나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경188 [1] 대구광역시 달서구 상인동 1430-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2025.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 ""민들레어린이공원"" 북서측 인근에 위치하는 토
지로 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있는 정비된
주택지대임.

교통상황

본건 토지까지 차량 등의 접근이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을
고려할 때 주상용 토지로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 남동측 노폭 약 6M의 도로와 접하나 실제 공원부지를 일부로 이용한 노폭 8M의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8M 미만)접합,
가축사육제한구역, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
- 외벽 : 외장타일 및 드라이비트 등
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 바닥재, 타일 및 화강석 등
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건 기호 가)건물은 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2층은 다가구주택(3가구), 3층은
다가구주택(3가구), 4층은 다가구주택(1가구)으로 각각 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 가구별 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호 가)건물 2층~4층의 건축 당시부터 건축면적에 포함되지 않은 확장형발코니는
별도의 제시외건물로 평가하지 않고 재조달원가 산정시 이를 반영하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음(전세사기피해자 임차인 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경188 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 상인동 1430-8 (신주소: 대구광역시 달서구 월곡로51길 70)

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상 단독주택-다가구주택 7가구)

* 감정가: 1,219,983,360원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOOOOO

* 준공일: 2022년 07월 15일

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1.2. 토지 정보

* 소재지: 대구광역시 달서구 상인동 1430-8

* 면적: 216.00㎡ (약 65.34평)

* 이용상태: 주상용건부지 (주변 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 공원으로 형성된 정비된 주택지대)

* 형태: 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형

* 도로상태: 지적도상 남동측 노폭 약 6M의 도로와 접하나, 실제 공원부지를 일부 이용한 노폭 8M의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8M 미만) 접합, 가축사육제한구역, 택지개발지구(택지개발사업완료)

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1.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

* 외벽: 외장타일 및 드라이비트 등

* 내벽: 벽지 및 타일 등

* 바닥: 바닥재, 타일 및 화강석 등

* 창호: 샷시창호

* 이용상태: 1층 근린생활시설 및 계단실, 2층 다가구주택(3가구), 3층 다가구주택(3가구), 4층 다가구주택(1가구)

* 연면적: 366.76㎡ (약 110.94평)

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 가구별 개별난방설비 등

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 주택지대

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 "민들레어린이공원" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

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2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 주상용 토지로서 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

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2.3. 토지 이용계획

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8M 미만) 접합, 가축사육제한구역, 택지개발지구(택지개발사업완료)로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 토지등기부상 2021년 11월 30일 접수된 하나새마을금고의 근저당권(816,000,000원)이며, 건물등기부상 2022년 07월 27일 접수된 하나새마을금고의 근저당권(816,000,000원)입니다. 경매 절차를 통해 해당 권리들을 포함하여 을구의 근저당권, 갑구의 압류(남대구세무서장), 갑구의 임의경매(하나새마을금고) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

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3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

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3.3. 인수되는 보증금

본건의 경우 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도로 부담해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

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3.4. 임차인 현황

* 강 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-20, 확정 2023-01-09, 배당 2025-04-21, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 25,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-08-11, 확정 2023-08-11, 배당 2025-03-27, 대항력 없음.

* 곽 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-19, 확정 2022-08-01, 배당 2024-08-29, 대항력 없음. (주택임차권 등기 존재했으나 매각으로 소멸)

* 곽 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-24, 확정 2023-08-21, 배당 2025-03-27, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-17, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-10-17, 확정 2023-02-17, 배당 2025-04-09, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2022-10-17, 확정 2025-04-29, 배당 2025-04-29, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 15,000,000원, 차임 430,000원, 전입 2023-04-04, 확정일자 없음, 배당 2025-03-18, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 150,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-06-26, 확정 2023-06-09, 배당 2025-03-12, 대항력 없음.

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3.5. 특별 매각조건

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 전세사기피해자 임차인 우선매수권: 전세사기피해자 임차인에게 우선매수권이 있으며, 이 권리는 1회로 제한되는 특별매각조건이 있습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상권 특성

본건은 다가구주택과 근린생활시설이 혼재된 주택지대에 위치하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 공공시설

단지 인근에 "민들레어린이공원"이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주택지대 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

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5.2. 교통 환경

차량의 접근이 용이하며, 인근 대중교통 시설 및 간선도로 접근성이 양호하여 시내 이동이 편리한 편입니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 우선매수권 행사 가능성

공유자 또는 전세사기피해 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수인의 지위를 상실하게 되므로 낙찰 이후에도 최종 낙찰자로서 지위가 확정되지 않을 가능성이 있습니다.

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6.2. 임차인 관련 리스크

전체 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되나, 임차인 김OO의 경우 보증금 및 확정일자 등 정보가 일부 누락되어 있어 배당 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

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6.3. 정보 누락 항목

본건의 임대 관계 등은 미상으로, 임장 시 세부적인 확인이 필요합니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 상인동에 위치한 다가구주택으로, 주택가 내에서 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 12억 원대입니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 공유자와 전세사기 피해 임차인이 행사할 수 있는 우선매수권이라는 특별한 조건이 존재하여 최종 낙찰자 지위 확정에 변수가 될 수 있습니다. 다수의 임차인이 있으나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석되어 인수 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임차인 중 일부 정보 누락이 있어 추가 확인이 필요합니다.

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8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 밀집 지역 내 위치.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 일체 취득 가능.

* 근린생활시설 및 다가구주택 구성으로 다양한 수익 창출 기대.

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9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원임을 고려하여 산정될 것입니다. 다만, 공유자 우선매수권 및 전세사기피해 임차인의 우선매수권 행사 여부, 임차인과의 관계, 명도 저항 가능성, 그리고 현재 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석해야 정확한 산정이 가능합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.