나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3606 [1] 경상북도 포항시 남구 동해면 신정리 519-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 신정리 소재 ""동해토지구획정리지구"" 내 및 남서측
인근에 위치하며, 부근일대는 토지구획정리사업지구로 공사중인 토지(나지) 등으로 형성되
어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 남서측 완경사지의 부정형의 토지로 본건 남측 및 북측 일부는 다소 평탄한 편이
나, 중간부분은 대부분이 경사를 이루고 있는 휴경지임.
기호(2-1,2-2): 세장형의 토지로 인접지와 등고평탄하며 환지예정지로서 주거나지임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근 가능함.
기호(2-1): 동측으로 폭 약 8미터의 예정도로와 접함.
기호(2-2): 북측으로 폭 약 10미터의 예정도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 가축사육제한구
역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 비행안전제5구역(전술), 소하천구역(약전
앞천)임.
환지전 기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 비
행안전제5구역(전술), 토지구획정리사업지구임.
환지예정지 기호(2-1,2-2): 제2종일반주거지역
변동 사항이 발생할 수 있으므로 경매진행시 유의 및 재확인 하시기 바람.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2) 토지는 공부상 지목이 ""답"" 이나, 환지예정지로서 현황 ""대""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

① 지적도상 맹지, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3606 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사아이엠뱅크

채무자: (정보 없음)

2.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 동해면 신정리 519-2

용도: 답 (현황: 대, 환지예정지)

매각대상: 토지매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

임대차관계: 미상

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 25,193,000원

토지면적: 413.00㎡ (약 125평)

토지지분: 413㎡

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 신정리 소재 ""동해토지구획정리지구"" 내 및 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근 일대는 토지구획정리사업지구로 공사 중인 나지 등으로 형성되어 있습니다. 해당 지역은 장기간 토지구획정리사업이 진행되면서 환경 문제 등 다양한 이슈가 제기되었던 곳으로 파악됩니다.

3.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 다음과 같은 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 구역)

* 가축사육제한구역 (소, 젖소, 돼지, 닭, 오리, 개 제한 구역)

* 비행안전제5구역 (전술)

* 소하천구역 (약전앞천)

또한, 환지 전 기호(2)는 도시지역, 제3종일반주거지역이었으며, 환지예정지인 기호(2-1, 2-2)는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 본건은 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 신주윤 (1987-12-17), 문정희 (2013-02-20, 협의분할 상속)

* 근저당: 대구은행 (2017-06-27, 316,250,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 주식회사아이엠뱅크 (2025-02-28, 285,863,194원, 말소)

등기부채권 총액은 316,250,000원입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다.

5. 상권분석

본건이 속한 동해면 신정리 일대는 현재 토지구획정리사업이 진행 중인 지역으로, 과거 농지였던 곳이 택지 개발 예정지 또는 공사 중인 나지로 형성되고 있습니다. 이는 지역의 도시화 및 개발 잠재력을 시사합니다. 다만, 사업이 장기간 지연되거나 환경 문제 등이 발생했던 이력이 있어, 향후 개발 방향 및 속도는 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 상업 활동이 활발한 기존 상권과는 거리가 있으며, 향후 개발 계획에 따라 상권 형성 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

6. 생활정보

* 주변 환경: 토지구획정리사업지구 내 나지 및 구획정리 예정지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 대규모 상업시설이나 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 포항시 주요 도심까지는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 소재지인 동해면 신정리 519-2번지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 포항시 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있으나, 해당 지역과는 직접적인 관련성이 파악되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 맹지 및 농지취득자격증명

본건은 지적도상 맹지이므로, 차량 통행을 위한 인접 토지 이용에 대한 협의나 추가적인 진입로 확보 방안이 필요할 수 있습니다. 또한, 본건은 용도 상 농지이므로 경매 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

7.2. 토지 이용 제한

본건은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 소하천구역 등 다양한 개발 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한 사항은 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려되어야 합니다.

7.3. 기타 특이사항

본건은 공부상 지목이 '답'이나, 환지예정지로서 현황은 '대'입니다. 또한, 동해지구 토지구획정리사업이 장기간 표류하며 환경 문제, 조합 운영 등의 이슈가 있었던 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 변동 사항 발생 가능성이 있으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 신정리에 위치한 토지로, 현재 토지구획정리사업이 진행 중이거나 예정된 지역에 포함되어 있습니다. 지적도상 맹지이며 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 그리고 다양한 개발 제한 사항이 있다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 하지만 '환지예정지'로서 현황 '대'로 이용되고 있다는 점과, 장기적인 개발 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 과거 사업 지연 및 환경 관련 이슈가 있었던 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 포항시의 도시 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대

* 현황 '대'로 이용 가능한 토지 (개발 및 건축 가능성)

* 장기간 진행된 토지구획정리사업 완료 시 인프라 개선 및 가치 상승 기대

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가, 권리 분석, 주변 시세, 개발 계획, 그리고 본 건의 맹지 및 농지 취득 관련 제약 조건 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 특히, 농지취득자격증명 확보 가능 여부와 진입로 확보 방안 마련 등이 입찰가를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다. 인수할 보증금은 없으므로, 채권 총액(316,250,000원)을 참고하되, 실제 입찰가는 개별적인 시장 조사와 현장 답사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.