나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5380 [3] 서울특별시 동대문구 회기동 57-11 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2023.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "청량초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "회기역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 지1층 비01호 외 10개호로서,
외벽: 석재붙임 마감등.
내벽: 인테리어 및 페인팅 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

기호1: 공부상 사무소임.(랭스터디카페)
기호2: 공부상 소매점임.(24시셀프빨래방)
기호3: 공부상 소매점임.(공실로 조사됨)
기호4: 공부상 소매점임.(견생냥품)
기호5,6: 공부상 소매점임.(7ELEVEN)
기호7,8: 공부상 소매점임.(MOLLO CAFE - 휴업중으로 조사됨)
기호9: 공부상 소매점임.(계단실, MLLO CAFE의 일부)
기호10: 공부상 사무소임.(랭스터디카페)
기호11: 공부상 의원임.(랭스터디카페)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지가 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약20m 내외, 서측으로 노폭 약5m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<57-11>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

<58-3>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.


<58-4>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 중 "5.그 밖의 사항" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5380 (3)

소재지: 서울특별시 동대문구 회기동 57-11, 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 479,000,000원

토지면적: 11.04㎡ (약 3.34평)

건물면적: 20.80㎡ (약 6.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더좋은새마을금고 (경매 신청 채권자)

채무자 겸 소유자: 문현숙 (등기부상)

특이사항: 공동담보, 위반건축물

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 "청량초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 "회기역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 지하1층 비01호 외 10개호. 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 및 페인팅 마감 등. 창호: 섀시 창호 등임.

이용상태:

* 기호1: 공부상 사무소 (랭스터디카페)

* 기호2: 공부상 소매점 (24시셀프빨래방)

* 기호3: 공부상 소매점 (공실)

* 기호4: 공부상 소매점 (견생냥품)

* 기호5,6: 공부상 소매점 (7ELEVEN)

* 기호7,8: 공부상 소매점 (MOLLO CAFE - 휴업중)

* 기호9: 공부상 소매점 (계단실, MOLLO CAFE의 일부)

* 기호10: 공부상 사무소 (랭스터디카페)

* 기호11: 공부상 의원 (랭스터디카페)

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 3필지가 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임. (총 토지면적: 11.04㎡, 토지 지분: 11.04㎡)

인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 20m 내외, 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

건축물 정보 (JSON 분석):

* 총 층수: 12층 (지하 1층, 지상 12층)

* 건축물 용도: 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 복합 건물.

* 해당 호수 면적: 20.80㎡ (약 6.29평)

* 건축 허가일: 2016-09-29

* 사용 승인일: 2017-11-27

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치: 서울특별시 동대문구 회기동, 청량초등학교 남서측 인근.

주변: 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역.

교통: 지하철 1호선 회기역 인근으로 대중교통 이용 편리. 차량 접근 용이.

도로: 건물 남측 약 20m, 서측 약 5m 폭의 도로에 접함.

2.2. 토지이용계획

지역지구: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞).

기타 제한: 소로3류(저촉), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 5월 20일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권.

총 채무액 (등기부채권 총액): 4,940,000,000원.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (단, 지상권 등은 명시된 바 없음).

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

특이사항: 채무자 겸 소유자 문현숙(102호)에 대해 무상임대차신고서가 제출되었습니다. (2025년 6월 12일자 및 6월 16일자). 이는 실제 임차인이 존재하지 않거나, 소유자 또는 특수관계인 간의 임대차 계약일 가능성이 있으며, 명확한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 회기동은 대학가(경희대학교) 인근으로 젊은 유동인구가 많으며, 주변에 다세대 주택과 상가가 혼재된 지역입니다.

4.2. 현재 상가 이용 현황

본 건물 내 102호는 공부상 소매점으로 되어 있으며, 현재 24시셀프빨래방, 7ELEVEN 등 필수 업종과 스터디카페, 카페, 애견샵 등이 운영 중입니다.

다만, MOLLO CAFE는 휴업 중이며, 일부 소매점은 공실로 조사되어 상권의 활력이 다소 저하된 부분이 있을 수 있습니다.

랭스터디카페, 24시셀프빨래방, 7ELEVEN 등은 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교육시설: 청량초등학교, 경희대학교 등 다수의 교육기관이 인접해 있습니다.

교통시설: 지하철 1호선 회기역 도보 이용 가능한 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

상업시설: 인근에 각종 소매점, 편의점, 음식점 등이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 원상복구 의무가 발생할 수 있으며, 이행강제금이 부과될 수 있으므로 관할 구청에 정확한 위반 내용, 복구 범위, 부과 내역 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 무상임대차신고서 제출

채무자 겸 소유자에 대한 무상임대차신고서가 제출되어 있어, 점유 관계 및 명도 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금은 인수되지 않는 것으로 명시되었으나, 관련 법적 검토가 필수적입니다.

6.3. 공실 및 휴업 점포 존재

인근 상가 공실 및 휴업 중인 점포가 있어, 해당 상권의 전반적인 활력 저하 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 회기동의 역세권에 위치한 근린상가 건물 내 일부 호실입니다.

청량초등학교 및 경희대학교 등 교육기관과 주거지가 인접하여 기본적인 유동인구 확보가 가능합니다.

다만, 위반건축물 등재, 무상임대차신고서 제출, 일부 공실 및 휴업 점포 존재 등 권리 및 명도, 상권 관련 리스크가 존재합니다.

이러한 리스크들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련한다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 회기역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

8.2. 교육 및 주거 밀집 지역

청량초등학교, 경희대학교 등 교육시설과 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

8.3. 복합 용도 건물

오피스텔, 다가구, 근린생활시설이 복합된 건물로, 다양한 형태의 수요를 흡수할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 479,000,000원을 기준으로 하되, 위반건축물 관련 복구 비용, 명도 관련 제반 비용, 공실 및 상권 활력 저하 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 시장 조사와 현장 답사를 통해 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대료 수준을 파악하고, 잠재적 리스크 해소 비용을 추산한 후, 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상되는 낙찰가율은 감정가의 70~90% 범위를 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 위에서 언급된 요소들을 종합적으로 분석하여 합리적인 가격으로 입찰에 참여하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.