대장 차이, 그리고 미확인 임차인에 대한 명도 리스크를 사전에 철저히 분석하고 입찰해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 초역세권 입지: 서부정류장역 인근으로 임대 수요 및 주거 선호도가 높습니다.

2. 토지 가치: 제3종일반주거지역에 위치하여 향후 개발 가능성이 높습니다.

3. 소액 투자: 감정가가 7,100만 원으로 소액으로 부동산 투자가 가능합니다.

4. 낮은 평당가: 노후 아파트 특성상 건물 가치는 낮으나 토지 지분 가치가 높을 수 있습니다.

법원 정보

대구서부지원 경매1계