나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3642 [1] 경상북도 포항시 북구 득량동 305-7 경성홈타운 102동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

위치 본건은 경상북도 포항시 남구 이동 소재 "이동중학교" 북측 인근에 위치함. 주위환경 주위일대는 학교, 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

기호 가) 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 제102동 제12층 제1205호로서, [사용승인일 2002.09.19] 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 바 닥 : 타일붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 (가) - 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설비(900KG,13인승), 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로서, 인접도로 및 인접필지와 대체로 평탄하며, "주거용(아파트)건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역,제3종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

공부와의 차이 없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 본건 기준시점 현재 이해관계인의 부재로 인하여 자세한 임대내역은 미상인바, 경매 진행시 재확인 하시기 바람. 기타 참고사항 본건 기준시점 현재 폐문부재로 내부사항은 관련공부 및 인근주민 등의 탐문조사를 통해 개략적으로 파악하여 동류형 부동산의 일반적, 표준적 이용상황을 기준하여 평가하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3642 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 득량동 305-7 경성홈타운 102동 12층 1205호

용도: 아파트

감정가: 172,000,000원

면적:

토지면적: 30.23㎡ (약 9.15평)

건물면적(전용면적): 59.53㎡ (약 18.03평)

건물 전체 연면적: 약 29,081.45㎡ (약 8,797.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

특수물건정보: 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 득량동 소재 "경성홈타운 1차 아파트" 내에 위치합니다. 주위는 학교, 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 남측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 및 형상: 본건 토지는 정방형에 가까우며, 인접 도로 및 인접 필지와 대체로 평탄합니다. 현재 "주거용(아파트) 건부지"로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 갑9, 현대캐피탈 가압류 (접수일자: 2023-05-04)

임차인 현황:

* 임차인: 진

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-20

* 확정일자: 2021-11-11

* 배당신고일자: 2023-12-27

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 14번 근저당권 설정 (권리금액 180,000,000원)

집합건물 등기부 요약 (주요 사항):

* 을14 (주택임차권): 진순희, 권리금액 180,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2021-12-20, 확정일자: 2021-11-11. 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 총 등기부채권액: 444,294,737원

인수되는 권리:

* 을구 14번 임차권 (진순희, 보증금 180,000,000원): 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

주변 시설: 본 건이 위치한 경성홈타운 1차 아파트는 배후 주거 단지가 탄탄하며, 인근에 학교, 다수의 아파트 단지, 근린생활시설(상가) 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

혐오시설 여부: 본건 소재지(경상북도 포항시 북구 득량동 305-7)를 중심으로 주변 지역을 조사한 결과, 직접적으로 인접하거나 본건의 주거 가치를 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

건물 정보:

* 아파트명: 경성홈타운 1차 아파트

* 동/호수: 102동 12층 1205호

* 사용승인일: 2002년 9월 19일

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕

* 층수: 총 15층 중 12층

* 건축물 용도: 공동주택 (아파트)

내외부 마감:

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등

* 바닥: 타일붙임 마감 등

* 창호: 하이새시창

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기(900KG, 13인승), 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주차 정보: 총 주차대수 259대 (최고층 15층 아파트 단지 기준), 전기차 충전기(지상) 6대 보유.

단지 정보: 총 370세대, 최고층 15층, 복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등) 보유.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험: 본건에는 전입일자 2021년 12월 20일, 확정일자 2021년 11월 11일의 임차인 진순희 씨가 있으며, 보증금 1억 8천만원에 대항력이 있습니다. 해당 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 임차인의 보증금(180,000,000원)이 본건의 감정가(172,000,000원)보다 높은 상황이므로, 낙찰 시 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어져 투자 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가는 1억 7,200만원으로 평가되었으나, 최근 실거래가 정보에 따르면 12층 거래 사례가 1억 1,000만원에서 1억 1,700만원 수준으로 확인되었습니다. 이는 감정가와 실제 시장 가치 간 상당한 차이가 존재함을 시사하며, 경매 참여 시 신중한 가치 판단이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 득량동에 위치한 아파트로서, 일상적인 주거 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 초과한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실질적인 매입 비용이 예상보다 커질 수 있습니다. 또한, 감정가와 실거래가 간의 상당한 차이는 시세 재평가가 필요함을 보여줍니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 인수되는 보증금, 시세 등을 종합적으로 고려하여 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 입지: 본건은 포항시 북구의 비교적 잘 정비된 주거 지역에 위치하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

잠재적 시세 상승 가능성: 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있으나, 향후 포항 지역의 부동산 시장 회복 또는 도시 개발 계획 등에 따라 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 임차인 인수 비용 및 관련 위험 부담은 반드시 고려되어야 합니다.)

실거주 목적 고려: 임차인 관련 리스크 및 추가 인수 비용을 충분히 인지하고 감안할 수 있다면, 실거주 목적으로는 접근을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 최근 실거래가와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부를 최우선으로 고려해야 합니다.

최근 12층 실거래가 평균(약 11,350만원)을 바탕으로 하되, 감정가(1억 7,200만원)와의 괴리, 그리고 1억 8,000만원의 대항력 있는 임차인 보증금 중 배당받지 못하는 금액을 인수해야 하는 위험을 반영해야 합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 약 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

주의사항: 상기 예상 입찰가는 낙찰 시 인수하게 될 임차인의 보증금 잔액을 제외한 금액입니다. 실제 총 매입 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금 잔액을 더한 금액이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 총 투입 비용을 면밀히 계산해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.